京沪穗多家银行上调首套房贷款利率。广州地区部分银行房贷利率更是出现“一周一个价”现象,银行方面均将首次置业房贷利率上浮5%-30%不等,并表示短期内不可能下调。多家银行上调首次房贷利率,是发“银难财”。年底是银行“寸头”最紧的时期,今年信贷紧缩,银行额度更少,而其他贷款利率都大幅度上升,银行为利益不惜牺牲了国家鼓励“合理居住需求”的政策初衷...[详细]

合富置业首席分析师 龙斌

房地产高级经济师 申格联

2011年10月21日

南方都市报记者 徐凤

专家观点

  1. 龙斌:上调房贷利率为发“银难财”

    龙斌:多家银行上调首次房贷利率,是发“银难财”。说明房地产调控“实现差别信贷(房贷)政策”已经彻底变味了,不管第一买房还是多次买房,利率都上浮,显然对首次置业不公...[详细]

  2. 龙斌:有需求的 有能力还是会接受

    龙斌:首次置业者将要承受更多的购房成本,首次置业换房负担也会更重。因为第一买房或者第一次换房,都是刚需中的刚需,他们迫切需要买房。也就是说,需求迫切的,有能力还是会接受的...[详细]

  3. 龙斌:开发商目前急于出货套现

    首次贷款利率上浮估计会对部分开发商产生影响,坚定他们出货套现的决心。以价换量也会是房企选择之一。开发商会更加重视市场、产品、营销策略、渠道、客户培育乃至品牌建设和开发策略...[详细]

  4. 龙斌:房地产市场应对调整的能力已经很强

    购房需求、受欢迎的主流产品、银行贷款、开发商资金来源、土地市场、不同城市,几乎所有方面都开始调整。不过,房地产市场化这么多年,应对调整的能力已经很强...[详细]

  1. 申格联:上浮首次房贷利率是收紧房贷的信号

    申格联:近期多家银行上浮首次置业者房贷利率是银行进一步收紧房贷的信号,这表明银行在中央总体调控下对信贷方向进行了调整,信贷资金开始向小、微企业倾斜...[详细]

  2. 申格联:首次房贷利率调整肯定会抑制购房需求

    申格联:提高首次置业者的房贷利率,肯定会抑制购房需求。我认为目前中央上调了首套房利率是及时的也是符合实际的。这对楼市影响就是楼市成交量会更下跌,房价不得不下调。...[详细]

  3. 申格联:估计下一阶段开发商会以价换量

    申格联:事实上开发商和销售商面对国内国际的非利好消息,加紧销售宣传攻势,一旦房子积压太多谁都担心未来的不确定性...估计下一阶段开发商会以价换量,房贷收紧就是中央趁热打铁的调控手段。[详细]

  4. 申格联:首次置业者建议过了2012再买房

    中国房地产市场在2012-2013年会面临第一次真正意义上的大调整。对有刚性住房需求的首次置业者,建议过了2012年再买房也不迟,因为现在房价涨不起来,但很可能会跌下来...[详细]

访谈内容

主持人:近期,广州、北京、上海等多家银行上浮首次置业者房贷利率,你觉得主要原因是什么?又如何看待这种现象?

龙斌:多家银行上调首次房贷利率,是发“银难财”。大家都知道,年底是银行“寸头”最紧的时期,今年信贷紧缩,银行额度更少,而其他贷款利率都大幅度上升,银行为利益不惜牺牲了国家鼓励“合理居住需求”的政策初衷。这种现象,说明房地产调控“实现差别信贷(房贷)政策”已经彻底变味了,不管第一次买房还是多次买房,利率都上浮,显然对首次置业不公。

申格联:近期多家银行上浮首次置业者房贷利率是银行进一步收紧房贷的信号,这表明银行在中央总体调控下对信贷方向进行了调整,信贷资金开始向小、微企业倾斜。

主持人:房贷利率上浮20%至30%,这对购房者来说意味着什么?购房成本会增加多少?

龙斌:首次置业者将要承受更多的购房成本,首次置业换房负担也会更重。以贷70万元、20年、基准利率7.05%来计算,等额本息情况下,利息607549.1元,总共为1307549.1元。若上浮10%,利息7.75%,等额本息情况下利息679193.59元,总共1379193.59元。原先每月还5448元,现在每月要还5746元,每月多还金额近300元。

主持人:在多轮房产调控、投资客止步、首次置业者购房占主导的情况下,提高首次置业者的房贷利率,会不会严重抑制购房需求?

申格联:提高首次置业者的房贷利率,肯定会抑制购房需求。但我们也要有信心,只要房价不上涨或者向下调整,肯定还会有需求跟上。市场就是这样,我认为这对楼市影响就是楼市成交量会更下跌,房价不得不下调。

龙斌:提高首套房利率,会抑制少部分能力不够的买家,但总体有限。因为第一次买房或者第一次换房,都是刚需中的刚需,他们迫切需要买房,所以,有能力的可能被迫接受每月几十上百、十几年几万的多出来的成本。

主持人:提高房贷利率,间接会对开发商带来怎样的影响?

龙斌:楼价主要受经济大环境、供求关系、需求萎缩、开发商资金、预期等多种因素影响。首次贷款利率上浮估计会对部分开发商产生影响,坚定他们出货套现的决心。以价换量也会是房企选择之一。还有开发商会更加重视市场、产品、营销策略、渠道、客户培育乃至品牌建设和开发策略。

我觉得要高度重视后续的供应问题,即这么多房地产调控的负面消息,一定会在中长期里对开发企业未来拿地、开工、建设、推售等产生负面影响,一句话,目前情况持续的话(不止是首套房贷利率提高,综合政策),接下来土地成交会大幅度下降,未来3-5年一定又是房屋短缺的市场。未来的波动难免。

申格联:事实上开发商和销售商面对国内国际的非利好消息,加紧销售宣传攻势,一旦房子积压太多谁都担心未来的不确定性。从国庆至今来看,房企降价幅度似乎不大,所以销量很不理想。估计下一阶段开发商会以价换量,房贷收紧就是中央趁热打铁的调控手段。

主持人:国庆期间,多个房企推出分期付款的措施吸引买家,你觉得这会不会成为房贷进一步收紧下的主流?

龙斌:分期付款是资金实力超强的开发商的策略,让利相当大,不会是主流。

申格联:从2008年到现在,商品住房的供应量很客观,加上未来的3600万套保障性住房出笼,我相信住房需求市场开始饱和。国庆期间,部分房企出招:只付首付,其他款项一到三年再付。这只是一种行销手段,最终的贷款是购房者支付不是开发商支付,开发商只是暂时将购房者的还款期延续了3年。这也反衬出开发商急于出货的心态。

主持人:在紧缩调控政策与宏观紧缩环境相叠加,信贷控制与银行体系监管相叠加、间接调控手段与限购令相叠加等情况下,中国房地产市场会不会面临第一次真正意义上的大调整?

龙斌:房地产从去年就开始调整了。购房需求、受欢迎的主流产品、银行贷款、开发商资金来源、土地市场、不同城市,几乎所有方面都开始调整。不过,房地产市场化这么多年,应对调整的能力已经很强,这个大调整对房地产长远发展有正面作用,也有负面作用,而且政策本身也有不确定性。

不过,房地产目前御寒过冬的衣服还比较厚,体质增强了,“猪坚强”也长大了,经济拐点不来,人口增长和城市化拐点不来,房地产拐点很难提早到。但是,行业部分体质不强的、服务不到位、专业性不强的也会被淘汰的。

申格联:中国房地产市场在2012-2013年我相信会面临第一次真正意义上的大调整。会否迎来楼市拐点还要看欧美债务危机的发展情况。只要美国不再将定向宽松的货币政策作为调控的主要手段,中国房价会有实质性的下跌。虽然“猪坚强”长大了,但“猪”始终是“猪”,它能坚强多久还得看“主人”的心情。

主持人:你对首次置业者有怎样的购房建议?

申格联:对有刚性住房需求的首次置业者,我建议过了2012年再买房也不迟,因为现在房价涨不起来,但很可能会跌下来。

龙斌:在广州,有能力有需求,见到自己喜欢的房子买一定错不了。目前,政府这么强势,控制的资源这么庞大,闲不住的手随时伸过来,相比之下,每个人或每个行业都要自己“坚强”才行。

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出品:广州黄金楼市 腾讯房产广东站 制作:詹奇岳 郭剑莹
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