亚运会后,广州成功建成白云湖和海珠湖,带动了全城各区建设人工湖的积极性,今年广州将启动6大人工湖建设。根据初步统计,广州人工湖未来将至少达到14个,累计湖面面积很有可能超过1200万平方米(12平方公里)。到底人工湖的建造对于广州城市建设和环境有何影响?周边土地又该如何利用?

龙斌 邓浩志 彭澎
彭   澎  广州市社会科学院高级研究员
邓浩志  方圆地产首席分析师、地产经济学家、全国房地产经理人联盟理事
龙   斌  合富置业首席分析师
郭剑莹  大粤网主持人

 

 

专家观点

广州人工湖对楼盘价值提升具正面意义

龙斌:老城区的湖景板块和南沙国家新区的定位来看,首先南沙区域如果有这样的资源,无论是湖的资源还是海的资源,加上新区的定位,我相信未来的升值空间和潜力是非常大的,现在来看是低洼水平,如果从现在的角度来看,考虑长期置业的问题,一定有很高的提升价值…[详细]

人工湖代表未来房地产发展重要区域

邓浩志:广州市规划有6个湖要挖,未来将是广州市重点建设的区域,除了湖之外还有一些配套相关的道路,在未来一段时间要重点的开发这些湖的项目,包括房地产的项目,商业的项目,都会陆陆续续的开发。大家知道望湖的景观会比较好,生态的环境也会比较好,对气温的调节和景观都是有帮助的,无论是购房者、开发商都会乐意购买湖景的住宅或者是开发湖景的项目…[详细]

湖景建设需景观配套跟上

邓浩志:先建湖后建跟景观配套的设施,之后再搞房地产,而不是先搞房地产再挖湖,因此开发的程序要注意,先要有湖,再要有配套,最后才是房地产。从城市的发展来讲,有了湖之后,地段就会跟着受欢迎,政府挖了一个湖,占用的土地会在其他的地块得到补偿。政府也会注重土地的价值…[详细]

广州现打造田园山水城市

彭澎:广州会成为处处有河涌、江海的格局,和山田城海的大格局,广州将会更加的宜居,因为有更多的湖水资源而提高,这是毫无疑问的。现在对新一轮建设的人工湖进行很好的规划,布局更加的合理,大小跟当地的环境和排洪治水的功能要衔接起来,一般大型的人工湖都有水利功能,解决广州广州的水浸街的功能…[详细]

访谈内容

亚运会后,广州成功建成白云湖和海珠湖,带动了全城各区建设人工湖的积极性,今年广州将启动6大人工湖建设。根据初步统计,广州人工湖未来将至少达到14个,累计湖面面积很有可能超过1200万平方米(12平方公里),相当于10个白云湖的规模。

有分析人士指出,地方政府已经看到了建造人工湖对土地价值的带动作用,目前广州兴起的建湖热具有一定的经营城市的理念,通过美化环境带动土地价值,某种程度上提高了周边的房价。

人工湖的建造对于广州城市建设和环境有何影响?周边土地该如何利用?腾讯大粤网本期楼市会客厅将与你共同探讨广州走进湖景时代的楼市动向。

楼市会客厅:看广州走进湖景时代的楼市

时间:2012年4月29日15:00

嘉宾:方圆地产首席分析师、地产经济学家、全国房地产经理人联盟理事邓浩志

合富置业首席分析师龙斌博士

广州市社会科学院高级研究员彭澎先生

主持人:各位腾讯·大粤网的网友大家下午好!欢迎大家来到2012年珠三角房博会腾讯·大粤网“楼市会客厅”的直播间。今天请来了三位重量级的嘉宾,他们分别是:方圆地产首席分析师、地产经济学家、全国房地产经理人联盟理事邓浩志先生、合富置业首席分析师龙斌博士、广州市社会科学院高级研究员彭澎先生。

邓浩志:大家好。

龙斌:大家好。

彭澎:各位网友大家好。

主持人: 今天楼市会客厅探讨的话题是走进广州的湖景时代,三位应该都听说广州掀起了人工湖的热潮,从白云湖和海珠湖建成后,现在有多个人工湖开始启动,人工湖对广州的楼市有怎样的影响。

龙斌:广州的城市变化比较大,人工湖应该说是非常标志性的建设成果,将整体环境的舒适性与市民之间的休闲场所有机的集合起来,不仅对广州城市宜居美化起到很好的作用,对整体的楼市,对城市人工湖周边的楼盘都有比较正面的影响。

主持人:彭老师,在人工湖建造的过程中,对周边的影响有哪些?

彭澎:确实,广州迎来了新一轮的造湖运动,前一轮的造湖运动是在解放初期,当时有东山湖、流花湖等等。近年来因为亚运会整治河涌的需要建造了白云湖,具备蓄水和疏通河涌的作用,最近还打造了海珠湖,在萝岗区还有九龙海,因为比较大的湖因此称之为海。新一轮的造湖运动,对广州市民而言会更加的亲近,产生正面的影响。

广州是宜山宜水的城市,珠江水系是庞大的,还有众多的河涌,大家喜欢临水而居,近山而住,也希望有水面在自己的家门口,很多的小区内都有湖泊和游泳池,这些都是跟水有关的。

这次的造湖是区域性的山水格局,不瞒你说,不一定靠近珠江,也可以靠近水边。由于湖可以增加山水的格局。广州原来的定义是山水城市,现在的定义是现代田园城市,湖比起江海更加的有田园风光的感觉,因此湖景跟田园生活比较容易联系在一起,这就是大江大河以及海边是完全不同的感觉。

主持人:广州除了白云湖、海珠湖外,还要启动6大人工湖的建设,对于楼市现有的布局是否会有大的改变?

邓浩志:每当政府挖一个湖,对周边房地产和土地价值的提升是很大的,广州市规划有6个湖要挖,未来将是广州市重点建设的区域,除了湖之外还有一些配套相关的道路,在未来一段时间要重点的开发这些湖的项目,包括房地产的项目,商业的项目,都会陆陆续续的开发。大家知道望湖的景观会比较好,生态的环境也会比较好,对气温的调节和景观都是有帮助的,无论是购房者、开发商都会乐意购买湖景的住宅或者是开发湖景的项目。

六个人工湖代表广州市未来房地产发展六个比较重要的区域,对未来广州市的房地产开发应该说是六个重点区域。

主持人:龙博士,我们知道六个人工湖的建造对城市的环境起到了美化的作用,但是在大力造人工湖的过程中对城市也会有负面的影响,龙博士您是如何看待这一现象的。

龙斌:每一项大型的政府项目启动和建设的时候,一定会对周边的环境产生影响的,之前内环路建设的时候,对周边的居民二、三年内都造成不方便,这是正常的影响。

人工湖也许在开挖建设期,对周边居民的出行会造成一定的影响,如果长远来看,建成之后,应该来说对居民和社会的影响是明显和正面的,人工湖建成后,不仅有好的自然风光,居民的物业也一定会升值的。

看这些年广州不动产价值的影响因素,景观资源是非常重要的因素。景观资源除了江、山、海、森林、公园等因素外,湖的影响是非常大的,举个例子来说,东山湖周边望湖的物业,流花湖周边望湖的物业,价值都会比看不到湖的价值高很多,从长远影响来看,周边的物业一定是受益的。

另外补充一点,新一轮广州的发展,它会着重于功能的提升。以前是拓展,就是往外拓,现在还注重于功能的提升。从人工湖的打造来看,对于广州城市核心区或者是副中心的宜居特性的体现是比较明显的。除了给整个区域带来明显的变化,对宜居的影响是比较正面的。

主持人:我们知道除了人工湖外,广州整个高端楼盘都在打造宜居的概念,广州市中心之外其他哪些区域目前是比较宜居的,也是比较适合普通刚需用户选择的。

彭澎:广州7000多平方公里,有足够大的容量让老百姓选择居住的区域,现在来看东南西北四个方向都是适居的。一个是看自己上班通勤的需要,如果在西边上班,选择住在东边,交通就会不方便。

其次要考虑有没有地铁,虽然湖景、江景、海景都是宜居的区域,但是要跟交通联系起来,才会被大家喜爱,如果位置非常偏僻,不一定适合居住。现在湖泊的选择,新的人工湖目前来讲相对比较偏一点,今后需要将路网与景观衔接起来,我们打造湖泊不仅仅是挖坑注入水就完了,还要建设周边的路网,包括停车场的建设,例如白云湖就是存在这样的问题,没有停车位。

先建湖后建跟景观配套的设施,之后再搞房地产,而不是先搞房地产再挖湖,因此开发的程序要注意,先要有湖,再要有配套,最后才是房地产。从城市的发展来讲,有了湖之后,地价就会受欢迎,政府挖了一个湖,占用的土地会在其他的地块得到补偿。政府也会注重土地的价值,就现在挖的几个湖来讲,最大的就是九龙海,目前位于萝岗区的中新知识城,普通的老百姓没有想到去哪里置业,这里是跟新加坡合作的低密度,高尚的有科技研发和住宅融为一体的区域,从而弥补了科学城的不足,而且是整个区域关注的,相对来讲需要三至五年才会成熟。

白云湖附近的楼盘不是很多,海珠湖的楼盘未成气侯,因此还是以前的湖比较成熟,例如东湖,但是有的开发商称东湖住宅,实际上位置却在白云区,不知道海珠湖的楼盘会不会到其他的区域,这些方面应该由地名委员会严格的限制,不要将东湖移到西边,白云湖移到南边去了,否则就会很混乱,最好不要这样,大家提到东湖都是指东山湖公园,跑到白云区了就莫名其妙了。

主持人:请教一下邓老师,提到人工湖,您认为那个区域的楼盘未来会有前景,而且还要适合普通的消费者置业。

邓浩志:现在规划的几个湖还没有搞出来,目前看不出来前景。湖打造完成和规划出台后,才可以看得到前景。一般来说,有湖附近的楼盘是最有价值的。除了景观资源之外,交通环境是非常重要的,既要有好的景观资源,又要有便利的交通配套,出入更加的方便和便利,大家知道湖都是在广州中心城区外围,离中心城区有一点远,因此交通是非常重要的,也是提升价值重要的一点。

除了湖以外,其他的配套是怎样的,生活的配套,教育配套,医疗配套是否跟得上,这也是决定片区价值重要的因素,不能光有一个湖,却交通不便利,生活配套不完善,读书和医疗都不便,这样价值就无法提升。

那个区域价值最大,除了环境要好,还要离市区更近,交通方便,规划发展配套更加的完善,这些要素综合起来,才可以判断那个板块会更好。

主持人:现在大家都在探讨人工湖对广州板块的影响,也有人结合一个地方和区域进行探讨,例如南沙。南沙的定位是很高端的,而且也有临海资源,人工湖板块建好后,跟南沙望海的资源有什么不同,应该如何分析?

龙斌:广州人工湖对楼盘价值的提升有正面的意义,我记得有一位朋友说想购买东山湖正面望湖的住宅,应该是南向的单位,结果找了很久很久找不到,一个是没有现楼单位,另外就是旧楼盘也没有人放盘,大家都觉得资源比较好,所以不放出来。

谈到价值的问题,很显然老城区除了望湖或者是跟湖有关的物业,湖对于老城区或者是南沙区域而言是重要的一点,老城区享有整体的配套,除了湖的资源外,还要考虑交通的资源,教育资源,医疗资源,生活便利性、楼盘怎样,户型、密度、物业管理等等因素。

如果从中心六区和南沙区域相比,南沙区域要看未来政府如何投入和建设,前几年还在房产频道讨论南沙的问题,大家对南沙是比较看好的,因为南沙被确定为国家级的新区,投入大的资源进行建设,建设的定位和规划是比较高的,有很多高新产业,也有滨海旅游的概念。政府的行政中心有可能会搬过去,只是说有可能,各级别的行政中心会搬到南沙去,因此长远规划是40年再造一个香港,前景是很好的,近期来说只是启动的阶段。目前常住人口只有30万人,这样的人口如果要支撑整体楼市高的价值是有缺陷的,目前是没有二手市场,大家都买新房。因此,去年南沙的楼市是广州各个楼市最火爆的,一路从6000元/平方米上升到8000元/平方米、9000元/平方米,个别楼盘过万元/平方米,今年又回调到7000元/平方米,现在有些楼盘,原来卖8000元/平方米的精装修,现在也在卖6000元/平方米的毛坯,价格确实回调了。

无论有海的资源、湖的资源还是国家新区的定位,价格调整是随着国家对房地产的调控明显的变化。相比较来说,老城区的价格比较坚挺,如果说湖景资源的楼盘波动则更加的少。

概括起来说,老城区的湖景板块和南沙国家新区的定位来看,首先南沙区域如果有这样的资源,无论是湖的资源还是海的资源,加上新区的定位,我相信未来的升值空间和潜力是非常大的,现在来看是低洼水平,如果从现在的角度来看,考虑长期置业的问题,一定有很高的升值空间。

另外从老城区湖景的资源来看,它的价值可能立刻的兑现,影响是非常明显。一旦人工湖修建起来,交通和配套设施再完善起来,周边有楼盘的话一定会体现很高的价值。

主持人:目前政府建造这么多的人工湖,希望在广州进行新的城市规划和布局,广州市政府这种行为对未来有怎样的影响?

彭澎:广州在治理水方面花了很大的工夫,亚运之前,到亚运之后,花了9亿元治水,跟水相关的各种元素都是有的,湖、河、海,三种进行比较,哪一种更有价值。喜欢流动的感觉,可以选择江、河、海,但是海是比较博大的,湖比较宁静一些,湖往往在中心城区。

广州的湖分三种类型,一种是很有名的湖,例如荔湾湖、东山湖,很早就有了,周边没有太多空余的地块再发展房地产,这类区域具备稳定的价值。

另外一块,只要是大的楼盘都有自己的湖,说不清叫什么名字。郊外都有湖的,基本上没有那个大的小区没有湖,但是那个湖是不知名的湖,或者是自己楼盘内的湖外界不太了解。

第三种就是准备开挖的新人工湖,周边没有什么楼盘,会吸引开发商投资,吸引炒家提前的加入,这就是投资的行为。

三类湖是不同的,现在要打造的是田园城市或者是山水城市,广州会成为处处有河涌、江海的格局,山田城海的大格局,更加的宜居,因为有更多的湖水资源而提高,这是毫无疑问的。现在对新一轮建设的人工湖进行很好的规划,布局更加的合理,大小跟当地的环境和排洪治水的功能要衔接起来,一般大型的人工湖都有水利功能,解决广州广州的水浸街的功能。

湖泊多了以后,对河流的治理,珠江流域水位的调节都有好处,不仅仅是景观,还有调节气侯,调节水循环的作用,应该是全方位生态系统的循环,对于广州的城市布局会有比较大的促进作用。

主持人:最后请问邓老师,广州的湖景经过漫长的发展,您对广州的湖景有怎的期待。

邓浩志:希望更加的完善,道路的建设,周边的配套,每个人都会考虑到这些问题。

重点说一个事情,挖了湖以后,湖的景观资源不能完全的由楼盘来分享,也应该由社会大众参与和分享其中,我们看到一些现象,有些城市,不一定是广州,新挖了湖,结果湖周边都变成了房地产,一个公共的湖景资源被瓜分了,让大众不能分享到公共的景观,未来的规划中,要考虑到这些问题,周边的土地不能都卖给开发商,也要让百姓大众考虑和参与其中,应该留出空间让大众参与其中,享受到湖带来的好处,带来景观的改善。提供更多的公共空间让大家来交流,并不是完全为商业考虑,完全的为收益考虑。

我们在挖湖和对湖周边进行规划的时候,应该重点的考虑,避免这样的问题。

主持人:今天感谢三位专家来到“楼市会客厅”,共同探讨“广州走进湖景时代”,本期的访谈到此结束,谢谢。

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  出品: 大粤房产广佛清站 制作:詹奇岳 蓝彦
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