在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下,2012年楼市在冷清中开场。从政策层面看今年两会显示了国家调控的决心。有分析人士表示,中国房地产行业的黄金十年已经宣告结束,同时将会有更多的房企加入到以价换量的大军。楼市下半场将呈现何种态势,房企又将何去何从? 。

谈锦钊、周峰
谈锦钊  广州市社科院经济研究员、省房协常务理事
周   峰  满堂红研究部高级经理
郭剑莹  大粤网主持人

 

 

专家观点

现在是下一个黄金十年的转折点

谈锦钊:现在国家实行双轨制,一个是市场化,通过商品市场供给解决大家住房的需求;另一方面,通过政府的保障房,解决中低收入群体的住房问题。 房地产住宅要回归到居住功能,对于投资投机需求要压制。住房的需求带来了如何转型升级的问题。下半场应该很好的节约土地,提高土地的利用效率,提高开发水平…[详细]

刚需将成为市场重点客户

周峰: 因为政府的宏观调控以及保障房开发力度加大,市场上中低收入阶层在住房这一块也得到了相应的保障。我认为最近一段时间,刚需或者是首次置业的客户是主导的对象,这一群体令到市场出现新的局面,就是卖方市场慢慢转变为买方市场。开发商和小业主要将自己的房源很快的销售出去,不能漫天开价。 …[详细]

白云区域居住价值渐显

周峰:我认为白云区相对来说会在未来的两到三年内成为市场刚需客甚至是改善型客户群的置业区域。该区域已经铺设了两条地铁线,已经改善了近郊或者是次区域居民金入市中心的时间,也令到当地的一些板块和附加价值有所增加,这一区域在未来的二、三至年成为刚需客和改善型客户置业的区域…[详细]

房企参与网上卖房将成潮流

谈锦钊:电子商务就是中介,如果大家信任你,通过电子商务购买房屋,等于是将家庭最大的资产或者是未来的希望托福给电子商务公司,因此信用是非常重要的。在这些方面我们是刚刚起步,也有很多的网站和平面媒体结合,跟实体结合得很好,也标志着现代化重要的进程。电子商务特别是房产方面的发展就会突飞猛进。 …[详细]

访谈内容

在限购、差别化信贷和税收政策的多重限制下,2012年楼市已在冷清中开场, 从政策层面看,房地产市场一直显示“政策从紧”信号,今年两会更是显示了国家调控的决心。有分析人士表示,房地产行业正逐步进入去杠杆化和保障性住房和商品住房的“双轨制”时代,中国房地产行业的黄金十年已经宣告结束,同时将会有更多的房企加入到以价换量的大军。

在房地产黄金十年的过去后,楼市下半场将呈现何种态势,房企又将何去何从?腾讯大粤网本期楼市会客厅将与你共同探讨房地产黄金十年与楼市下半场的发展。

时间:28日上午9:30

嘉宾:

谈锦钊:广州市社科院经济研究员、省房协常务理事

周峰:满堂红研究部高级经理周峰

楼市会客厅:黄金十年与楼市下半场

左:谈锦钊 中:周峰 右:大粤网主持人 郭剑莹

主持人:腾讯大粤网的网友大家好,今天珠三角房博会开幕了,迎来了大粤房产智库成立的大好日子,我们将楼市会客厅搬到珠三角房博会的现场,第一期的主题是房地产的黄金十年和楼市下半场,请来了两位重要的嘉宾:谈锦钊

谈锦钊:大家好。

主持人:周峰

周峰:大家好。

主持人:今年是房地产非常紧张的一年,很多的政策调控是收紧的,尤其是刚需网民对房屋的需求是很大的,谈教授是如何看待房地产黄金十年的。

谈锦钊:过去的十年中国房地产取得了很大的成就,老百姓的居住条件大大的得到了改善。回归到2000年之前,经过艰难和曲折的房改,十年后房地产的商品化市场化有了很大的进步,首先我们要肯定通过市场化的途径大大的改善了老百姓的居住条件,这些方面对国家的经济社会都是有很大的帮助,经过十年的发展,我们可以发现,以往粗放型的开发模式已经不适合现在的形式发展,因此又提出了转型升级的问题。

以往只要拿到土地开发建成住房,就可以卖得出去,但是很低的地价和公建配套是不齐全的,因此低成本的开发,赚了很多不是房屋的利润。粗放型的房地产开发已经走到头了。下半场的房地产开发是实行转型升级,我们的土地是有限的,所以我们的开发应该很好的节约土地,提高土地的利用效率,提高开发水平,这是第一点。

第二,我们的房地产开发,不仅仅是开发住房,还要把商业地产、文化地产、养老地产等房地产项目搞上去。

第三,房地产住宅要回归到居住功能,对于投资投机需求要压制。住房的需求带来了如何转型升级的问题。现在国家实行双轨制,一个是市场化,通过商品市场供给解决大家住房的需求;另一方面,通过政府的保障房,解决中低收入群体的住房问题。

因此房地产的黄金十年会继续下去,这段时间内相当于转折点和阵痛时期。我们的转型搞得好就是一个白金时期。房地产向更高级别发展,因此我是十分看好房地产未来的十年甚至是二十年。

主持人:感谢谈教授的观点,周经理对市场的研究是非常的专业。现在有一种声音,现在的房地产没有以前那么好了,刚需是腾讯大粤网的主要用户群,刚需入市的话,现在是否是比较好的时机。

周峰:过去的十年,开发商对于卖房的行为是处于主动地位,市场上除了商品房外,其他房源的占比是比较少的。最近一、二年,因为政府的宏观调控以及保障房开发的力度加大,使商品房占比开始减少,市场上中低收入阶层,他们在住房这一块也得到了相应的保障,但是这些方面还是有待改善。

我认为最近一段时间,或者是从今年开始,刚需或者是首次置业的客户,一定是主导的对象,这一群体令到市场出现新的局面,这一局面就是卖方的市场慢慢的转变为买方的市场。开发商和小业主要将自己的房源很快的销售出去,不能像以前那样漫天开价。

主持人:我们了解到,最近腾讯大粤网也谈到一个热点话题,23日的时候也提出一个观点,未来的一年半到二年的时候,房价也会经历一个暴涨的时期,两位嘉宾是否认同这种观点。

谈锦钊:不能简单的说房价暴涨或者是暴跌,目前房地产经历镇痛的时期。发展的方向首先是解决有房住,而不是解决有房产证,解决居民有房住的问题是第一步。

中国改革开放后,使一部分人先富起来了,但是导致了贫富差距。现在农民工进城导致北上广等城市的人口急剧,因此住房的需求是客观存在的。我国的政策是采取保障老百姓住房的方式,目前政府通过商品房的模式集中资金开发保障房,保障房供应量增加,商品房的价格就不会太高。

同时保障房也不会因为宏观调控等等原因使价格受到大幅度的影响,我对未来的一年和二年是看好的,我认为房价是逐渐的平稳,商品房价格会逐步上涨,但是因为限制投资和投机,房价不会保障。商品房会遵循市场规律,持续稳步的上涨,随着经济的发展,价格也会同步的提升。

从世界各国尤其是东南亚各国发展的历史可以看到这一过程,我们力求将此过程拉远一点,稳步逐年的上升,但是幅度不要太大,有些年会下调,但是总体还是要上升的。因为土地的资源是有限的,对土地的投入增加了,搞了地铁,一公里投入就是七、八亿元。人们的需求增加了,城市兴旺了,特别是中心区的地价,依然是每年逐步的上升,因此带来了房价逐年上升。同时周边的小城镇也带动和发展起来了,人们购买房屋的半径也增加了,住在郊区价格便宜,环境好,同时公共服务和配套也要完善。因此都市一小时生活圈,就让年轻人或者是新参加工作的人和进城的农民工得到满足。因此不能说过了一年或者是一年半房价会暴涨,我认为上涨是必然的,因为商品房的供求量是减少的,价格会保持上涨,这一判断是不错的,因为对需求的压抑不等于说是有钱就可以购买商品房,买了二、三套后就不允许买了,保有阶段还要实行房产税,控制它的价格,出手卖的时候,就会将房价增加的超额利润通过税收拿回来,因此就没有操作的空间或者是操作的空间减少了,大家就不会蜂拥的购买房产。国家充分注意到日本、韩国以及亚洲四小龙的经验,经济发展,房价迅速上升从而产生了危机,我们都会很好的吸取和借鉴。

任志强说房价保障,我们要力求避免,从而避免发展中的陷阱。

主持人:谈教授提到了刚需以及一小时的都市生活圈,周经理,广州现在已经有十区两市,哪些区域更加适合生活和投资。

周峰:我认为白云区相对来说会在未来的两到三年内成为市场刚需客甚至是改善型客户群的置业区域。该区域已经铺设了两条地铁线,已经改善了近郊或者是次区域居民金入市中心的时间,也令到当地的一些板块和附加价值有所增加,这一区域在未来的二、三至年成为刚需客和改善型客户置业的区域。

主持人:我们也知道最近很多的房企开始了电子商务卖楼的趋势,目前的网上营销是如何看待的。

周峰:过去一段时间,大多数的开发商和品牌企业在卖房时所做的工作,或者是营销的手段都是相应的比较简单。在纸媒体上卖广告或者是自己的售楼部、小区的门口做一些小的活动,从而吸引相关的客户或者是市民进去参观。但是最近二、三年随着宏观调控不断的持续,令大多数的客户没有办法或者是不符合入市的条件。开发商要卖楼的时候考虑的因素会多一些,单纯的依赖纸媒体无法达到吸引客户的目的。

网络目前是开发商比较看重的载体,令到大多数的网民通过信息化、快速流通的渠道接收到相关的资讯,房企在这段时间会着重于电子商务或者是网络营销。

持人:现在网络营销会更加的精准,众多的开发商也会朝着这一方向发展,谈教授是如何看待的。

谈锦钊:电子商务是发展的趋势,信息化都需要电子。电子化的营销或者是电子商务的覆盖面广,成本比较低。目前电脑和手机都可以上网,电子商务的发展就会普及。行业不断的发展,优胜劣汰,如果信誉不好的话,就会垮台。在市场信用体系建立后,电子商务会更好,这一点是毫无疑问的。

电子商务在目前的阶段,应该引导消费者通过网上查阅资料,收到信息进行分析,还要到现场去看。因为买楼不同于买白菜,买白菜还要挑挑拣拣,买楼是一个人一辈子的消费行为,或者是重大的消费行为。买楼的时候要了解资料,所以要到现场去看。因此电子商务发展到现在不仅仅体现了网络经济、虚拟经济,也要体实的内容,当然也有看楼团等等的活动,在目前的发展阶段,虚实要结合,当然我希望实的成分更多一些,老百姓对电子商务的信任感不断增加的情况下,网上交易就会更多,因此我是看好电子商务的。

一中一建就是信用的建立,电子商务应该加把劲将信用建立好,如果大家有信用,就会将信用托付给买家,电子商务就是中介,如果大家信任你,通过电子商务购买房屋,等于是将家庭最大的资产或者是未来的希望托福给电子商务公司,因此信用是非常重要的。在这些方面我们是刚刚起步,也有很多的网站和平面媒体结合,跟实体结合得很好,也标志着现代化重要的进程,因此加强电子商务的信用体系建设,将它具体化的落实到有虚有实,让老百姓建立更好更强的信心,电子商务特别是房产方面的发展就会突飞猛进。

主持人:谢谢谈教授,本期的楼市会客厅,大家的观点是,未来的黄金十年也会成为白金十年。网络营销在楼市下半场也会起到重要的作用,非常感谢两位嘉宾来到腾讯·大粤网,非常感谢两位。

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