本期作者:朱珍慧

一、商业潜力井喷

大会员系统将成为2019年互联网割据战场

 

滴滴改变了人们的出行方式,美团和饿了么撼动了餐饮行业,淘宝颠覆了消费者与服装行业的关系。在衣食住行当中,最核心和最难攻破的“住”,依然在传统地产行业的管理和统治之下。

 

 

如果按照人们的生活方式来划分,那么地产的产品模式可分成两个层面:服务于工作日8小时之内的办公写字楼,以及工作日8小时之外的住宅、商场、酒店等。人们的不同的生活场景当中,实际上发生着不同的消费方式。

 

超甲级商业写字楼当中的白领实际上是商业消费的源头,从他们开始发生餐饮、出行等等消费行为。他们最核心的日常消费行为也活跃于写字楼周边的商业区当中。

 

为了更纵深地了解商业物业的未来发展模式,我们采访到致力于提供智慧综合体运营平台的广州爱享科技有限公司。CEO张涛说:“综合体一般有40-50万平方米左右,有的甚至超过100万平方米以上,业态基本都是由写字楼、酒店、商场、住宅区组成,人口5—10万左右。投资者和设计师的愿望是业态之间人群是可以互相交互的,就像亚马孙森林一样有自我的生态系统。往往现实不是这样的结果,业态之间是没有多少直接的交互,个中原因有定位问题也有业态经营管理者不愿合作的问题,同时也有缺少了一个整合的平台型企业,也就是19年最火的词“大会员”系统。”

 

 

拿下白领互联网需求就能拿下市场

 

对于当下超甲级写字楼当中的白领来说,依托移动互联网进行社交、消费的习惯已经浸润到生活的方方面面,寻求互联网的解决方案绝对是首要选择。当人们进入写字楼,他们遇到的最关键的问题,并不是全网式的交易。他们需要的是当前最针对性的个性服务。

 

比如,面对面交易的情况下,人们更希望拼车或顺风车行为、二手交易能够在同一座商业综合体,与同等社会层次的人之间发生。

 

再比如,公司在商业写字楼当中,需要展开一场涌入大量访客的会议。会议场所的租借、访客的餐饮和出行都将发生大量的商业消费。

 

与此同时,不少的甲级写字楼都拥有停机坪,提供直升机出行服务的商家和拥有直升机出行需求的消费者存在。但是,由于超甲级写字楼的管理并未能够实现数字化,因此,不管是大宗消费还是私人订制消费,都未能良好地满足互联网时代下消费者的需求。

 

超甲级写字楼数据整合攻破难?

 

但是写字楼内的垂直数据却缺乏平台的综合布局。消费者的生活方式带来数据并未得到整合,因此,消费者的这一潜在需求得不到满足。并且实现超甲级写字楼的管理数据整合也具备一定难度。

 

从超甲级写字楼的整体管理角度来说,每一栋楼宇内部的空间资源,会议室、交通工具、运动空间和健身教练等等实际上都能够实现共享。从而得到更佳的资源配置。但是,传统的商业写字楼乘电梯难、访客身份也存在大量的管理困境。

 

最简单的场景是,当一名白领点了一份外卖之后,究竟是送餐员送入指定楼层,还是这名白领穿过几十层的电梯自行拿外卖呢?在很多超甲级写字楼当中,访客都无法直接进入楼内,需要通过预约或者前台登记等方式。

 

超甲级写字楼物业管理市场蛋糕有多大?

 

根据第一太平戴维斯2018年的数据,广州超甲级写字楼的存量超过507万平方米。深圳全市甲级写字楼总存量推高至约845万平方米。

 

高力国际预计,2019年上海市场总存量提升约9%至809万平方米。

 

戴德梁行发布报告指出,新项目的如期入市拉动全北京市甲级写字楼总存量攀升至1058万平方米。

 

 

产生甲级写字楼消费体量的是总部经济聚集效应。以广州天河CBD为例,2017年,天河CBD实现GDP近3000亿元,仅占广州千分之二的土地面积上,却贡献了全广州市八分之一的GDP。国际化的形象、高效率的配套吸引了大量的500强名企扎堆。白领聚集效应形成了巨大的消费需求。

 

广州爱享科技有限公司CEO说,自95年个人进入商业物业这个圈子以来,很荣幸一直陪伴我们的客户发展(以世界500企业居多),从开放式的写字楼服务到封闭式的写字楼服务经历了20多年的变迁史。可见,超甲级写字楼当中蕴含着大量的商机,也存在着大量的管理困境。从体量上来说,面向整体布局是超甲级写字楼综合管理和运营的发展趋势。毕竟这背后所蕴含的大量消费需求是无法忽视的。

 

二、如何破局?AI杀出市场缺口

 

如何破局超甲级写字楼租户数据运营成为商业物业管理的重要难题。广州爱享科技有限公司当前也注意到这个商业潜力。他们通过写字楼进入的端口出发,通过AI人脸识别系统为入口,结合访客管理平台对写字楼的进入人员进行管理。

 

为此,他们通过APP技术手段以及采用人脸识别的方式,让这种关系发生了变化,现在的来访者只需要获得租户授权邀请,把人脸信息录入系统即可获得授权许可。这种方式将物业管理者从参与者的角色一下回归到了服务者本职工作当中了,用户的隐私又得以很好的保护。

 

 

Ai人脸识别解决的访客功能只是个切入口,他们的目标是将楼宇做成一个真实的线上线下的共享空间。因为在一栋楼宇内部,每个人的身份是经过严格筛选的真实身份,在一栋楼里面大家可以实现很多价值观相同的愿望,同时也避免了社会层次断裂引发的一些问题。

 

为了更好地为用户服务,为用户自己打造自己属于自己的平台,广州爱享科技有限公司一开始就定位爱享以用户为中心,打造了“爱享中心”这一商业模式,作为获取用户刷脸数据后的服务延伸。

 

他们表示未来的商业物业发展重心会在三个方面,一是赋能行政办公用户,二是帮助商业写字楼经营管理者打造新的标准,三是跨业态会员体系的建设。

 

(1)赋能行政办公用户:

 

将以用户为核心,打造更便捷的综合服务平台,使行政办公的成本降低和效率提升;

 

(2)帮助商业写字楼经营管理者打造新的标准:

 

将着力研发更多的适用于商业楼宇经营管理当中的Ai视觉识别的产品,不久的将来会通过Ai视觉识别解决更多劳动力密集型的人员工作岗位优化,以及提高管理效率,为商业物业赋予更多价值。

 

(3)跨业态会员体系的建设:

 

从Ai视觉识别领域出发,已经走出自身的商业写字楼领域,开始与多家商业经营管理公司合作在购物中心领域打通会员系统。在住宅物业领域也正在与一家资深的Ai识别公司做深度整合,将围绕医疗与居家养老等方面深度服务住宅区用户,真正实现会员价值的提升。

 

 

爱享构建的是一个以用户为核心的第三方平台,所做的一切均从用户体验角度出发,所以爱享平台可以和很多商业管理集团合作。AI人脸识别、无缝服务结合新兴超甲级写字楼,无疑是一种如虎添翼的效应。智能楼宇不再是科幻电影的幻想,而是当下的现实场景。

 

未来感、科技感、管家式的楼宇模式也从管理层面的优化,助推了商业写字楼的销售。根据我们的了解,地产行业投资的资本方也更倾向于投资和布局具备更智能化管理系统的写字楼宇。被爱享AI赋能过后的写字楼楼宇的销量也得到了显著提升。

 

三、商业物业平台构建的4张王牌

 

当前,外卖平台的佣金水涨船高,佣金已经达到了20%。外卖平台佣金在2018年7月份还曾是15%,随着佣金的水涨船高,商家与平台的矛盾凸显,甚至部分商家不堪重负,选择逃离。有网友感叹“我爱吃的那家餐馆,在外卖平台上消失了”。

 

在广州爱享科技有限公司的平台中服务费只占8%的比例,平台整合了主流的快递公司在线下单功能,写字楼客户可以通过APP一键选择快递企业进行比价和下单。公司联合创始人贺雁飞先生利用着广东商会的人脉,挖掘了大量的入驻合伙商家。服务B端的商品也有近3000个以上,覆盖了办公时间内的全业务服务产品,令B端用户一键就可以找到自己想要的产品或服务。

 

爱享平台当下的运送模式,送餐员、快递员只负责将外卖和快件送抵爱享中心,而爱享中心则负责在15分钟内将物品配送至楼层内的各个区域。这种方式,大大减轻了写字楼内的外来人员流动。楼内传输系统未来也将充分地运用楼内的闲置资源。平台将发布,抢单功能,将楼内闲置的保安、保洁等人力资源充分利用,能够最大化提高楼内传输系统的运行效率。

 

洞察商业生态系统是最关键的一环,爱享创始人张涛先生曾在万达、合景泰富、富力等知名企业有过20余年的工作经验,积累了大量的人脉。平台也凭借优异的模式获得了保利地产等公司的超甲级写字楼合作订单,从而构建一个又一个成功的商业模式。

 

在广州琶洲的江边,保利中悦是城市的道路枢纽。保利公寓、保利天悦、保利叁悦广场,附近的广州广交会带来巨大的商业活动,也为这一片区的超甲级写字楼带来巨大的访客量。商业活动、基础消费、用户需求。一天当中的核心8小时需求也就此诞生

 

 

大会员系统、广东商会、传统地产、AI赋能这四者将智能楼宇从科幻逐渐变为现实。资源的整合之下,传统的地产也在寻找管理的解决方式,商业物业管理智能化也是未来市场发展的重要据点。

 

 

四、创业启示录:立足传统还是顺应大潮?

AI的时代终将到来,智慧城市、智慧楼宇是大势所趋。

 

现代管理学之父德鲁克有一段关于创新的论述:我们知道变革并非成就和希望促成,而是来自于陈腐衰败、日暮西山的观念和组织和无法自我创新的困境。”

 

 

面对到底时代决定创新还是传统迸发创新,张涛有以下论断:“其实我从事的不单是物业管理行业,也有很长一段时间的购物中心运营和写字楼经营的经历,我一直希望商业综合体的价值能得到全面的释放,就像刚开始说的建筑是有生命的一样。

 

我们在做购物中心时是有一套很好的标准可以参考,但是写字楼经营和服务是目前是没有标准的,因为各自都很有特色,但是又很有缺点。

 

我们希望通过商业经营方面的优势,弥补物业管理公司资源受限的缺点,同时又把供应商管理做成一个标准化的规则,最终达致多方共赢的结局。

 

当下已经进入共享思维的时代,只有开放自己的思想与专业团队合作才能达致共赢,我们将不忘初心,一如既往的为商业物业行业发展赋能,更为我们所服务的客户赋能。”

 

专注地钻研,得益于背后优秀的技术支持和研究指导。奇测科技的教研团队由北师大和华师大的教授、博士生和研究生组成,致力于做教学理论的研究和数据的深度挖掘。

 

 

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