刚刚过去的“十一”黄金周,从一线城市“北上广深”到二三线城市,楼市均感受阵阵凉意。据某媒体数据监控中心统计,2011年国庆期间(10月1日-10月7日)全国65个大中城市商品房住宅成交量同比2010年下跌42.2%,成交面积同比下跌46.09%。全国9大重点城市成交均价平均下跌2.5%,深圳降幅高达31.70%。另外,19个重点城市中有16城成交量同比下跌,其中深圳同比跌幅最大,达到88.61%;广州、上海、重庆跌幅均在60%以上...[详细]

资深房地产专家 韩世同
广州市社会科学院科研处研究员 彭澎

2011年10月14日

南方都市报记者 严艳

专家观点

  1. 澎澎:楼市后市“不容乐观”

    澎澎:黄金周的成交不理想可以说是预料之内的,但是虽然成交量没有上去,价格却没有大幅下降。从业内的观望引起购房者更多的观望,调控政策也在观望中,既不加码也不放松。这样下去...[详细]

  2. 澎澎:成交不理想意味开放商要准备熬过一段艰难

    意味着开发商要准备熬过一段艰难的日子。今后要注意拿地谨慎、出货积极,不然就会像2008年一样,出现裁员等情况。当然,资金链比较好的、向三四线转移比较多的房企情况就好一点...[详细]

  3. 澎澎:普遍的大降价概率越来越大

    可以说这样的概率越来越大,但是具体什么时候能到所谓的拐点还说不准,可能是今年年底到明年上半年,毕竟政策一直在持续。原因是今年底,银行和房企都要交业绩...[详细]

  4. 澎澎:松绑政策将会导致前功尽弃

    乐观来讲,会持续到明年底到后年初。这是与政治方面挂钩的,因为明年年底有十二大,后年上半年有全国两会召开。这段时期之前应该不会有较大的转变,除非全球性的金融危机再爆发,但是目前并没有明确的迹象。另外,我不同意韩先生的观点...[详细]

  1. 韩世同:10月份的成交并非那么糟糕

    我认为现在媒体有点过度地把10月份的成交放在国庆这几天上,其实并不具有代表性。很多商品房成交之后,网签的手续并不是在国庆期间进行的...[详细]

  2. 韩世同:房价还会有进一步的下降

    韩世同:我认为房价还会有进一步的下降,不过不同的人有不同的预期,肯定不能让所有的意欲购房的人满意。另外一方面,房价普遍大降还可能带来反作用,越降越不买...[详细]

  3. 韩世同:调控政策应该进行一些松绑

    韩世同:具体时间不好判断,应该会持续两三年甚至四五年。但这也不是绝对的,就像2008年的经济跌入谷底,救市政策出来一年后就好转了。所以,我认为调控政策现在应该进行一些松绑...[详细]

  4. 韩世同:刚性需求可见机入市

    韩世同:从消费者角度来讲,就是要保持观望,因为很多人买房抱着投资的心态,买涨不买跌。但是刚性需求还是见机入市比较好,因为现在的房价较之前已经少很多了,选择也比较多,买房的目的也是以居住为主,即使以后房价再下降,...[详细]

访谈内容

主持人:业界一直认为,国庆长假的楼市表现怎么样会直接影响到后市,现在看来国庆成交大跌,这对未来楼市意味着什么?

澎澎:黄金周的成交不理想可以说是预料之内的,但是虽然成交量没有上去,价格却没有大幅下降。从业内的观望引起购房者更多的观望,调控政策也在观望中,既不加码也不放松。这样下去,怎么解套有以下几个方面,第一,降价换量,第二业界降低观望,当然这也会让他们很困惑,因为目前来看政策并没有放松的可能性。所以,后市只能用一个词来形容,就是“不容乐观”,当然也不会出现大跌的情况。

韩世同:我认为现在媒体有点过度地把10月份的成交放在国庆这几天上,其实并不具有代表性。国庆是传统假期,开发商努力促销的日子,但是很多商品房成交之后,网签的手续并不是在国庆期间进行的,这样就统计不到国庆期间的成交范围内。在我看来,10月份的成交并非那么糟糕,国庆的一头一尾成交很好。十月份成交到底差不差不要急着下结论,除了国庆未来还有二十多天来观察呢。

主持人:对开发商来说,这样的成交现状又意味着什么?

澎澎:彭澎:这意味着开发商要准备熬过一段艰难的日子。今后要注意拿地谨慎、出货积极,不然就会像2008年一样,出现裁员等情况。当然,资金链比较好的、向三四线转移比较多的房企情况就好一点。

主持人:最终成交如此惨淡,是不是说明开发商让利还不够?

韩世同:打个比方,如果说河堤上有水,谁先在自己脚下挖沟,那么水就溢到自己那里,但是如果大家都挖沟,那么水就分流了。就像现在各家房产商都在促销,促销的多了,力度也差不多,那么对于购房者来说,选择多了,在一定意义上说和没有促销的效果是一样的。此外,现在的买家还受到限购政策的影响,除了首先要买得起之外,还要满足入市的指标。

澎澎:说实话,看淡的市场即使打半折也未必有人买。其实,打折吸引的是刚性需求,投资性的不会出来,楼市收紧按揭炒楼难度变大,而一般情况下靠自有资金的也很少。所以,也要看购房的用途,有些不被用于自住的楼盘就比较困难。

主持人:未来会不会真的出现普遍的大降价?

韩世同:我认为房价还会有进一步的下降,不过不同的人有不同的预期,肯定不能让所有的意欲购房的人满意。另外一方面,房价普遍大降还可能带来反作用,越降越不买。

澎澎:可以说这样的概率越来越大,但是具体什么时候能到所谓的拐点还说不准,可能是今年年底到明年上半年,毕竟政策一直在持续。原因是今年底,银行和房企都要交业绩,而明年上半年,拿的地要进行开发,并且有大量的保障房指标出现,所以开放商压力很大。

主持人:整个楼市这种下行的趋势会一直持续多久?

韩世同:具体时间不好判断,应该会持续两三年甚至四五年。但这也不是绝对的,就像2008年的经济跌入谷底,救市政策出来一年后就好转了。所以,我认为调控政策现在应该进行一些松绑。当然,对于广州来说,中心六区是不可能放松了,但是郊区可以放松对第三套房的限制。要吸取2008年的经验教训,不能既要“胡萝卜”也要“大棒”,否则调过头了就一发不可收拾。总之要保持房价正常的下行趋势,而这也考验到政策的力度和强度。

彭澎:乐观来讲,会持续到明年底到后年初。明年要开十八大,后年上半年有全国两会召开。这段时期之前应该不会有较大的转变,除非全球性的金融危机再爆发。另外,我不同意韩先生的观点,我认为政策不应该松绑,因为到目前为止并没有看到楼市调控的明显成效,而通货膨胀也没有得到抑制,这两者之间是紧密联系的。此外,刺激政策带来的副作用还没有被消化。 况且中国的房产确实存在泡沫,所以如果这个时候松绑政策的话就会前功尽弃。 主持人:现在一二三线城市成交普遍下滑,买家是不是可以一直这样观望下去?

主持人:现在一二三线城市成交普遍下滑,买家是不是可以一直这样观望下去?

韩世同:从消费者角度来讲,就是要保持观望,因为很多人买房抱着投资的心态,买涨不买跌。但是刚性需求还是见机入市比较好,因为现在的房价较之前已经少很多了,选择也比较多,买房的目的也是以居住为主,即使以后房价再下降,房子的使用功能也进行了弥补。另外一方面,从市场角度来说,还是希望有所成交,大家都不买,就会形成恶性循环,房地产市场就很难维持了

彭澎:投资者可以再观望,而那些买房结婚、养老的人就不要想太多了。对于广州本地人来讲,改善性和投资性的买家居多,并不着急,而非本地人如果有充足的资金来源,那就直接买了。其实,关键购房者自己要有判断,开发商承诺买了不会跌那都是忽悠。另外从资金链来说,虽然打折价跌了,但是现在贷款门槛不断提高,也在一定程度上抵消了

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  出品:广州黄金楼市 腾讯房产广东站 制作:詹奇岳 陈旭奎
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