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视频采访

专家律师谈降价背景下如何维权

每一年的315,都能唤醒很多普通消费者的维权意识。这其实是一件好事,大家的维权意识进步,对企业也能起到很好的监督作用。特别是在房子问题上,花那么多钱买的住所,大家都不希望出什么纰漏,那么,这降价背景下的维权,如何才是合理的、理性的维权呢? …[详细]

住房质量装修问题面面观

住房安全、住房消费、物业管理投诉、虚假房产广告……我们关注3.15,我们亦关注与我们息息相关的房产消费。我们绝不用我们的金钱、时间和对美好生活的憧憬为无良开发商,缺德销售中介、失职物管埋单。这个315,我们要为房产消费带来阳关。齐来监督房产消费,告别房产消费陷阱。…[详细]

曝光台

微博投诉

每一天,我们身边都会有这样那样的消费纠纷发生,多数人选择了沉默,因为投诉无门或无效。鉴于此,腾讯大粤网房产推出"315消费投诉台",开辟一条投诉绿色通道,期待广东各地更多的网友参与。>>>进入投诉

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315之楼市会客厅:降价背景下的维权

每一年的315,都能唤醒很多普通消费者的维权意识。这其实是一件好事,大家的维权意识进步,对企业也能起到很好的监督作用。特别是在房子问题上,花那么多钱买的住所,大家都不希望出什么纰漏,因此,房子的维权上,大家都显得特别积极。
时 间: 2012年3月14日下午三点
地 点: 腾讯大粤网

大粤房产访谈详细内容

每一年的315,都能唤醒很多普通消费者的维权意识。这其实是一件好事,大家的维权意识进步,对企业也能起到很好的监督作用。特别是在房子问题上,花那么多钱买的住所,大家都不希望出什么纰漏,因此,房子的维权上,大家都显得特别积极。

不过呢,这房产维权却让很多人看法不一。就拿最近发生的三期比较大的事件来说,万科涉及使用安信"毒地板"事件,很多网友表示,连万科这么知名的房企都会发生这样的事情,不知道其他开发商会如何,但并没有因这件事,爆发大规模的维权活动;而深圳万科金色领域"楼裂裂"事件,则是在业主范围内爆发了维权活动;深圳一楼盘承诺包学位泡汤,业主上演跳楼事件中,则有大部分网友认为业主不应该如此维权。

那么,这降价背景下的维权,如何才是合理的、理性的维权呢?14日下午三点,广东广信律师事务所黄远华律师、地产经济学家,房地产策划人,职业经理人邓浩志先生、合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师 龙斌先生三位业内人士,来和网友们探讨,究竟怎样,才是这降价大背景下的合理维权。

邀请嘉宾:
邓浩志 (地产经济学家,房地产策划人,职业经理人)
龙 斌 (合富辉煌市场研究中心副总经理、合富置业首席市场分析师)
黄远华 (广东广信律师事务所)
时 间: 2012年3月14日下午三点
地 点: 腾讯大粤网

主持人:"3·15",都能唤醒很多普通消费者的维权意识维权意识进步,对企业能起到很好的监督作用,房子的维权上,大家都显得特别积极,万科涉及使用安信"毒地板"事件知名企业受质疑,深圳万科金色领域"楼裂裂"事件,冲击收楼处,深圳一楼盘承诺包学位泡汤,业主上演跳楼事件,降价背景下的维权,如何才是合理的、理性的维权呢?对这类的维权事件,各位是如何看待的?

龙 斌:从最近来看,一系列房地产纠纷事件,因为质量的问题,价格的问题,或者是"许诺"未兑现的问题,房地产在快速发展的过程中确实存在一些问题。 从目前来看,比较核心的应该还是行业怎样规范的提供产品、提供服务,满足消费者各种各样的需求。同时应该做到诚信的经营,我认为这一点是非常关键的。当然,比较客观的原因是因为宏观调控带来政策性的变化,会导致不可抗力的因素,如果从法律的角度来说是不可抗力的。突然限购,突然不能贷款了,出现了合同以及各方面的纠纷是存在的。 一是行业要不断的进步,行业不断的完善,另一方面如何在新形势下,政策突然变化的形势下,最终要让消费者获得比较好的服务和产品,也要跟兑现的承诺相符合,这一点是比较重要的,也是社会关注点。

主持人:黄律师,这些维权的行为可能不是理性的,您如何看待消费者比较理性的,比较符合法律规范的维权方式。

黄远华:我感觉主持人刚才所说的几个问题,实际上在法律上并不是同等的问题,前面的"毒地板"的问题、楼的质量的问题,它是属于房地产质量范畴方面的问题。 另外的一个问题,因为深圳某一个业主的学位没有按照合同约定取得,他就以跳楼的方式相威胁,首先这几个问题是彼此之间没有必然关联性的问题。前面的两个问题是属于质量的问题,一方面通过合同的约定来调整,也可以通过国家的法律约定调整。对于房地产的质量问题,国家有统一的法律,也有统一的标准。因为学位而导致跳楼的问题,说是一种维权,也说得过去,但是这种维权的方法似乎有一点不能让人理解,如果仅仅是因为学位的问题没有得到解决,可以通过起诉开发商履行合同,或者是请求政府的行政部门或者是教育机构为你提供教育的机会,跟法律有什么关系,说实在话,我就不理解了。 无论是法律体系还是合同关系,所调整的对象都是房地产,跟公民的教育权力是两个不同的关系,严格的说受教育的问题和房地产的问题是两个不同的问题,而不应该将两个没有关联性的问题混淆在一起,并且制造出无谓的事件,这样就很没有意思了。

主持人:黄律师认为两个问题涉及到房产的质量问题,整个大背景下,金融危机导致房价一再的下降,包括今天温总理说,房价远远没有达到合理的水平,降价成为一种趋势。邓老师认为在大的环境下,消费者在降价的背景下,房产维权应该如何对待?

邓浩志:因为国家的宏观调控,开发商的资金链出现了紧张,包括限购限贷等政策致使房价出现不同幅度的回调,最近一系列维权的事件,我认为有两大类的问题,一类是产品出现了问题,业主有这样的需求。另外因为房价下跌,业主买贵了房屋,因此不想买,无事挑事,小事扩大化的方式希望得到经济上的补偿或者是赔偿。 我个人认为今年大的格局是房地产市场继续的调整,楼价会继续调整。前期购买房屋的业主,之前购买的价格会下降,应该采取实事求是的办法,如果是质量的问题,通过什么样的途径和方式解决,通过法律的途径或者是正当合理的方式解决。对于个别业主和个别楼盘的人员通过闹事的方法想获得合同约定以外的赔偿,我是不赞成和不支持的。

主持人:谢谢邓老师,我想问一下龙博士,房价是业主特别着急的事情,现在有很多人是有买房的需要,但是降价成为必然的趋势,龙教授您认为此问题应该如何看待?

龙 斌:从目前的情况来看,大家对于房价的走势是比较关注的。因为国家一系列的调控政策,限购限贷等方面,房地产开发,个人房贷等方面有不同程度的收缩。对于目前的供求关系有一些变化,原先是供不应求,现在基本上是供过于求,虽然供应不是太多,在大家观望的情况下是属于买方市场,供应相对来说是比较多的。价格也会有所调整,这是正常的。 我认为应该从两个方面来看,一方面自己的职置业非常需要,例如刚性需求,结婚、有小孩和面临其他一系列的问题,需要购买房屋的时候,从这个角度来看是购买自用的,在这样的市场环境下,也不用过分的担忧房价的问题。购买房屋自用不是短期行为,不会出现还手和套现等资产处置的行为。 目前的情况下,温总理也说房价没有回归到合理的水平,但是我认为这只是一个愿望。以广州为例,有1400万以上的人口,城市在不断的发展,每年交易的数量,一手房去年不到5万套,二手房是6、7万套,每年也就是十几万套,也就是解决十几万人的住房需求,即使再调整,还是有几百万人的住房行为无法解决。目前房价的调整是暂时的,在比较强的外力的情况下产生的结果。如果是自用的话,选择适合自己要求或者是经济实力的户型进行购置,从长远来看是没有问题的。 目前,部分价格出现了调整,投资者要谨慎。这一问题不是产生在要买房人的身上,而是在已买房的人身上,因为价格调整了。 广州还算是理性的,基本上没有特别多的打砸售楼部和跳楼等行为。广州市场是属于契约精神比较好的,目前阶段的调整不会是常态,从我个人的理解和多年的观察来看,如果从维权的角度来看,我们在买房的时候,要更加注意自己的权益,如果是非正常财产的损失,例如降价方面可以在购房合同中予以注明,目前对于自用者不用太担心。

主持人:龙博士说在合同中维护我们的价格和权益,黄先生您认为应该如何做,如何在合同中添加和注明,保证我们的权益。

黄远华:龙博士说的方法是好的方法,看起来也是很多消费者在正常情况下能够考虑和使用的方法。但是这种方法也有局限性,产生的原因在于,很多问题,很多事情的出现,是我们在签合同时本身无法考虑的。 比如说我在2010年3月份时签订了一份合同,你卖房屋给我,我拿钱给你,我是外地人,结果3月份签订合同后,4月份没有需要的时候,国务院就规定不能提供一定年限的社保证明和相关的证明,不能在该行政区域购买房屋,像这样的情况,国家宏观调控的政策一出台,作为房管部门一定是听政策的,而不是看合同的,类似于这一类问题,并不是合同怎么约定就可以解决的问题。 龙博士说在合同中应该充分考虑到政府的宏观调控和市场变化可能带来的影响,另一方面,我们的政府和司法一方面要履行国家的政策,另一方面要考虑消费者的利益,在具体执行中要灵活处置。归根到底一个问题两个方面,除了消费者自己利用合同的手段或者是诉讼的手段保护自己的权益。

主持人:除了在合同中约定和维护自己的权益外,邓先生是否有其他的方式。

邓浩志:价格是随行就市,市场好的时候就涨,不好的时候就下跌。不仅仅体现在购房方面,生活中的方方面面都有这样的情况,不能说股市下跌了就让证监会赔钱,这是常理的事情。 之前购买高价房的业主,习惯用极端的手段,希望通过极端的手段破坏开发商,从而获得自己的利益。现在提倡法治社会,应该强调契约精神,应该依法办事,依合约办事。凡是有冲突和观念不同的,应该通过法律和协议解决,而不能通过极端的手段解决。 同时政府部门和法律部门应该按照法律精神来办事,不能因为业主采取了极端的手段就予以迁就,这等同于鼓励这部分人,这样的后果是破坏了市场,也破坏了整体的秩序,政府应该让社会公平合理的运作。

主持人:龙博士,在目前降价的大背景下,作为刚性需求的用户群体,例如腾讯来说,我们的用户都是比较年轻的,他们作为刚性需求者,他们购买房屋的时候要注意哪些问题?

龙 斌:购买房屋最核心的一点是根据自己的情况,比方说购房的需求是否迫切,我们的能力怎么样,两点如果都成立的话,就会选择自己比较喜欢的房屋。虽然现在有降价的现象,但是楼价调整幅度比较大的都是在外围区域,郊区或者是近郊,因为这些区域是供应量比较多的区域,也是竞争激烈的区域,此时开发商降价促销的力度就会比较大一些。 刚性需求者自己有能力,又比较迫切,看到自己喜欢的户型,地点符合目前他的状态,目前的工作状况或者是生活要求。无论是一手还是二手都符合他的要求,做一些比较,看看那个是比较实在的,或者是性价比高的产品,就可以确定自己的购买行为。 如果担心房价是否会再跌,是否会有更好的机会,我认为今年很难像我们预期的效果,因为房地产是固定资产,无法移动,不像电视机和汽车批量生产,下一代的产品更优更好。房地产是不可移动,也不可再生,一套卖完了就没有了。刚性需求者还是要考虑自己居住的需求,还要自己工作生活的状态结合,如果过多的考虑资产升值、贬值,就很难兼顾了。 如果自用者就不用考虑这些问题,我认为二、三年内的情况又不同了。现在的调控导致成交量降低,供应量也降低,虽然阶段性比较多,但是将来一定会少,这是调控必然的规律,而且是不可抗拒的。调控导致的结果就是压需求,供应量减少,接下来又是供不应求,重新再来一轮调控,我认为过多的考虑市场价格的问题,政策的问题,对于刚性需求者而言并不是最好的置业依据,应该根据自己的情况决定。 在目前的情况下,要多一些法律的意识,维权的意识,保证我们在市场波动的时候,我们所购买的房屋是没有问题的,质量要好,自己住得舒心。 现在的开发企业在波动的环境下,更加注重为业主提供更好的产品和服务。如果有很难避免的现象发生,突然大幅度的下降,我认为都是很难预测的,而且这种现象的时间不会太长,如果出现的话,只能说是自己的运气不好。回过头过几年来看,实际上是没有问题的。在中国目前的情况下,不会像美国和日本很多年的箫条,购买了房屋后出现不划算的情况,在中国不会出现这样的情况。美国是2008年开始,日本箫条了十多年。中国对比来看,我们还是青年,刚刚要步入壮年的青年阶段,美国和日本是"老年",因此我们买房是没有问题的。

主持人:中国房地产有如此火爆跟"丈母娘"的心态是有关的,尤其是腾讯有一大群刚性需求的客户。龙先生的观点,我认为对中国的房价是有信心的。

龙 斌:我们的城市化、人口决定我们是青年到壮年的阶段,虽然有很多的问题,但是美国、日本是处于老年状态,虽然也有杰出的公司,例如微软、苹果,但是我们总体的发展趋势是城市化、工业化加速的阶段,这一点是毫无疑问的,未来一、二十年中国的发展动力跟美国和日本是完全不同的,如果从宏观的角度来看,我们是充满信心的。目前是高房价的时代,政府要面对这些的问题,也要解决这些的问题,例如很多人买不起房屋,那么就要租赁房屋。今天总理也说,租房也是一种选择。 我在微博上马上提出一种看法,实际上大家很愿意租房,为什么不租房,因为租房没有获得跟购买房屋同样的待遇,例如户籍、教育、安全感,万一遇到什么样的问题,房屋是资产和财产,有财产就会比较安定安心,还是因为社会保障不健全的原因。美国社会不购买房屋也有安全感,因此不购买房屋,也不做房奴,只是租赁房屋。 我国现在的需求量还是太大,相比之下,供应不够。未来一、二十年房地产的需求是没有问题的,目前政府做调控是应该的,如果不调控的话,民生就会有问题。现在政府找到了方法,一方面是央行调控,另一方面是搞保障房,让没有能力或者是目前能力暂时不够的人,让他们有好的居住环境,让他们有过渡的阶段,或者是提供安全、体面的住所,从而达到社会的和谐。 一方面有房屋的人越来越多,房屋越来越贵,财产越来越膨胀,房屋也有社会财富加速器的作用,导致社会分化。现在用行政的手段压住房价,这种方式是阶段性的,也是必要的。如果长期执行的话,也有负面的作用,作为购房者如果有能力,就不用担心。

主持人:目前的大背景是以打压房价为主的,最近发生的万科"毒地板"的事件,因为网友在网络上爆料,大家都认为房价太贵了,因此需要压房价,但是开发商通过"裸卖"的方式,卖毛坯房。也有部分开发商精装修的时候出现了质量的问题,黄律师您觉得如何在开发商和质量之间取得平衡。

黄远华:价格是可以商量的,多少你愿意买,多少你愿意卖。但是质量是不可以商量的。所谓质量不可以商量,因为国家对建筑材料的使用,还有楼房的建筑质量、楼梯的质量和基础建筑的质量是有强制性的标准。一般的建筑材料、装修材料,虽然国家法律没有明确的规定,例如用那一种材料,不能用那一种材料,必须要保障消费者人身财产安全,不管用什么样的错料,那一种材料,只要损害了消费者的人身安全就是不合格的。

主持人:现在的消费者面对万科这样的大企业,本次"毒地板"事件导致广大的消费者对知名房地产产生了置疑如果出现这样的问题,消费者应该通过怎样的方式维护自己的权益。

黄远华:因为类似于毒地板事件造成的人身财产的损害,根据国家目前现有的立法,归纳起来有几种做法。 第一,直接的让开发商赔偿,因为你的产品不符合保障人身财产的要求,要求你赔偿、更换地板或者是其他的方式承担损害赔偿的责任。 第二,向政府的有关职能部门举报,例如环境保障部门或者是相关的部门,由政府对位法的行为进行查处。 第三,如果情节特别严重,造成的损害后果特别大,类似于毒地板后面还包含了其他的重大问题,例如生产假冒伪劣产品,包含了其他关联的违法犯罪的行为,都可以上升到公安机关的刑事侦查和刑事举报的层面处理。 归纳起来一是民事索赔,二是行政制裁追究,三是刑事的追究,谢谢。

主持人:感谢黄律师给网友提供了三个途径维护自己的权益。邓老师,网友面对降价的态势,同时自己又有需求,如何解决心理上的平衡。

邓浩志:正如龙博士所言,市场是放在这里的,根据自己实际的需求和支付能力,决定自己动手还是不动手。腾讯面对年轻的买家比较多,房价的涨跌不是买了赚钱还是亏钱的问题,而是自己有能力买得起还是没有能力买得起的问题。大家十分关注房价的走势,就我个人来看。只要是今年宏观政策不变,真的如温总理所说的,调控是坚持和持续的,房价要回归到合理的水平。目前的政策会一直延续下去,只要政策延续,限购限贷等政策对房地产市场的影响是比较大的,政策延续下去的话,房价就会逐步的走低。大的方向我跟龙博士的观点是差不多的,中涨期来看,中国的房地产业是朝阳行业,房价应该是稳步向上的。 前几年出现了楼价上涨过快的现象,无论是老百姓还是中央各个层面来看,都要求楼价回归合理的需求。因为政策的打压,在未来的短期内,楼价确实面临下调的压力。未来买家要做好这样的心理准备,继续下跌的话,自己好运气会抄到底,运气不好的话,价格就会下调。今年一年楼价都会持续向下走,目前部分开发商推出了优惠价格,对于有刚性需求或者是着急的消费者,例如购房入户和购房解决子女的问题,这样的买家可以在优惠比较多的项目上又适合自己的需求入手。 如果是可买可不买,或者是稍微等一下的,稍微等一下也无妨,刚才说了政策不变的情况下,我个人的观点是,楼价是持续下调的,晚一点买可能会更加优惠的。虽然整体的均价是下调的,也不意味着购买的房屋是低价的,因为购买房屋是个人和个案的事情,因此购买房屋要关注整体宏观调控、均价的走势,还要关注自己喜欢的房地产项目,是否有优惠,优惠的幅度是否达到自己的心理预期。 腾讯的网友不能只是看新闻报道,不能只是关注均价是上涨还是下跌,要自己走出去,看看自己关注的房屋是否有优惠,优惠了多少。

主持人:邓老师认为要根据网友自己的需求,针对个别的楼盘做出自己的正确选择。之前很多的新闻都有这样的问题,很多的开发商在优惠的问题上大有文章,这一次"3·15"提出了维权,例如开发商先叫高价,之后大幅度的优惠,或者是以其他的手段进行促销,龙老师如何看待这样的问题。

龙 斌:现在确实有各种各样的优惠,例如一口价、特价单位、团购,送电器,送汽车,抽奖等等优惠措施,就广州范围来看,尤其是品牌企业和开发商而言,基本上没有水分的,都是比较实在的。 最近一段时间,白云区金沙洲或者是南沙区域楼盘的优惠幅度是比较大的,超过了20%,而且是比较实在的。基本上一、二天之内,优惠的二、三百套或者是三、四百套房源一抢而空,通过阳光家缘就可以反映,每年的签约量达到了300套左右,相当于广州旺期的签约量,这说明优惠措施确实见效。 很多的购房者也在考虑金沙洲、南沙或者是其他的区域,如果优惠大幅度的出现,马上就会下手,下手者是先到先得,如果继续观望的话,就没有了。目前的优惠措施是比较实在的,在这里有两点提供给大家参考。 第一,优惠幅度究竟有多少,我建议大家看一看以前卖多少价格或者是周边楼盘以前卖多少,无论是带装修还是不带装修,这些都是可以计算的,带装修减去大致装修的价格就可以看得出,这些信息是公开透明的,参照同类型或者是二手房价格,现在很多新盘价格比二手房还要便宜。 大家关注优惠幅度的时候,也要看开发商的资质和品牌,还有过往开发的楼盘。最近大的房地产开发企业主动的促销,因为业绩有很大的压力,有的是上市公司,有业绩的要求,也有股东的压力,不可能不卖楼,目前的阶段,大型的上市房企和国有企业为了业绩和回笼资金,为了消化存量,采取了主动优惠的措施。而且产品的质数,无论优惠前还是优惠后没有差别,因为这些房企是比较规范,完全是为了回笼资金,或者是为了业绩。究竟是真降还是假降,一方面是信息公开,另一方面要看开发主体的情况。 我个人觉得,从去年12月份开始,目前降价不是普遍的行为,或者在市区或者在郊区,目前来看在郊区多,市区少。有的楼盘去年做促销或者是年前做促销的时候,当时的价位跟目前销售的价位又是不同的,因为企业在不同的时期,对资金和销售的要求是不同的,对业绩的要求也是不同的。有的楼盘会恢复到比之前高的价格,当然是市场的原因。 如果有需求的购房者,应该把握住今年的机会。今年是比较特殊的年份,旧一届的政府最后一年,新一届的政府即将交接班,过了今年到明年的情况又会跟今年有所不同。今年之所以稳住调控,跟新旧交替的特殊年份是有关的。从历年来看,交接的一年,经济会减速。 新一届的领导上台,就会考虑自己的政绩,这是中国的经济规律、政治规律,但不是市场的规律,建议大家予以关注。我对今年买房的机会是比较看好的,我在很多的场合都这样说。

主持人:谢谢龙老师,目前有腾讯·大粤网网友提出了问题。 其中一位网友提到,我的房屋这个月就要交房了,会碰到验房的问题,例如遇到不满意的状态,应该如何维护自己的权益。

黄远华:对于这个问题,我感觉应当将交房和验收分开,所谓的交房是指开发商将房屋移交给你,占有权从开发商的手中转移到消费者的手中。如果在买卖合同中达到这一步,这是非常关键和有突破性意义的一步。如果没有其他特殊的原因,实现对方无的实际占有,将会对消费者权益的保护有重大的意义,因此我非常赞同和支持这种有价值和有意义的交付。 为什么要将交付和验收分开,验收的时候,你对方无的质量问题是无法判断的,例如地板是有毒还是没有毒的,水泥的标号是达标还是没有达标的,你用肉眼和手抚摸都是无法判断的。质量的问题如何验收,就是交付的过程中进行约定,质量的问题要符合政府的规定,由政府的有关部门验收和决定,因为房屋交付给消费者之前,政府要进行验收,规划有规划的验收,建设有建设部门的验收,人防有人防部门的验收。 房屋交付由当事人按照合同的约定。

主持人:本期房产"博事会"到此结束,感谢三位嘉宾到腾讯·大粤网参与访谈,谢谢三位嘉宾。

315之调查报告

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数据显示,92%的网友在地产消费过程中遭遇纠纷,仅有8%的网友表示未遇到纠纷。其中,购买过程,即在产权、合同、收楼时间延迟等销售程序上的纠纷、物业管理管理的纠纷和装修过程中的纠纷位于这些纠纷的前三位。

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在一手房交易过程中,存在延迟交楼期、楼宇装修货不对板、物业配套、虚假房产广告、合同陷阱、产权年限缩水、开发商承诺不兑现等一系列问题,在调查当中,合同陷阱,即存在霸王条款占纠纷中的19%,开发商承诺不兑现和虚假房产广告分别占16%和15%。

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调查显示,一手房交易并非坦途,二手房交易中纠纷也突出,调查显示,在二手房的交易中,35%的网友遭遇黑中介,被骗中介费和房价差额,28%的网友遭遇质量不过关的问题,产权状况不明和一房多卖也分别占23%和11%。

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装修公司工序偷工减料或将材料偷龙转凤占房屋装修纠纷的39%,不按期完成装修工作和提前撤场、人去楼空分别占20%和14%

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物业人员对投诉不作处理高达物业纠纷的48%,其中,物业管理费的任意变动和物业管理对物业规划的变动分别占26%和24%

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34%的网友遭遇纠纷竟选择束手无策,还有17%的网友选择自认倒霉,仅有49%的网友会通过业主委员会、专业机构和法律、媒体渠道维护自己的权益。

315之智库在线:购房问题多?律师助你安心买房

广东省相关投诉举报电话
广东省食品安全委员会办公室
020-84469333
广东省出入境检验检疫局
020-38290073
广东省食品药品监管局
020-37886188
广东省质监局
12365
广东省工商局
020-85587200
广东省经信委
020-83877478
广东省农业厅
12316
广东省海洋渔业局
020-84485483
  出品:腾讯房产广东站 制作:詹奇岳 陈旭奎