临近年底,在楼市低迷、地产商拿地热情不高的情况下,广州火车南站地块不得不大规模取消出让。广州国土房管部门透露,琶洲A、B两区共12宗土地(0.17平方公里)将于2013年前出让,并鼓励社会资本参与琶洲土地开发,业界预计或将带来65亿元的土地收入。日前,广州市委书记张广宁更是强调,琶洲将是未来十年城建重心。广州的目光从南站开始转向琶洲...[详细]

地产经济学家 邓浩志
广东工业大学房地产高级经济师 申格联

2011年12月09日

南方都市报记者 徐凤

专家观点

  1. 邓浩志:南站土地较“生”,未得普遍认可

    至于为什么开发商缺钱,我想大家都知道,和近两年的房地产市场调控有关,开发商房子卖不出去,也拿不到贷款,所以资金紧张。另一个原因,就是南站片区比较“生”,需要时间和资本“养”...[详细]

  2. 邓浩志:政府财政紧张,拿琶洲出来套现

    相对来说在目前比较冷的市场状态下,开发商更愿意拿比较成熟区域的地块;而另一方面广州因为办亚运的原因财政比较紧张,加之近期卖地不顺,只好把家底中一些好东西拿出来“套现”...[详细]

  3. 邓浩志:影响拿地可能是因起拍价过高

    另一方面是起拍价格合理。如果琶洲地块推出,其吸引力是不用怀疑的,剩下的问题就是起拍价是否合理,今年南站地块少有开发商竞拍,其中原因之一也是起拍价格过高,把买家吓走了...[详细]

  4. 邓浩志:明年成就新地王可能性不大

    明年成就新地王的可能性不大,一是明年上半年之前政策面基本不会有放松的可能性,整体应该会继续维持较严厉的调控政策。二是有预测明年十八大中央换届之后政策或有转变的可能...[详细]

  1. 申格联:南站土地遇冷恰逢全球经济二次探底

    南站土地遇冷的主要原因我认为有两点:一是恰逢全球经济二次探底,限购政策下使得楼市遭遇寒冬,开发商不看好后市,不敢贸然入市;二是南站的位置离广州中心区较远,开发商对南站的发展前景并不看好...[详细]

  2. 申格联:琶洲是计划中的,这是地方政府“生命线”

    我认为琶洲推地是政府计划之中的事情。从目前来看,地方政府当前最大任务就是卖地生存。这几年,广州推地速度太快,土地财政看来已经成为地方政府的“生命线”...[详细]

  3. 申格联:琶洲可能“底价”成交,房企可12年后拿地

    我认为只要地价不高,企业还是会去积极拿地的,毕竟琶洲板块土地价值摆在那里,但很有可能是“底价”成交。在这种情况下,对储地过多的房企,我建议还是过了2012年后再拿地...[详细]

  4. 申格联:希望琶洲地块流拍,政府太依赖土地不是好事

    目前广州建设没有重点,遍地开发,只要有土地可出卖的地方就是政府规划开发的重中之重。其实,目的只是为了推高地价,换来较好的财政收入...[详细]

访谈内容

主持人:在你们看来,南站土地遇冷的主要原因是什么?

邓浩志:最主要原因莫过于开发商资金紧张,开发商手上没有钱,自然拿地积极性不高。至于为什么开发商缺钱,我想大家都知道,和近两年的房地产市场调控有关,开发商房子卖不出去,也拿不到贷款,所以资金紧张。另一个原因,就是南站片区比较“生”,需要时间和资本“养”,对于本身已经资金紧张的开发商来说,目前没有太多的钱和精力投入到这个比较生的区域。

申格联:南站土地遇冷的主要原因我认为有两点:一是恰逢全球经济二次探底,限购政策下使得楼市遭遇寒冬,开发商不看好后市,不敢贸然入市;二是南站的位置离广州中心区较远,开发商对南站的发展前景并不看好。

主持人:你如何看待这种转战琶洲的现象?

邓浩志:琶洲和南站相比,相对“熟”一点,片区已经得到了市场的普遍认同,相对来说在目前比较冷的市场状态下,开发商更愿意拿比较成熟区域的地块;而另一方面广州因为办亚运的原因财政比较紧张,加之近期卖地不顺,只好把家底中一些好东西拿出来“套现”。

申格联:我认为琶洲推地是政府计划之中的事情。从目前来看,地方政府当前最大任务就是卖地生存。这几年,广州推地速度太快,土地财政看来已经成为地方政府的“生命线”。

主持人:在目前楼市整体遭遇寒冬的情况下房企会积极拿地吗?

申格联:我认为只要地价不高,企业还是会去积极拿地的,毕竟琶洲板块土地价值摆在那里,但很有可能是“底价”成交。在这种情况下,对储地过多的房企,我建议还是过了2012年后再拿地。

邓浩志:应该会的,只是情况会比南站地区好,今年对于多数开发商来讲日子并不好过,但仍有部分企业获得了不错的业绩,甚至创出了新高,比方说恒大……所以说仍有部分企业有能力继续拿地。现在的问题是地块本身要具有吸引力,另一方面是起拍价格合理。如果琶洲地块推出,其吸引力是不用怀疑的,剩下的问题就是起拍价是否合理,今年南站地块少有开发商竞拍,其中原因之一也是起拍价格过高,把买家吓走了。

主持人你们觉得2012年琶洲将出让地块中产生新地王的几率大不大?

邓浩志:明年成就新地王的可能性不大,一是明年上半年之前政策面基本不会有放松的可能性,或许有微调,但整体应该会继续维持较严厉的调控政策。二是有预测明年十八大中央换届之后政策或有转变的可能,但哪怕是明年三季度政策转变,市场仍旧有下行惯性,楼市难以在短期内恢复。所以明年市场整体比较看空,多数开发商仍然会以多持现金的方式“过冬”,大胆激进拿地的情况应该不会出现。

申格联:2012年肯定不会出地王,只要限购政策持续。目前广州建设没有重点,遍地开发,只要有土地可出卖的地方就是政府规划开发的重中之重。其实,目的只是为了推高地价,换来较好的财政收入。其实,我是希望琶洲地块也流拍。因为政府太依赖土地财政不是一件好事。

主持人:广州市委书记张广宁曾强调,琶洲将是未来十年城建重心。你们如何看待琶洲房地产市场发展前景?

邓浩志:琶洲板块的前景其实不用多说,珠江新城已经开发完毕,剩下广州未来发展的重点便是紧邻CBD的琶洲板块。从目前该板块来看,各种配套日益走向成熟,这必将力促板块内房地产业的发展。

申格联:琶洲板块发展总部经济和商贸会展业,可以形成聚集效应,发展前景当然不容小觑。但我还是希望政府做好容积率控制和交通规划,不要出现第二个珠江新城。

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