"青春如同奔流的江河,一去不回来不及道别……”2011年的房地产在史上最严调控中行将过去,政策的折腾不分轻重,市场的脚步战战兢兢,降价的喧嚣此起彼伏,抢购的声浪却不绝于耳。急流勇退,还是一往前行,亦或闲庭胜步,成了摆在开发商面前的选择题。五味杂陈的楼市,该如去?政府棒子一直要打到几时?谁能告诉我什么是“合理的价位”?在房地产的生物链里,栖息着多少“生物”?没有入正轨,没有太多规律,也就意味着更大的波澜。

一问 房地产业与众多产业交融,若绘制一幅房地产业的生物链,你认为会有哪些重要的节点或行业?

虽然房地产业的支柱地位经常受到质疑,但是房地产业对国民经济的发展具有强大的带动作用,在房地产业的周边,分布着大小60多个产业和一大批政府部门、公共事业部门,形成了一条独特的庞大的“房地产业生物链”,而房地产发挥“雁阵”的领头作用。

房地产生态系:上下60多产业 终会在末端与你相关

据中地行董事长徐建平介绍,房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多,直接和间接关联的产业部门特别多,如建筑、建材、机械、装潢业等,由此决定了其产业链特别长,产业关联度也特别强高,其前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出,波及面很广。 上海社科院房地产研究中心研究员顾建发分析指出,根据一些发达国家统计,房地产业的产值每增加1个百分点,就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元,被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个,涉及300多个产品门类。国金证券运用同比增速的敏感性系数模型,分析了房地产对相关行业需求的影响,影响程度由大到小包括工程机械、玻璃、水泥、装修装饰、家具等行业,甚至还能对汽车产量的敏感性系数也达到0.27,家电中的洗衣机和空调也有一定的拉动作用... [详细]

蔡穗声:房地产是个终端消费品

黎明楷:二手中介也是重要一环

赵趄:居住成为主要消费热点

郭泽伟:新能源、智能化等待加强

扶伟聪:房地产业是“服务业”

二问 房地产与GDP有何关系?房子在家庭资产中占何种地位?

房地产对GDP的影响有多大?国家统计局的数据显示,十年前,房地产占GDP的比重只有3%,现在房地产不算关联的60多个行业,房地产本身占GDP的比重接近14%,十年前,中国的GDP是1万亿美金,现在是6万亿美金,房地产在这十年当中,占GDP比重提升了10个多比分点,同时GDP的量涨5倍,成长空间非常大。另外根据相关部门测算,“十一五”期间,我国城镇住房投资对经济增长的总贡献率平均为17%。

房地产GDP占比 十年从3%升到14%

国家统计局的数据同时显示,2000年至2008年间,我国累计竣工商品住宅32.9亿平方米,城镇人均住房建筑面积由2000年的20.3平方米增加到了2008年的28.1平方米,年均增长0.98平方米,居民居住条件明显改善。与此同时,城镇居民住房成套率由2000年的72.7%提高到了2008年的81%,年均提高1.04个百分点。而这几年,也是国民经济飞速发展的时期。 房屋占家庭总资产逾五成 在GDP和CPI“双飞”的情况下,房屋在居民家庭总资产中的比例也呈现持续递增的态势。 根据记者搜集的资料显示,2000年我国居民拥有的财产中房屋财产占总财产的57%,近几年,这种比例呈现递增的现象 ... [详细]

蔡穗声:全世界城市居民财产中房产的比例超过一半

赵趄:房地产业仍正处于成长阶段

朱荣斌:现在是“养房防老”

朱中一:房地产业一波动 整个经济就会波动

黎明楷:大部分老百姓一辈子资产就是房屋

曹志伟:房子是安全投资工具

扶伟聪:房地产与GDP正相关

郭泽伟:房屋在居民资产中绝对占主导地位 ”

三问 如何看待城市发展对房价的影响?自从土地招拍挂以来,地价为何会迅速飙升?

“还没好好的感受,降价带给我的自由,房价又涨到令我抖擞……”房价涨跌看似是“有时候”,却暗暗隐藏着不变的“气候”。回望近10年房价,不管市场如何波动,房价始终曲线向上。不知有多少人感叹:房价,你为啥就止不住前进的步伐?

珠三角 地价5年涨68%

“还没好好的感受,降价带给我的自由,房价又涨到令我抖擞……”房价涨跌看似是“有时候”,却暗暗隐藏着不变的“气候”。回望近10年房价,不管市场如何波动,房价始终曲线向上。不知有多少人感叹:房价,你为啥就止不住前进的步伐? 郭泽伟认为,房价上涨不仅与招拍挂有关,还与城市发展有着密切的联系。朱荣斌同时认为,地价便宜,房价未必便宜,但地价贵,房价一定不低。“城市化进程加快、教育、医疗等配套的完善等等,这些方面都会促进房价上涨。” 城市发展力促价值提升 近几年,中国城市价值不断提升。根据北京国际城市发展研究院历时5年跟踪研究编著的《2006-2010中国城市价值报告》,“十一五时期”(2006-2010年),从生活质量、品牌价值和综合竞争力三个方面对中国286个地级以上城市的价值综合排名,深圳、上海、北京、广州、杭州、厦门、南京、珠海、无锡、青岛分列中国城市价值排行榜前10位 ... [详细]

徐建平:城市发展对房价有显著提升作用

郭泽伟:新城规划提高土地的含金量和实用价值 品

朱荣斌:地价贵,房价一定不低

朱中一:房价上涨太快对城市化有挤出效应

黎明楷:招拍挂让土地价值达到最大化

蔡穗声:地价高不能全推给招拍挂制度

赵趄:二三线城市将成热点 品

四问 3600万套保障房意味着什么?如何为其提供共建配套?双轨制该如何推进?

2011年,保障房大张旗鼓地拉开了建设大幕。在今年1000万套保障性住房的建设任务指标刚刚分解落地之时,国务院总理温家宝在今年两会期间更公开表示,未来五年,中国计划新建保障性住房3600万套,并以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,保障性住房覆盖率可达20%。

保障房建 “大跃进”

1998年房改之后,老百姓的住房完全推向了市场,随着商品房市场供应结构中,中高端商品住房供比过大,适合中低收入家庭的普通商品住房供应明显不足,供应与需求错位十分明显。2011年,保障房大张旗鼓地拉开了建设大幕。在今年1000万套保障性住房的建设任务指标刚刚分解落地之时,国务院总理温家宝在今年两会期间更公开表示,未来五年,中国计划新建保障性住房3600万套,并以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,保障性住房覆盖率可达20%。 加大障房建设看似在还“历史欠账”,但意义显然是“一箭双雕”的:一方面,它可以大大缓解中低收入阶层的住房困难,有效解决当前住房领域的突出矛盾;同时,加大保障性住房建设还对平抑房价、促进中国房地产市场平稳健康发展都具有积极效应... [详细]

扶伟聪:尽可能少建产权房,多建廉租房和公租房

朱中一:双轨制目标是十二五保障房覆盖率达20%

曹志伟:保障房应实事求是有计划地按需建设

朱荣斌:违规申报保障房应受到严厉的惩罚

蔡穗声:科学的保障房建设指标应由地方上报中央

黎明楷:从整个城市看没必要额外增加太多公建

徐建平:房地产业还有社会目的

赵趄:解决保障房问题要全社会齐抓共管

赵永爽:保障房也是解决经济危机的有效手段

五问 有人说房地产的统计数据就是一场“纸上游戏”,对于业内,该需要怎样的市场数据才不至于产生误判?

数据原本是为真相而生,可结果却告诉我们,数据永远没有真相。现在的悲哀是,政府统计的房地产数据内行人不看了,因为不全面;外行人看得瞎起劲,却永远抄不到底。

楼价统计数据是“技术活”

根据国家统计局公布的数据,2011年1月《全国70城市新建商品住宅价格指数》显示,在全国70个城市中,房价环比下跌的仅有重庆、泸州和南充三市,其余67个城市环比均呈现出上涨态势。一直到6月份,绝大多数城市房价上行的趋势仍未得到明显改善。 随着调控的深入和国家调控决心的昭示,房价涨速过快的地方政府面临着来自中央日益严厉的调控问责压力。有报道称,住建部房地产市场监管司的一位负责人透露,尽管在遏制高房价方面地方政府没有以书面形式签订责任书,但是对于重点热点城市,如果房价降不下来,地方政府也将面临严厉问责。 统计楼价归根结底是件“技术活”,迫于中央的巨大压力,北京、广州等热点城市除了出台调控细则外,也想尽办法,希望让高居不下的房价数字降下来。比如,不少一线城市均对高端楼盘预售申请的审批“特别慎重,速度明显放慢”,单价5万元以上的房源项目短时期内已经很难顺利获得预售证。甚至为了稳定预期,一些被卖掉的高价房甚至被延缓了网上成交备案,因此在成交统计数据上难以体现出来,达到避免拉高均价的效果... [详细]

郭泽伟:最好的方法是按区域板块来统计

朱荣斌:跨年度销售的指标楼盘更能反映房价变化

陈戎:二手价格指数更真实

赵永爽 分析方法不客观易致偏差

赵趄 对官方数据要有实事求是的态度

六问 限贷—限购—限价等调控“限策”,对市场交易原则意味着什么?政策的阶段性、地域性以及退出机制应该怎样?

眼看2011即将呼啸而去,但被称为史上最严厉的房产调控政策却没有驻足之意,倒如长江之水奔流不息,“限购在2012仍将继续执行”的声浪一浪高过一浪。那么,限贷、限购、限价等调控“限策”,对明年的房地产市场又将带来怎样的冲击?政府之“棒”还要挥到何时?

“棒子”还要 挥到何时?

到了,如果当时不采取这些政策,就不会有今天的成效。接下来需要考虑的是如何用中长期制度来替代它们,这些制度包括差别化信贷措施、房产税等。 从紧缩、鼓励再到从紧 自2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式以来,全国各地不同程度地出现土地价格和房价大幅上涨态势。在这种情况下,从2003年开始,我国房地产市场进入新一轮持续性的调控期,并延续至今。这期间经历了紧缩、鼓励,到再从紧的调控思路转换。 我国房地产调控基本可以概括为以下几个阶段:2003年房地产调控以提示风险为主,处于紧缩预警期;2004年为试探调整期,通过收紧土地、信贷来抑制投资的试探性调控;2005-2007年为实质调控期,转向抑制投资投机需求、控制房价涨幅;2008-2009年由调控观望转向松绑期;2010年至今全面调控期,三轮调控遏制房价过快上涨。 最为人关注的2007-2008年的调控周期,随着2007年9·27房贷新政的出台,万科王石抛出“拐点论”,当时还备受争议,没有想到却一语成谶。随后降价风从南到北,带动了整个市场的彻底转向 ... [详细]

顾云昌:不逆转“限”不停

朱荣斌:“一刀切”过于绝对

黎明楷:这不是长远的办法

曹志伟:日后放“限”要斟酌

赵趄:要健全“双轨制”

陈戎:最大问题是贫富不均

郭泽伟:限购及时且必要

徐建平:短策不能长用

扶伟聪:预计三限逐步退出

七问 消费者为什么喜欢买房投资?相对股市等其他投资品有什么地方让消费者更信赖?

历史总是惊人地相似。 10年前,2001年6月14日,上证指数一度创下2245.43点的高点;10年后的2011年12月14日,上证指数下跌1.87%,以2248.59点收盘。十年辛苦耕耘,上证指数可谓“颗粒无收”。 然而,房地产则与之相反。

股市跌回10年前 房价10年涨近2倍 货币增发4.4倍

尽管在2003年以前,房价曾经也走过一条弯弯曲曲的路,甚至一度踟躇不前,但自2001年起,却渐渐平步青云,10年间,全国商品房销售均价从2001年的均价2000元/平方米,飙升至今年的5474元/平方米(截至2011年1月至11月均价)。10年间,涨幅高达173.7%。 不过,相比中国货币供应量之涨幅,仍是相形见绌。 过去10年,中国的货币供应量从2001年的15.28万亿元,增至目前(截至2011年11月末数据)的82.55万亿元,10年涨幅高达440.2%。正因为此,不少人都认为,中国目前货币供应量过高,已进入一个长期通胀的时期。 中国人民大学国民经济管理教授郑超愚曾表示,大量的货币和信贷供应在很大程度上推高了资产价格,造成市场流动性过多,而大量的货币除了股市、楼市之外几乎没有更好的投资渠道,相比股市的低迷,楼市多年的增值必然会吸引更多的资金 ... [详细]

曹志伟:股市狂跌买房抗胀

梁国强:刚需刺激一路向前

扶伟聪:楼市更为稳健

顾云昌:要打通有钱人的“钱途”

蔡穗声:房价坚挺”

赵趄:房产能借款投资

陈戎:容易判断好坏

赵永爽:房子有形股市无情

徐建平:投资观念是市场赋予的

八问 是房地产企业“绑架”了银行?还是银行“绑架”了房企?

房价泡沫破灭,银行和地产商究竟谁先死?这是一个非常经典的问题,还有一个超级经典的回答。那是2008年金融风暴席卷过来时,在博鳌论坛上华远集团总裁任志强放的一个大炮:即使房地产业日子不好过,要死肯定是银行先死,房地产后死。

2010年新增贷款 近25%流入地产

一语激起千层浪。此后,关于这个问题,关于问题的答案,关于答案的争论,从未消停。尤其是处在比当年金融风暴还要严厉的楼市调控的当下。到底谁绑架了谁?到底谁死在谁的前面?是如朱荣斌说的“孪生姐妹互相绑架”?如黎明楷说的“小房企先死,小银行随后”,还是如曹志伟说的“互捆互绑,死也是一起死”?或如赵永爽说的“现在银行和房企你情我愿谈何绑架”?最保险的还是蔡穗声说的,二者之间相互依赖,不能孤立或对立地看待他们的关系。 当然,回答问题之前首先要明白房地产与银行之间到底有什么关系?关系很简单,就是借和贷。其中主要关联渠道有银行对房企土地开发的贷款,对房地产商的贷款,对建筑施工企业的贷款,对个人住房抵押的贷款,还有对混入到个人消费贷款的装修贷款以及政策性如公积金住房贷款等。随着房地产行业近年来的迅猛发展,两者的依存关系越来越强。2009年,全国房地产贷款增量2万亿元... [详细]

朱荣斌:两者彼此依赖

赵永爽:房子能实现五种需求

徐建平:两者关系很微妙

郭泽伟:房价不可能暴跌

黎明楷:小房企先死

九问 房地产的税费贡献了多少财政收入?土地财政是如何形成的房产税能代替土地出让金吗

日前,郎咸平做客《第一财经》时表示:“中国涉及房地产的税是12项、费是50项,是全世界税收品种最多的一个国家。这62项税费占房价的30%-40%,这还不算土地出让金,出让金应该占到房价的30%-50%之间。如果把62项税费和出让金加起来,会发现我们买房子的钱60%-90%进了政府的口袋里——房地产商要道德干啥用?都被收走了嘛……”

62项税费+土地出让金 占房价60-90%?

郎咸平之言向公众传达了一个信号,即政府是房价最大受益者,因为房价的上涨促进地方财政收入增长。现有体制下,在我国作为房地产业生存发展载体的城市土地归国家所有,具体由地方政府行使所有权职能,开发商购买土地支付的土地出让金全归地方财政,属预算外收入,不必纳入收支两条线管理。 不要小看这一“小金库”,其实容量惊人。2011年中国《房地产蓝皮书》显示:“十一五”期间全国土地出让成交总价款累计超过7万亿,地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%,增长到2010年的65.9%。其中,2007年房地产开发企业向地方财政交土地出让金1.3万亿元,当年地方财政收入2.27万亿元,土地出让金占地方财政收入57.2%、占房地产开发企业总支出30.36%、占房地产开发企业总成本的42%;2010年,全国国有土地有偿出让收入是29397亿,比上年增长106.2%,再一次达到顶峰... [详细]

徐建平:涨幅超过预期有泡沫

赵趄:经济发展得益土地财政

蔡穗声:要保证土地供应平衡

扶伟聪:出路在房产税

顾云昌:改为存量土地财政

十问 中国人为什么要买房?为什么不能租房过一辈子?“限策”下积聚的购买力会何时爆发?

过去七八年的经历告诉人们,有能力的话,买房比不买好。 网友youm ays曾在广州妈网红房子晒账本,2003年至2011年上半年买房前,她8年来花费了208800元租房,不含其它水电费。网络按揭红人郑大源以亲历算账,业主沈小姐2005年以14万元的首付买下一套220平方米的房子,总价70万元,每月月供3100多元,在今年,成功以318万元出售。由此可见,youm ays花出去的钱就像打水漂,沈小姐虽然辛苦些,但她投入的钱会生钱,6年间房价足足升了四倍。

8年租房花了20万

过去5年,广上北深四大城市,住宅租金节节高升。广州今年的住宅平均租金比2007年涨了8.9元/平方米,涨幅达32%。上海今年比2009年的房租涨了21%。北京房租比起5年前涨了24.7%;最严重的是深圳,涨了34.4%。 往年,房价涨幅跑赢了房租之涨幅。从表面看,租房貌似很划算。其实不然。 2007年,全国有495万应届大学毕业生,到今年,已增加至660万人。在广东、江苏、湖北三省中,除湖北应届大学生近年减少外,广东和江苏的应届生仍呈递增之势。如此多的新手涌向各大城市,除了找工作之余,他们亦需要一片落脚之地,可能会选择租房。 但在几年后,他们开始结婚成家,便成为刚需一族。... [详细]

蔡穗声:社会保障不全面

郭泽伟:中国人喜欢居有定所

陈戎:租房无安全感

徐建平:本质是人心的安居

十一问 在中国阶段,你觉得有哪些国家的哪些房地产制度可供借鉴

中国两种土地制度,两种房产制度并存,近30年来也进行过很多改革。但其它国家较先进的房地产制度仍有很多值得借鉴学习的地方。

德国高税制遏制炒房

针对国内常见的炒房现象,德国以高税制遏制。为鼓励购买住宅自住,对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收,买家每年只需缴纳房基地部分的土地税。但对地产买卖获利者除征收3.5%的土地交易税外,买卖获利部分还将对出售房征收资本利得税,十年内出售即准征收资本收益的25%。该土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。 征税方面,瑞典政府每三年根据区位等基本因素对所有物业给出基本价格,然后给每户发调查表,要求填写在过去三年间添置或更新了哪些可以增值的项目,如换了地板、修了游泳池等,价值多少,据此调整评估价格。填得越多、价值越大,缴税也就越多。学习这种做法,前提是国人也必须做到像瑞典人那样能百分百如实填写。 美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。目前美国房地产税项不动产税的税基是房地产评估值的一定比例,从20%—100%不等。全美50个州都征收,只是各州和地方政府的税率不同,大约在1%—3%之间... [详细]

朱荣斌:新加坡“组屋”配套好

黎明楷:香港近半家庭住政府房

扶伟聪:可多看看美国模式

回顾与展望

不管你愿不愿意,还有两周,2011年即将过去。经常在微博上相互耍嘴皮的潘石屹和任志强,对这一年的楼市“寒流”处之淡然。 “看似已初见效果的限购令,更像政府开出的‘休克疗法’,为高房价打了一剂麻药。”尽管觉得2012年会是最困难的一年,但潘石屹认为大多可以通过降价策略应对。 任志强更为乐观,“2012年将不会太好,也不会太差,全年的平均房价还有5-5.5%的增长。”事实上,这句老话,他早在2009年下半年时也说过。 相比之下,广州当地的地产大佬则稍显“忧郁”。广州市房地产学会副会长曹志伟亦认为,2012年将是更加迷惑的一年,将在迷雾中前进。 无论好也罢,该去的将会去,该来的,还是要来 [详细]

微博微议

消息加载中,请稍候
  • 大家在说
消息加载中,请稍候

网友留言

 出品:广州黄金楼市 腾讯房产广东站 制作:詹奇岳 陈旭奎 罗晶
关于腾讯 | 关于腾讯·大粤网 | 服务条款 | 开放平台 | 广告服务 | 腾讯·大粤网招聘 | 腾讯招聘 | 腾讯公益 | 客服中心 | 网站导航
粤府新函[2001]87号 文网文[2008]084号 网络视听许可证1904073号 增值电信业务经营许可证:粤B2-20090059 B2-20090028
Copyright © 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved
腾讯公司 版权所有