珠海市"双限"自去年11月执行以来已半年有余,"双限"的成果何在,到底是否有起到当初颁布它的作用?近来发生的一场关于它"网上惊魂五小时"的闹剧是否又是政府部门"精心"上演的剧幕?今天,腾讯大粤网记者约见广东世荣兆业股份有限公司营销副总监谢琳先生,将从楼市上半年的形式聊起,为您一一解答"双限"背后的真相。...[详细]

广东世荣兆业股份有限公司营销副总监 谢琳

2012年7月30日

腾讯大粤网记者 李燕冰

嘉宾观点

  1. 谢琳:喜从中来 “双限”政策影响形势促销

    喜的,主要就是这两点,第一,一些积极的企业上半年采取了大幅度的促销,第二,5、6月份成交量开始上扬,市场明显是有些转好的这对于之前在积极 ...[详细]

  2. 谢琳:悲忧参半 “双限”失去市区高端楼盘

    因为“双限令”导致市区的高端项目受影响一直都比较大,最直接的,就是导致了一些高端楼盘的流失。比如说凤凰谷、双水湾...他们都...[详细]

  3. 谢琳:“双限”实行半年 有起实质作用

    有,包括我们自己,5月份起到现在,共推出了三重重磅优惠,第一,我们统一实行8.8折,这个折扣的力度在以前是没有的。第二呢...[详细]

  4. 谢琳:“双限”政策 重在营造促销气氛

    其实,我觉得“双限令”最关键的还是在市场上造成了这么一种氛围,在这种氛围下,你想跑的快,就必须组织有力的促销活动,因为客户确确实实以刚需为主力。必须要考虑到他们的需求。...[详细]

  1. 谢琳:“双限”闹剧 政府之前就有考虑

    这次的这个“闹剧”,应该说是珠海市政府之前就有过这个考虑。 首先我们要想,为什么它会这样去考虑。上半年经济不景气,珠海又并非为工业城市,GDP的基数也比较低,2011年是...[详细]

  2. 谢琳:“双限”闹剧 根本在于政府财政紧张

    如今这种资金紧张的趋势,靠国家贷款是难以缓解的。政府还是希望从财政上去解决这个问题。现在就看看能不能在房地产行业找到解决问题的方法。总的来说...[详细]

  3. 谢琳:“双限”下的降价保“量”不太可能

    客观的来讲,如果说在品质不变的情况下,你要说降低价格保证品质那是不可能的,除非开发商愿意牺牲部分利润。像买树一样,比如说香樟,一百年的,它一棵就是 ...[详细]

  4. 谢琳:“双限”继行 下半年有望再行“降息

    确实有很多人觉得,前几年房地产辉煌过了,但我不这么看。这只是一个周期而已,市场本来就是有起有伏的,现在的低谷是为下次的“起”做准备。有人说房价最好快点降,降到底就该回升了。我认为还是缓降好,即使延缓了起来的时间,也好过骤然猛跌...[详细]

访谈内容

主持人:如果让您用一个词用来总结珠海楼市的上半年您会想到什么词?

谢琳:我觉得应该是悲喜交加。因为从走势上来看,政策面一直都是很稳定的。只是近段时间释放出来的一些信息刺激了楼市,最典型的你从5、6月份的成交量就能看出,我觉得6月份基本上应该算是珠海市各大房企上半年一个成交的高峰期。

主持人:为什么会出现这种情况?

谢琳:这种情况的出现据我分析,第一,现在已经进入降息通道,预计下半年还会有一到两次的降息,那么这些都是市场释放出来的一些利好。第二,实际上市场也是僵持了很长一段时间了,从国务院一系列政策的发布,再到珠海的"双限",到现在差不多也持续了一年多时间。实际上是,对于这一批刚需客户来讲,它的观望期,不能说是结束,但是我估计他感觉也是差不多了。因为,毕竟还是有人要忙着结婚、生小孩;那么,房子对于他来讲就是必需的,再不买,赶不上他自己的这个节点,也是个大问题。   

主持人:您之前说的悲喜交加,喜从何来?

谢琳:喜的,主要就是这两点,第一,一些积极的企业上半年采取了大幅度的促销,最典型的就是中海,从它的富华里再到最近的桃花源开盘,中海采取了低价入市的策略,继而也就达到了一个非常好的销售效果,我估计它上半年的成交量应该有10个亿。这10个亿就是它"以价换量"的成果。第二,5、6月份成交量开始上扬,市场明显是有些转好的。这对于之前在积极实施促销政策的企业来讲,5、6月应该都创造了一个比较不错的销售业绩。

主持人:“悲”您又认为表现在哪些地方呢?

谢琳:悲的呢,我觉得是因为"双限令"导致市区的高端项目受影响一直都比较大,最直接的,就是导致了一些高端楼盘的流失。比如说凤凰谷、双水湾。他们都地处于城市的核心地带,而且都走的是高端豪宅的定位。那么,像这种"双限令"对他们来说,就相当于是架在他们头上的一个枷锁。 不是说市场没有需求,但是你不可能降到他们的限价之内,然而另外作为客户来讲,他们也不愿意在一个没有保障的情况下去购房。

主持人:您说的没有"保障"是否指的是存在没有"预售许可证"之类的证件问题?

谢琳:不是,他们的预售许可证有一些是在"双限令"之前拿到的。但是现在还有一个问题,在你签署了买卖合同以后,你却没无法备案。悲的另外一个原因。因为刚需人群绝对是现在购房市场的一个主体。那么,刚需人群他考虑的是什么了?就目前来讲是首次置业的,但是对于这个首次改善的这种人群,从政策面来看没有任何松动的迹象。你就比如说像我自己买房子,我现在是有刚性需求,现在是要换一个比较好的房子,但是换一个比较好的房子的话,现在就存在一个问题。我如果要买二套,我就要首付六成。利率上浮1.1。那么我就要考虑这个成本。这个成本对于我来说,压力还是很大的。所以说,对于首改的政策力度支持还不是很大,没有松绑的迹象。而且,有的企业抱着什么心态呢,就是那种我慢慢卖,它有可能是不缺钱,也有可能是出于一种这样的心态,一种就是不愿意损失利润的心态。那它在促销的政策方面,力度就比较弱。比如说,坚持不减价,然后促销政策也不放开。所以,它的这个成交在上半年就很难看。

主持人:您会不会觉得这种"死不降价"是这些房地产商的一种营销手段?

谢琳:不会。因为有实力的房企都明白这个道理,我现在把这个钱收回来,实际上就相当于节省了一部分的财务费用,这部分的成本是很厉害的。现在融资的成本都很高,如果说你跟一些基金合作或是跟一些境外的机构合作。它的财务费用基本上都是15%以上。也就相当于你把这个钱收回来的话,多放一个月,就多一个月的利息,那这个月的利息就是15%。但是,我收回来了,我折扣可能只放7、8个点,就这样相比较下来,我是节约了财务费用的。它的现金流会走起来。对于一些大房企、有实力的房企,它是非常明白这个道理的,而且,它经过前些年市场的洗礼,对这部分已经可以理性的看待;但小的开发商

可能不这样看,第一,可能它不缺钱,第二,就这个一个项目,不愿意损失利润,所以也就不会去实施这个促销政策。

主持人:我们前面有聊到珠海政府从去年11月份颁布的"双限令"以来,半年有余。您觉得"双限令"到底有没有起到抑制房价上涨的目的,有没有起到实质性的作用?

谢琳:有,包括我们自己,5月份起到现在,共推出了三重重磅优惠,第一,我们统一实行8.8折,这个折扣的力度在以前是没有的。第二呢,我们在这些单位里面选了一批比较好的单位作一口价单位,就是4560㎡/元起;第三,我们对部分户型实行低首付政策,我们的毛坯单位最便宜的是22600首付就可以买到一套房子。

主持人:具体的表现在哪里?

谢琳:其实,我觉得"双限令"最关键的还是在市场上造成了这么一种氛围,在这种氛围下,你想跑的快,就必须组织有力的促销活动,因为客户确确实实以刚需为主力。必须要考虑到他们的需求。

主持人:如今,您又是如何看待取消双限令"胎死腹中"的这件事情的呢?

谢琳:这次的这个"闹剧",应该说是珠海市政府之前就有过这个考虑。    首先,我们要想,为什么它会这样去考虑。上半年经济不景气,珠海又并非为工业城市,GDP的基数也比较低,2011年是1400个亿出头。从09年是1038个亿,然后突破了1000个亿以后,到现在也就是1400个亿,总量问题不高的现象一直存在。它不像深圳,有突破万亿的一个GDP总量;珠海还处在一个很弱小的一个水平,如果整体经济形势下滑,对珠海这种旅游型城市打击尤其大。它的餐饮、购物、旅游都会受到不同程度的影响。再加上珠海现在"遍地开花",重点工程全面推进。这样导致的直接后果就是缺钱。资金链跟不上。因为,研究一下珠海市的一系列数据,你不难发现,从珠海79年建市以来,基本20多年里面,资金一直都是很紧缺的。尤其像现在"遍地开花",一个轻轨、一个横琴、一个高栏港再加上相应的配套设施建设包括机场高速。如今这种资金紧张的趋势,靠国家贷款是难以缓解的。政府还是希望从财政上去解决这个问题。现在就看看能不能在房地产行业找到解决问题的方法。总的来说,我觉得这个事情的起因还是因为财政紧张。这个是很现实的原因。

主持人:你前面也说到,现在房地产"以价换量"是主流,那会不会存在降价同时也给质量"降"个价?

谢琳:客观的来讲,如果说在品质不变的情况下,你要说降低价格保证品质那是不可能的,除非开发商愿意牺牲部分利润。像买树一样,比如说香樟,一百年的,它一棵就是几十万了。但是,我可以花个几千块买个小的,更有甚者我可以不买香樟,那个品质肯定是降低了。所以如何在降价的情况下也同样保证品质,就只有一个办法,就是通过开发商自身的运营能力去降低成本。简单的说,比如我们的木地板,我们规模化的采购,我们就拥有谈价能力,把成本控制下来。这一点,万科就做的比较好,它的需求量大,就拥有了一定谈价的话语权。

主持人:就像您说的促销已经是势在必行,你觉得珠海楼市的这种情况还会持续到下半年吗?它还会不会有其他的动作?

谢琳:应该还会有一到两次的降息。因为从大的宏观面来看,今年的经济目标是GDP增速保"8",从现在的情况上来看,并不太乐观,上半年并没有达到目标。这个最主要是是因为现在的中小企业,它融资困难。而且从现在经济情况来讲,增速处于一个下行的趋势,从国务院大的层面来讲,它要保证这个经济的稳定增长,那就必须要减少、缩小中小企业的融资成本,从这个层面看,降息是势在必行的。还有,降息实际上也是刺激消费的一种手段,因为贷款利息和存款利息都降了,大家会想,我把钱放银行也没有太大意义了,这样就会拉动一定的内需。所以说,降息的可能性是很大的。其他的政策面放开我觉得是不太可能,应该就算是十八大过了也不太可能。总的来说,我觉得下半年整体来说还是一种比较平稳的状态。

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  出品:大粤房产珠中江站 制作:李燕冰