高知阶层汇聚的城市精英“新贵”城区
新香洲成为珠海城区中发展最快,城建成果、文化孕育最为突出的区域之一。房地产业的兴起将这个过往的 “都市中的村庄”,快速过度为以行政配套为积淀,商业、文教、休闲娱乐等综合设施完善的,高知阶层汇聚的城市精英“新贵”城区。
新香洲异军突起成就区域潜力
随着珠海城市及房地产市场的发展,新香洲市场逐步走出从多层向小高层迈进,小高层向高层延伸,户型也从安居型向舒适型产品过度,期间也有别墅类产品填补市场需求。产品品质和建筑形式不断得到提升,市场价值潜力也呈逐步增强之势。
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区域概述
  珠海市香洲区地理位置得天独厚,位于珠江口西岸,南接壤澳门,东水连香港,北毗邻中山,距广州市140公里。属亚热带海洋性气候,依山傍海,风景秀丽,引人向往。常住人口30万,下辖前山、湾仔、南屏、唐家、金鼎等5个镇,拱北、吉大、狮山、翠香、香湾、梅华、明珠等7个街道办事处和银坑蚝场。
区域优势

  作为珠海的行政配套中心,新香洲区域内政府机关、事业单位、市一级教育单位密布其间。如香洲区府、香洲法院、公安局、珠海电视台、珠海特区报社、珠海电信、珠海新图书馆、新二中、十二小、一中高中部、霞光小学等等。其配套设施的齐备性和水准绝不亚于老城区。大型商业、超市及特色商铺散落在各宅区、街巷,密结成生活便利、情趣丰富的商业配套网络。

新香洲区域规划及发展前景

概要

新香洲区域因为地势较为平坦,建设时期晚,因此城市规划比较完善,道路交通的设计建设水平较高,交通优势明显。区内规划了三条城市快速干道:健民路—三台石路、梅华路和兴业路,承接中心城区各组团之间联系和与京珠高速、沿海高速的接驳功能。目前区域尚有主城区最大量的存量土地资源,且已完成控制性详细规划,将是近年珠海中心城区发展速度最快、发展空间最大的区域。

新香洲区域规划定位

新香洲房地产市场发展前景

    根据 2008 年珠海市规划局正式推出珠海中心城区控制性详细规划公示---《珠海市中心城区控制性详细规划全覆盖项目》,项目分为香洲、新香洲、吉大、拱北、前山河、上冲六个片区,这六个片区未来的规划对其未来楼市的发展以及楼盘的定位将产生重要影响。其中对新香洲片区的规划内容为:三核、两带、五区、七心。

三核

两带

五区

七心

规划区内规划城市级行政、文化、体育核心; 
凤凰山、板嶂山形成的山体风光带; 
规划区内形成的5个居住区,分别为红门楼居住区、红山居住区、山场居住区、大环山居住区、柠溪居住区;
各居住区内居住区中心。
    随着珠海经济快速发展,新香洲已由过去的地多人稀转成了如今的大型社区集聚、市政配套完善的生活居住区。区域人口不断增长,区域居住质量、居住水平也得到了极大的提高。被规划为珠海的政治、经济、文化中心的新香洲,在近几年充分展示了其楼市稳健发展的魅力。 
交通网络纵横畅通
新香洲的交通布局四通八达,道路建设具一定的超前性,主干道如人民西路、梅华西路、迎宾北路、三台石路等已畅通…[详细]

行政文化中心

新香洲作为行政文化中心现已形成;新香洲集行政中心、运动中心、文化中心、信息中心等四个中心于一体,综合优势…[详细] 
高档住宅开发建设
2000 年开始的城中村改造为新香洲的住宅建设注入了新的活力,之后各大房企进驻,旺角百货、华润万佳的入驻…[详细] 
高尚生活区有望形成
日益完善基础设施配套,日渐浓厚的居住和文化氛围,新香洲区域整体竞争力进一步加强,成为可满足城市主流人群…[详细] 

香洲个体私营经济发展迅猛 从主要经济指标来看,在工业生产快速增长的同时,全区工业企业经济效益也有了显著提高。

2010年以来全区实现工业总产值(现价)275.67亿元,比上年同期增长13.49%。全区完成工业增加值59.4亿元,同比增长4.15%。2010年规模以上工业产销率达到99.96%,比上年同期提高1.87个百分点。企业产销衔接紧密,全年实现工业出口交货值142.26亿元,比去年同期增长13.65%。工业品出口形势较好。出口产品主要以通信设备、计算机及其他电子设备,电气机械及器材,塑料制品,仪器仪表及文化、办公用机械产品为主。

2010年实现工业出口交货值142.26亿元,比去年同期增长13.65%。工业品出口形势较好。出口产品主要以通信设备、计算机及其他电子设备,电气机械及器材,塑料制品,仪器仪表及文化、办公用机械产品为主。

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区位、现状、规划结构
道路交通、公共设施
用地规划、编制单元
四区、五线控制规划
城市设计

作为珠海香洲区的行政配套中心,新香洲区域内政府机关、事业单位、市一级教育单位密布其间。如香洲区府、香洲法院、公安局、珠海电视台、珠海特区报社、珠海电信、珠海新图书馆、新二中、十二小、一中高中部、霞光小学等等。其配套设施的齐备性和水准绝不亚于老城区。大型商业、超市及特色商铺散落在各宅区、街巷,密结成生活便利、情趣丰富的商业配套网络。

区域价值点评:新行政中心,配套完善,高知居住人群,未来潜力不言而喻。新香洲已经从昔日楼盘稀疏的荒凉之地,迅速成长为现在的大型社区集聚、市政配套完善的新城市板块,充分展现了其楼市稳健发展的魅力!

区域楼盘速览
新老香洲交接区域 该区域是新香洲房地产最先发展的区域,主要指兴业路和迎宾路中间的地区,区域发展颇为成熟,商场、医疗、市场、食肆等配套算是新香洲顶尖,楼盘供应量大约有49万平米……[详细]
 
客户特征分析
公务员
由于新香洲为珠海的行政版块,公务员比例相对较高成为该区域的一大特点。
城市新移民
新香洲属于珠海新城区,城市规划水平相对较高,文化包容性较强,适合新移民中收入中等的置业人群。

改善型需求客户

近年来由于部分品牌发展商提供的高品质项目,如云山诗意、仁恒星园一、二期、中珠上城等项目推出的大户型产品,吸引了部分改善性客户来此置业。

投资型客户
北方投资客热衷投资大品牌物业,如仁恒星园90多平米精品户型备受追捧,他们看中区域综合配套、社区园林景观、高尚装修标准、未来升值潜力。
区域风水附加值
  从整个区域来看,新香洲整个风水格局不错,人气旺,没有太多的干扰,适合居住。然后从项目来看,菁华名苑北向凤凰山,南向板樟山,两山环抱,形成聚气。项目虽然面向凤凰山,但是因为距离较远,所以没有形成闭气。该项目整体来说,气场旺盛,容易旺丁。
  另外,由于背靠凤凰山和三个水库,还有红门楼公园,自然景观资源说不上得天独厚,也绝对是独树一帜,给人一种独坐山中看破红尘的感觉。而且项目是背山邻水。从风水学的角度来讲,水主财,邻水当然是聚财的绝佳方位,更何况还是水库,地势低洼的水库表更容易聚集财富。
“YEAH”字型区域 新香洲区域过去一两年的供应热点是人民西路一带,具体一点说就是以盈彩美居为起点,分别向鸿馨园和宜家苑(一直到中珠上城)延伸,形成一个“YEAH”字手型……[详细]
七星伴月区域 “月”实际上指的是体育中心,而“七星”顾名思义就是围绕着体育中心的项目。这一区域因为靠近体育中心,在这区域居住的市民可以充分的享受到市政配套……[详细]
上冲关口区域 这一区域有一部分项目应该属于前山片区,这里只是为了方便划分与研究,因此笼统的将他们归为一类统计。这一区域的特点就是靠近上冲关口,早期环境不佳……[详细]
未来高档住宅区域 目前来说,珠海的高档住宅区有3片,吉大、唐家、南屏。他们取胜的地方在于其海景资源的不可复制性,这也是珠海吸引内陆暴发户置业度假的根本所在……[详细]
新香洲重点项目分析
核心提示 近年来,香洲区域房地产发展迅速,特别是新香洲,更可以称作是突飞猛进,而新香洲目前的在售项目中,大多数楼盘主要集中在新香洲,包括香山人家、金地伊顿山、中株九悦、仁恒星园3期、龙光海悦云天、御景国际、金域华府等。
金地伊顿山
金地伊顿山 项目区域:香洲梅华路北三台石路交汇处
物业类型:高层
项目特色:东南亚园林 Art-Deco建筑
项目规模:占地2.74万,建面10.59万
主力面积:86~147㎡ 3房2厅2卫
主力客户:珠海城区
售 价:均价15000
中珠九悦
中珠九悦 项目区域:香洲区上华路2号
物业类型:高层
园林风格:特色园林组团,参与式园林设计
开发进度:1期
项目规模:占地5.8万 建面约18万
主力面积:126~160 ㎡3房 4房
主力客户:本地自居客、改善性住房需求客
仁恒星园3期
仁恒星园3期

项目区域:香洲星园路3号
物业类型:高层
项目规模:占地23万 建面约42万
主要卖点:高尚社区配套成熟
主力面积:90~130㎡ 2房 3房
项目点评:容积率低,绿化率高 超宽楼间距

主力客户:本地自用客、自居为主

龙光海悦云天
龙光海悦云天 项目区域:香洲人民西路399号
物业类型:高层
项目规模:占地2万,建面约9万
主要卖点: 可选户型多、产品实用
主力面积:90~130 3房
项目点评:户型多样性较吸引各种需求客户
主力客户:本地自用客
项 目
金地伊顿山
仁恒星园3期
龙光海悦云天
中珠九悦
建筑风格
ART-DECO式
新古典主义
简约现代式
简约现代
园林风格
东南亚风情
新加坡式园林
欧式皇家园林
中式园林
规划布局
点式布局
组团式
组团式
围合式
主力户型
3房2厅2卫 面积 86·147㎡

2房2厅1卫 94㎡

3房2厅2卫 130㎡

3房 90~130㎡

可选户型多样,户型较为一般

3房2厅2卫约126㎡

3房2厅3卫约140㎡

户型点评
实用性3房销量最好,其中86㎡和147㎡的3房单位尤其受客户肯定
户型设计舒适,面积适中
可选户型多样,户型较为一般
面积适中,户型设计合理
新香洲区域名盘大盘巡展
诚丰怡园
诚丰怡园
云山诗意
云山诗意
岭南世家
岭南世家
金地伊顿山
金地伊顿山
云顶澜山
云顶澜山
中珠九悦
中珠九悦
仁恒星园
仁恒星园
五洲花城
五洲花城
明月山溪
明月山溪
尚东领御
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