峥嵘70年,与国同行。

70年来,新中国取得了举世瞩目的成就。中国人居建设也出现了翻天覆地的变化。深圳作为改革开放的前沿城市,新晋级的“先行示范区”,其人居发展变化是新中国改革开放发展的真实写照。

由腾讯房产、腾讯新闻、腾讯大粤网共同打造的“幸福中国”特别报道将邀约房地产行业的代表人物和企业,一同回顾深圳的发展变化,聚焦深圳城市建设,弘扬工匠精神,展现深圳企业公民发展的正能量。

此次,腾讯房产独家对话戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙,深度分析深圳城市发展、解读深圳人居变革、分享中国企业家精神。

峥嵘70年,与国同行。

70年来,新中国取得了举世瞩目的成就。中国人居建设也出现了翻天覆地的变化。深圳作为改革开放的前沿城市,新晋级的“先行示范区”,其人居发展变化是新中国改革开放发展的真实写照。

由腾讯房产、腾讯新闻、腾讯大粤网共同打造的“幸福中国”特别报道将邀约房地产行业的代表人物和企业,一同回顾深圳的发展变化,聚焦深圳城市建设,弘扬工匠精神,展现深圳企业公民发展的正能量。

此次,腾讯房产独家对话戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙,深度分析深圳城市发展、解读深圳人居变革、分享中国企业家精神。

监制 | 李超帆

主笔 | 姚晓璇

摄影 | Gina

设计 |  刘露露

录音整理 | 陈凯健

深色西装、衬衣领带,儒雅的气质给人亲近感,这是戴德梁行大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理程家龙带给人的第一印象。而在对话中,他思路清晰开阔,说话幽默风趣,无时无刻不展现出他的睿智从容。

自1993年加入戴德梁行至今,程家龙已在这个企业待了26年,难以想象这位眼前的企业家曾经也是大学里那位屹于讲台之上,博古通今的大学教授。

与此同时,作为深圳第一批建设者,程家龙亲历了深圳从一个“小县城”发展成为国际大都市的全过程,在深圳飞速发展的这二十几年里,程家龙也挥洒着他的青春热血在这片土地上。给深圳第一家肯德基做调研,引进第一家LV专卖店,深圳最初的一批商业、写字楼都留有戴德梁行的痕迹。

脚踏实地,深耕一行,回顾程家龙的职业简历,二十多年来只深耕于一个行业,只任职于一家上市公司,但或许,就是这样的行业坚守,踏实稳重地做好每一件事,才是成功的秘诀。

腾讯房产:您来深圳已经有二十多个年头了,可以说是深圳第一批建设者,能跟我们回忆一下当时深圳的场景吗?

程家龙(以下简称“程”):1993年,辞去同济大学的教职后,我加入了上海戴德梁行。我是先上海公司工作,当时公司名字还是梁振英测量师行上海事务所,在上海工作了大概半年时间,然后深圳要开公司,所以就叫我过来。

对深圳的第一印象,还记得很清楚,这是个很新的城市,正在建设中,但跟上海对比,像个县城,比如振华路,很多绿化树都是刚栽的。深圳当时的流动人口挺多的,到处都有工作的机会,是一个发展中的城市。

不过经过这20多年,深圳的发展确实非常迅速,不光是我们自己有这样的感觉,我们接触到很多客人客户,尤其是一些境外的客户,谈到深圳发展的时候,都非常吃惊。

腾讯房产:很有意思的是,戴德梁行办公地点的变迁也是深圳商务中心转移的一个体现,从振华路的兰光大厦,到地王大厦,再到现在的嘉里中心,为什么要一再搬迁?未来会不会有再搬迁的可能?

程:戴德梁行在深圳的第一站,选在了罗湖。当时最繁华的商业也在罗湖,在人民路这一块的国贸、天虹。写字楼方面,振华路主要是证券公司为主,多数是工业产房改的写字楼。我们刚来的时候,深圳还真没有像样的写字楼。

直到1994年,天安国际大厦建成,天安国际大厦的C座才算是真正意义上的写字楼。同年,我们就搬到了天安国际大厦办公,再到地王大厦;后来福田中心区发展很快,客户在这边也越来越多,2010年我们就搬到福田嘉里建设广场,某种程度上,我们的搬迁轨迹也是深圳CBD的迁移轨迹。

暂时还不知道未来会不会再搬迁,因为目前福田中心区已经是商务中心,未来前海会发展,但福田中心区的CBD功能不会改变或弱化,未来深圳的格局可能还是一个双中心的概念。我们目前在福田中心区有一个办公地点,可能未来在前海也会有一个,分两个办公室这样去做。

腾讯房产:看着深圳从一个小县城到发展到今天的国际大都市,心里有什么感想?

程:深圳发展的比较快,还是跟深圳人自身那种敢闯敢干、敢为人先的精神分不开。深圳是一个年轻城市,有来自全国各地的人,而且他们都是具有一种闯劲的人,敢于创业创新,敢于闯敢于冒险。这个是我感受最深的,因为确实是看到周边的很多朋友都是通过自己奋斗开了公司,然后把公司不断做大,真的发展起来。

腾讯房产:26年前,您从上海只身一人来到深圳,从3个人发展到现在300多人的公司,作为大中华区副总裁、华南及华西区董事总经理,入行这么多年,您在管理公司及团队方面,有哪些经验和心得?

程:在这么多年,我们始终是以一个国际性的房地产咨询公司的标准来要求自己,自身也在不断进行合并整合,成为了目前全球最大的三家房产专业顾问公司之一,这是我们当年的目标。秉承专业精神,坚持顾客至上的这样一个服务体验,还要注重人才的培养,公司才能越做越大。

腾讯房产:从“经济特区”到“先行示范区”的进一步“升级”,在您看来,深圳承担着一个什么样的角色?

程: 把深圳加冕为先行示范区,这是国家的一个战略举措,我觉得非常合适。在过往历史中深圳已经起到很多示范性的作用,为全国的改革开放指引的一些方向。

整个中国经济的发展在过去几年发展虽然比较快,但我们依然需要改革。如何让经济社会发展的更好,还需要深圳能够有一个改革示范的作用。深圳虽然不断在开放,但还没有完全接轨,比如在金融等一些方面,所以深圳还是应该积极去改革创新,大胆尝试,更加开放。

作为粤港澳大湾区核心驱动力的科创产业,无论是看产业发展的现状,抑或是论创新创业的环境,深圳都可谓当之无愧的龙头。在这个背景下,更大力度的支持必将进一步巩固深圳在湾区产业经济发展中的龙头地位,并进而以更大的辐射力驱动整个湾区迈向先进科创湾区的行列。

腾讯房产:您对目前整体的房地产市场和深圳的房地产市场怎么看?

程:深圳的房地产市场发展到今天,我觉得应该有一个总结考虑。过去一个开发商发展的好,可以不懂得运营,只要懂得建好销售完就可以了。但是今天这个时代已经过去了,市场对开发商能力要求越来越高,开发商只有不断提升自己的运营能力,才能使公司能够长久地发展下去。

就市场性来说,深圳经济活力非常强,经济人口都在增长,所以深圳的房地产应该没有太大的问题。从全国的形势来说,房地产在发展过程中还要注意地域的差别,有些区域可能房地产还是有一定的需求,而有些区域空可能已经过量了,那就要小心。

腾讯房产:深圳发展到现阶段,可建设用地越来越少,城市更新可以解决根本问题吗?城市更新涉及的问题很多,如何才能让城市更新更“健康”?

程:深圳发展可建设用地比较少,我觉得城市更新还是能够解决相当多的问题。但是深圳也不是自己独立去发展,还要与整个大湾区一起发展,所以有些产业可以互相协调配置,不一定把所有的功能都放到深圳。

城市更新是深圳发展的必经过程,深圳如果想发展的更好,就必须进行城市更新,尽快推进合作,来满足自己未来发展的空间,加快进度,去适应城市的发展。但在城市更新的过程中,也要去思考“更新”和“保留”之间的平衡,还需要注意整体规划。

腾讯房产:随着科技的发展,很多人开始思考商业的未来,在您看来,未来的商业应该是怎样的?

程:商业已从过往的粗放式的增量时代,进入精细化的存量运营时代。最近几年我们一直在研究商业的发展,以前说电商的发展可能会使部分商业消亡,但到今天来看,并不是这样的。

购物中心在演变,商业业态也在不断变化,可能更多的体验性东西,比如餐饮消费或者体验性娱乐会越来越多,新的商业形态会进来。

我个人认为商业还会随着新的科技出现,面临一轮新的发展机会。因为人还是需要社交的,所以我们现在在做很多商业策划的时候,会去研究人的消费的变化,研究这些高科技的变化,然后通过大数据去指导这个商业的策划和业态组合。

腾讯房产:如何看待商业的下沉市场?您觉得新零售的业态,会更多的去复制到三四线城市吗?

程:这个可能性还是有的。我们中国人口这么大,现在可能一线城市消费蛮高了,其他城市的消费还有很多提升的空间。当三四线城市的人均收入水平、消费水平提高了以后,它就有这样的一个需求。所以我相信任何一个企业都不要忘记我们中国有600多个城市,随着消费潜力的提升,这个市场非常广阔。

腾讯房产:从您的职业发展生涯来看,其实是比较踏实平稳的,从学校出来到目前一直在戴德梁行任职,会不会觉得没有新鲜感,或者有过别的想法?

程:从学校出来到戴德梁行,差不多有26年了。刚开始设立深圳分行,我是一个人来到深圳,公司从开始的一个人到三个人,再到现在有三百多人,我见证了整个公司的发展过程,所以也有非常深厚的感情,不愿意放弃,这是一个方面。

第二方面,公司一直在不断的发展,也给我充满信心,并不是说我每天在重复着单调的工作,其实在这个过程中自己的能力也在不断得到提升。我们希望能够陪着这个行业发展,所以也没有必要再去中断这样一个好的发展,去进入其他新的领域。

腾讯房产:做一个假设,现在如果不做地产咨询,您会回到学校任教吗? 会想去尝试哪个行业或职业?

程:其他行业就不敢去说了,如果能够在大学任教也是一个好的选择。因为之前我在大学当过几年老师。在学校不光是能够教书育人,还可以去做一些研究。我觉得做每一件事都要努力去做,找到一个你感兴趣的方向,都能够把它做得很好。

腾讯房产:对于大部分来深圳打拼的年轻人来说买房是一件特别焦虑的事情,在这方面,您觉得在深年轻人应该有一个怎样的心态?

程:大家都是一样的,我们当年到深圳来也没有想到会买得起房子,所以不用着急。我觉得任何一个人到任何一个城市,如果从毕业光靠自己拿工资,一下子就能买得起房子,这是不太合理的。在深圳通过自己努力,你只要在某一个行业扎扎实实的工作3到5年,你的薪资水平一定会有个大幅提升。当双方两个人工资水平都有提升的时候,你就有能力去负担更好的房价。 

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