11月15日,广州市国土房管局官网上挂出公告,叫停本周五天河区和花都区共7幅地块的拍卖。这已经是本月内广州第三次叫停挂牌准备出让的地块,三次一共取消出让31幅地块,其中24幅为广州南站地块。业内认为,楼市成交低迷的现状已影响到土地市场,政府卖地应改变策略。...[详细]

房产经济学家 邓浩志
广州市民、能源工程师 张建

2011年11月18日

南方都市报记者 邓恒

专家观点

  1. 邓浩志:政府土地出让遇困难 开发商不需再哄抢

    对地方政府而言意味着土地出让遇到了极大的困难,其后果是直接影响了地方政府的财政收入,最终影响政府投资的方方面面。而对开发商而言意味着土地不必再需要哄抢,价格也开始回落...[详细]

  2. 邓浩志:开发商资金紧张原因有二

    跟成交低迷关系很大,造成土地市场冷清的原因是开发商资金紧张,而造成其资金紧张的原因有二,一是信贷收紧开发商融资困难,二是销售不畅导致回笼资金不足...[详细]

  3. 邓浩志:开发商准备过冬 政府应调整出让计划

    开发商都应该采取过冬策略,即尽量多消化存量,尽量少拿地来保护资金链;而对政府来说,应该看到市场的变化,适当地调整土地出让计划,特别是降低起拍价,房价降了地价也应该降下来...[详细]

  4. 邓浩志:目前不是抄底时机

    总的来说目前还不是抄底的时机,一是楼价目前才刚刚松动,预计仍有下调空间,地价也如此。二是政策短期内都不会放宽的迹象,政策支持不足难有大的发展 ...[详细]

  1. 张建:其实是开发商资金紧张 没钱了

    何止是广州,我留意到上海土地市场也是这样一蹶不振,即便成交的也都是底价成交,武汉也出现了土地出让集体延期的“盛况”。看到这样的新闻,首先就会感觉到开发商没钱拿地了...[详细]

  2. 张建:开发商应该早日降价以回流资金补缺

    首先就会感觉到开发商没钱拿地了,既然资金紧张,就应该早日降价卖楼以回流资金补缺。所以,只要调控政策持续下去,就会守来降价的春天...[详细]

  3. 张建:广州开发商既不缺钱也不缺地

    看似这是一张多米诺骨牌,没有成交就没有进账,没有资金回笼自然也就没钱买地。不过我感觉广州的开发商好像并不缺钱也不缺地,在市场行情好的前两年,个个都储存了大量的地。因为,我感觉在广州降价[详细]

  4. 张建:市民不全是买涨不买跌 政府可改变卖地形式

    说即便降价也没人买,因为中国人都是买涨不买跌的。我认为这种心理是针对投资客的,对于刚需和二次置业者并不合适。你中央城区的楼盘降价看看,保证大把人买...[详细]

访谈内容

主持人:厉害呀,广州15天时间里竟然叫停了31宗土地拍卖,而且对剩余土地进行拍卖时,开发商还多数缺席。你们觉得这种现象意味着什么?

邓浩志:对地方政府而言意味着土地出让遇到了极大的困难,其后果是直接影响了地方政府的财政收入,最终影响政府投资的方方面面。而对开发商而言意味着土地不必再需要哄抢,价格也开始回落,但有钱拿地的企业也已经不多了。

张建:何止是广州,我留意到上海土地市场也是这样一蹶不振,即便成交的也都是底价成交,武汉也出现了土地出让集体延期的“盛况”。看到这样的新闻,首先就会感觉到开发商没钱拿地了,既然资金紧张,就应该早日降价卖楼以回流资金补缺。所以,只要调控政策持续下去,就会守来降价的春天。

主持人:是啊,冬天已经到了,春天还会远吗?你们觉得这种叫停、延期、缺席甚至底价成交的土地现象,跟目前的楼市成交低迷有关系吗?

邓浩志:跟成交低迷关系很大,造成土地市场冷清的原因是开发商资金紧张,而造成其资金紧张的原因有二,一是信贷收紧开发商融资困难,二是销售不畅导致回笼资金不足。

张建:看似这是一张多米诺骨牌,没有成交就没有进账,没有资金回笼自然也就没钱买地。不过我感觉广州的开发商好像并不缺钱也不缺地,在市场行情好的前两年,个个都储存了大量的地。因为,我感觉在广州降价的楼盘其实很少,开发商也不急,一次推一点,能卖就卖,不卖就守着。不知道是广州的楼市太理性还是开发商太强势?

主持人:是否强势不好说,但今年全国房企十强中,广东占了7个,广州占了5个却是事实。那你们认为开发商或者政府应采取怎样的措施或能改变这种现状?

邓浩志:就目前市场而言,开发商都应该采取过冬策略,即尽量多消化存量,尽量少拿地来保护资金链;而对政府来说,应该看到市场的变化,适当地调整土地出让计划,特别是降低起拍价,房价降了地价也应该降下来;

张建:我一直在想,为什么很多开发商不愿降价以促涨成交回笼资金?你们上周黄金楼市采访了一些地产大佬,说即便降价也没人买,因为中国人都是买涨不买跌的。我认为这种心理是针对投资客的,对于刚需和二次置业者并不合适。你中央城区的楼盘降价看看,保证大把人买。至于政府,我觉得可以改变一下卖地方式,像国外一样,尝试“零起拍价”或者“1美元起拍价”等。

主持人:几家欢乐几家愁。没钱的自然拿不了,但有钱的却在蠢蠢欲动寄望抄底。你们觉得现在是抄底的好时机吗?

邓浩志:总的来说目前还不是抄底的时机,一是楼价目前才刚刚松动,预计仍有下调空间,地价也如此。二是政策短期内都不会放宽的迹象,政策支持不足难有大的发展,三是信贷尚没有放松,开发项目对自由资金要求比较高,房企需量力而行

张建:我看现在也不是抄底的时候。既然广州的开发商不缺钱,但又不积极参加土地拍卖,那还不意味着他们觉得地价高。就像南站的地块,现在周边还是荒芜一片,但底价都到了7000多,拿地后开发商至少要卖到一万五以上。这在一个至少要开发5到10年的新区域里,这个价格真的是高了。

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