1992年,随着邓小平在南巡途中发表了著名的南巡讲话,华南地产界乘着南巡之风率先踏上市场化之路,积极以“拿来主义”的态度并加以借鉴创新,令华南房地产业刚刚诞生,就站在香港这相对成熟的市场的肩上,获得一个相当高的起点。暨南巡20周年之际,华南房地产与南巡的缘分依然延续。

赵卓文 韩世同 朱欣苑
赵卓文  广东省房协理事 广州同创卓越顾问公司总经理
韩世同  北大公共经济研究中心研究员
朱欣苑  经纬行研究中心总监
郭剑莹  大粤网主持人

 

 

专家观点

南巡发展20年 广东地产是全国地产典范

赵卓文:广东的房地产是全国房地产的典范和代表,改革开放给广东带来了新的机遇。南巡二十年的发展有两条线,一条线是土地的价格逐步的体现,价格逐步回归价值,这种趋势是非常明显的。第二方面,大家看到广东房地产的价格上涨,其实楼盘质量也是不断的提高的...[详细]

房价不会听任志强的话上涨

韩世同:任志强预测房价在未来会出现上涨,但房价是跟经济发展有关的,如果未来一、二年经济持续的上涨,房价也会上涨。如果未来一、二年经济持续的回落,房价也会持续的回落。1998年到2003年中国的经济是下行的,房价也是下行的。未来的经济下行的话,任志强的判断必然会崩盘的…[详细]

在广州置业应趁早

赵卓文:刚需买家不一定购买新房,二手房也是房,而且有很多是物超所值的,因为广州的城市发展比其他的城市都要早,大部分的商品房的建设是低成本和低楼价的期间建设的,传统的市区的二手房都是低成本和低楼价的时候建设的。目前的二手房的价格是不高的,因此可以做一些选择…[详细]

精装修房仍是发展趋势

朱欣苑:之前是毛坯房发售,随着社会经济的发展,消费者的要求越来越高,不仅仅是对装修、园林、规划都提出了更高的要求。所以发展到今天,进入了精品时代,任何一个项目,应该说都是朝着更好的品质,更好的服务方向发展的 …[详细]

访谈内容

1992年,随着邓小平在南巡途中发表了著名的南巡讲话,改革开放的春风从此吹遍了神州大地。华南地产界乘着南巡之风率先踏上市场化之路,利用与香港毗邻的地缘优势,积极以“拿来主义”的态度并加以借鉴创新,令华南房地产业刚刚诞生,就站在香港这相对成熟的市场的肩上,获得一个相当高的起点。

92年以来,随着国家对民企进入房地产市场的放开,广东大量民营房企业纷纷成立,并将影响力扩展至全国。一贯低调的华南房地产企业不忘取之社会用之社会。在福布斯最新公布的中国慈善榜单上,前10名慈善家中广东房企占据了三名。

南巡20周年之际,华南房地产与南巡的缘分依然延续。腾讯大粤网与你共同探讨20年来华南地产界的发展脉络!

楼市会客厅:南巡20年 华南地产风云录

左:赵卓文 左二:韩世同 左三:朱欣苑 右:主持人 郭剑莹

时间:2012年4月28日下午

主持人:各位腾讯大粤网的网友大家下午好,现在来到了2012年珠三角房博会“楼市会客厅”,今天请来了三位重量级的嘉宾,他们分别是:

广东省房协理事、广州同创卓越顾问有限公司总经理赵卓文、北大公共经济研究中心研究员韩世同、经纬行研究中心总监朱欣苑。

请三位跟大粤网友打声招呼。

赵卓文:大家好。

韩世同:大家好。

朱欣苑:大家好。

主持人:三位是地产界的资深人士,南粤二十年风云人物,首先有请韩老师回忆一下,1992年改革开放以来,我们的地产是如何一步步发展走到今天的。

韩世同:地产发展了二十年,是从无到有,从有到优的过程。广州最早是在东湖有一个引资外资的住宅小区。目前被认为广州第一个商品楼项目,当时的市场化并不是特别的完善,邓小平南巡讲话以后,就开始掀起了房地产开发的热潮,1998年福利分房结束后,才正式开启了商品房新的时代。尤其是1998年后广东的地产,2000年以后华南板块的兴起,又是高速发展的阶段。广东的市场容不下粤派地产,导致粤派地产北上发展。房地产对于解决人们的居住,推动城市化发展起到了非常大的作用和贡献。

主持人:在二十年的发展过程中,房地产的价格也是不断上涨的过程。赵老师,房价上涨的二十年中,房地产经历了怎样的改革和自我的进步。

赵卓文:广东的房地产是全国房地产的典范和代表,因为广东房地产有几个特点,第一商品化的时间是最长的,1997年就已经有商品房。当时的宪法还没有修改,土地所有权和房屋所有权还没有分离,广州就已经开始有房地产了。南巡讲话之前就已经有房地产开发了,邓小平南巡讲话之后,老百姓就发现房地产遍地开花。

广州六运会的时候,当时有天河体育中心,周边的房屋是2000元/平,大家觉得贵不愿意购买,现在这些房屋已经近二十年了,二手房都上涨了10倍,这确实是不得了的事情,改革开放给广东带来了新的机遇。

二十年的发展有两条线,一条线是土地的价格逐步的体现,价格逐步回归价值,这种趋势是非常明显的。我们看到早期商品房开发部规范的时候,你圈一块地,我圈一块地,价格是不透明的,房屋拆迁后,给予回迁就可以了,大家对房屋和土地的认识是比较简单的。之后通过海外和香港的经验让我们逐步的知道房地产的价值。

最近几年广州的地价和住宅的均价,2011年广州住宅用地均价突破了7000元/平方米,也卖过最贵的低价达到了2万元/平方米,商业用地去年也创造了新高,达到了1.7万元/平方米,这跟城市发展水平和经济结构是密切关联的。

第二方面,大家看到广东房地产的价格上涨,其实我们的质量也是不断的提高和提升的。广州仅十年前有多层住宅的建设和出手,现在不要说多层住宅,现在小高层基本上绝迹了,现在18层都是罕见的,现在基本上都是30层甚至超高层,这说明开发强度和总体建造水平的提高。

从装修的水平来看,广州从1995年开始精装修占了主流,个人购房也占了非常大的比重。广州的商品房的精装修的水准在全国的商品房开发中是开了先河,目前为止,精装修的比例,精装修的标准,精装修的质量到今天依然是全国领先的。

广州商品房开发的精致水平,到现在为止比上海和北京的房地产还是有优势的,广东房地产已经打上了标贴,高质量、价格相对合理,我觉得广东房地产可以用一个词来形容,就是“物美价廉”,精装修、园林质量、配套质量、综合来看应该是精致的粤派地产的风格。如果一个人20岁从发展走向成熟的话,我认为广东房地产经过二十年的发展,正走向成熟和各方面完善的阶段。广东房地产的发展让广东人享受到更好的居住环境和更好的生活。

主持人:我们知道华南地区的房地产企业做得非常好,赵老师也提到了精装修,目前也出现了一些问题,朱老师是如何看待的。

朱欣苑:精装修即使出现了一些问题,但是带装修还是一种趋势,之前是毛坯房发售,随着社会经济的发展,消费者的要求越来越高,不仅仅是对装修、园林、规划都提出了更高的要求。所以发展到今天,进入了精品时代,任何一个项目,应该说都是朝着更好的品质,更好的服务方向发展的。

装修过程中出现一点问题,这是属于事情发展过程中都可能会出现的。我们也看到出现问题之后,相关的企业,例如万科、星河湾都是以负责任的态度面对市场和消费者。

我相信在未来装修品质会越来越好,越来越符合消费者的口味。对于房地产发展过程中,有哪些企业做得更好,华南的开发商不仅仅迈开了商品建设的步伐,目前全国排名前十名的开发商中华南占有重要的数量。粤派开发商务实的做法,稳健的经营理念,让他们走得更好更远,其中典型的代表有万科,至今仍是全国的老大。保利、合生、碧桂园、星河湾、恒大等等,每个企业都有不同发展的特点和发展的模式,不同的模式之上都走出了自己的模式。

主持人:目前的房地产不仅仅是质量,房价也是消费者关注的重点。目前国家进行了宏观调控,房价也出现走低的趋势,但是任志强前不久说,未来的一、二年房价将会出现暴涨的阶段,各位是如何看待这种观点的。

韩世同:房价不会听任志强的话而上涨,房价是跟经济发展有关的,如果未来一、二年经济持续的上涨,房价也会上涨。如果未来一、二年经济持续的回落,房价也会持续的回落。1998年到2003年中国的经济是下行的,房价也是下行的。当年广州的房价就出现在2004年左右,整个广州的均价才4000元/平方米。房价是有周期性的,有上涨,有回落。有人说是螺旋式上涨的,也可能是水平式上涨的。我认为有上涨就有回落。谁也不是预言家,谁也不是上帝,未来的经济下行的话,任志强的判断必然会崩盘的。

主持人:目前的房价是刚需用户最关心的,腾讯·大粤网主打的人群就是伴随着我们一起成长起来的刚需用户,他们对房地产的需求是非常大的,今年很多的开发商也推出了很多刚需产品,未来的政策也是倾向于刚需用户,您是如何看待刚需用户。

赵卓文:首先,房地产开发的成本是逐年上升的,目前的地价也是处于快速上升的阶段。从数据来看,2001年的地价是2006年的3.9倍,说明广州的地价是在不断的上升。短期内地价难以回落,处于上升的通道。另外,建筑材料和整体的开发成本也在上升之中的,房地产开发需要大量的资金,利率也是比较高的。短期来说房地产开发的成本是不断上升的,从各方面来看,房地产开发的成本,在未来的三至五年内处于上升的通道之中,包括国家近期进行政策调整和房产税的试点等等,我认为无一例外不是减轻房地产开发的成本,而是增加了成本。

一个东西的成本加大的时候,价格是不会下降的。因此从成本的角度来说,楼价会有支撑的力度。

第二个方面,目前的供求关系来说,2012年是买房比较好的时机或者是时点,目前的情况是供应量非常大,特别是开发商在2009年和2010年比较好的期限内,大量的开工,今年有大量的新货陆续的推向市场。广州的房地产开发都是精装修和现楼交货,因此开发的时间比较长,拿到预售证后就要卖,因此2012年的情况是供大与求,意味着买家和用家有很多的选择,心情又不用着急,目前来看无法升上去,因此今年是从容买房,精心挑房,我认为是很好的时机和结点。

为什么周边很多刚需的朋友不买楼,因为大家看不清楚,目前的楼市有一点像股市,是上升还是下跌说不清楚,其中有很多不可预测的因素,包括经济、政策等等。但是有确实的看法是,广州的楼价目前来看,基本是符合广州的收入水平的。广州一般的工薪阶层,只要是夫妻都上班,按照广州的平均收入水平,交首付是没有太大的问题,不会像电视连续剧《蜗居》一样,两夫妻都上班,还没有办法交首付,因此刚需市场是存在的。

广州的人口是逐年增加的,这一点大家一定要注意。按照广州万书记的说法,广州目前的户籍人口和领暂住证的常住人口超过了1600万人,加上其他的外来人口广州会达到近2000万人,未来还要再增加几百万人,这是无法满足我们的需求,广州作为华南地区的中心城市,城市的价值是不断的提升的,土地资源是稀缺的,我们的人口和产业还是往广州积聚的。

对于进入广州的年轻人和准备干一番事业的年轻人而言,我认为在广州晚一点买不如早一点买,这是很重要的意见。至于在广州买房,我认为应该有三个意见,供大家参考。

1、刚需买家不一定购买新房,二手房也是房,而且有很多是物超所值的,因为广州的城市发展比其他的城市都要早,大部分的商品房的建设是低成本和低楼价的期间建设的,传统的市区的二手房都是低成本和低楼价的时候建设的。目前的二手房的价格是不高的,因此可以做一些选择。尤其是有小孩的家庭在东山、天河购买房屋要比番禺更有优势。

2、作为年轻人在广州买房,不一定追求一步到位,这样的话,投入就会太大,占用的资产比较多,提倡阶梯消费。早期没有孩子的时候,两房的六、七十平方米就可以了,有了小孩就可以达到八、九十平方米,如果父母也过来的话,可以变成大户型,一百多平方以上。

房地产并不是生活的全部,房地产只是为我们的幸福提供安居的场所和保障,因此提倡阶梯式消费。

3、买房还是要考虑物业的升值和发展,目前的买房和结婚一样,买的目的不完全是自住,买的目的还可以考虑卖。目前物业持有的时间越来越短,有的人买了八、九年都不舍得放,这是大家传统的看法。未来的年轻人对物业持有的时间是不同的,还是有新鲜度的问题,因此买房并不是非你不娶,非你不嫁,买了以后,还要经受住时间的考验,这就是好的房屋,不要买太多概念的房屋,要买地段、户型、品质、配套等等经得起推敲和经验的房屋。刚需的消费者都是年轻人,以结婚为主,不要被太多的概念困惑。

主持人:刚需用户的买家都知道市区的价格比较贵,郊区哪些区域值得置业。

朱欣苑:我认为萝岗区和南沙都是可以考虑的,这些板块的价值目前是在7000左右,总价控制在150万以内的,这是大户型,如果是小户型的话,总价在100万元以内,从发展的角度来说,正如赵总所说的,要考虑升值潜力。广州城市的发展是往东往南发展的,这两个片区在未来的发展前景是越来越好的,特别是南沙,我们刚刚了解到,可能还会有新的利好南沙的政策出台,当然这是远景的规划,从长远来说,政府给南沙的定位是非常高的。

任志强在劈谣,说媒体报道的跟原话是不同的,今年房价是否会下降,下降到怎样的程度,我认为不能一味的等待,等到明年或者是后年,目前国家正在进行改革,最近地产股也出现了回升,接下来我们的政策,除了对于首套房利率的优惠进行调整之外,还会有大的金融改革,这个改革会有利于开发商的融资,所以当发展商的资金链不再象当前这么紧张的时候,降价的动力也不足。我个人认为房价在今年是相对的低谷,如果购买房屋的话,今年是比较好的时机。

主持人:今天因为时间的关系,非常感谢三位嘉宾来到“楼市会客厅”,希望今后三位可以再次光临腾讯·大粤网“楼市会客厅”,再次感谢三位嘉宾和各位网友的关注,今天的访谈到此结束。

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  出品: 大粤房产广佛清站 制作:詹奇岳 蓝彦
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