“7·31新政”一周年,楼市在平稳中不断分化,政策不断加码、市场稳中有变、投资客颇受打击、刚需继续发力。对此,腾讯大粤网&腾讯房产深圳站联合奶牛财经&南方楼事发起了一场有关“横盘、分化、围猎”——深圳楼市7.31新政一年记”的线上研讨会全程实录!

“7·31新政”一周年,楼市在平稳中不断分化,政策不断加码、市场稳中有变、投资客颇受打击、刚需继续发力。对此,腾讯大粤网&腾讯房产深圳站联合奶牛财经&南方楼事发起了一场有关“横盘、分化、围猎”——深圳楼市7.31新政一年记”的线上研讨会全程实录!

在线大v名单(按首字母顺序排列):

符毅  腾讯房产深莞惠总编辑、塔尖楼市创办人

李宇嘉  广东省住房政策研究中心首席研究员

李举明  合富辉煌深惠区域总经理

顾洪波  深圳淘房志创始人

刘晓博  资深财经作家、刘晓博说财经创办人。

李俊怀  资深投资人、大胡子说房创始人李俊怀

朱文策  朱罗纪创办人、地产评论员

戎青青 资深地产媒体人、南方楼事创办人

大v在线解读以下问题:

【1】一年来深圳楼市发生了怎样的新变化?形成了哪些新格局?
【2】从去年底的低潮,到今年3月的小阳春、5月份的下滑,深圳楼市政策影响力加大、市场因素相反减弱?

【3】限售锁定流动性,是保护了楼市,避免房价下跌?

【4】从公布的均价来看,市场持续横盘,但也有分化。主要体现在哪些地方?逆袭上涨的板块有哪些?

【5】一年来,有高杠杆投资客亏本甩卖,有哪些片区和个案?

【6】最近一段时间一城一策信号强烈:有的城市适度放松,有的城市扩大升级。深圳下一步是否还有新的政策储备?
【7】商务公寓市场冰火两重天,后市如何展望?

【8】深圳史诗级土拍和深圳不再公布均价,是否预示着深圳限价令放松?释放了哪些信号?
【9】刚刚政治局会议再定调:重提“住房不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,这个最新表述传递出什么信号?

【10】受大环境影响,深圳写字楼市场特别是科技园片区都出现了一定的空置率,对写字楼市场有何预判?

大v在线解读以下问题:

【1】一年来深圳楼市发生了怎样的新变化?形成了哪些新格局?
【2】从去年底的低潮,到今年3月的小阳春、5月份的下滑,深圳楼市政策影响力加大、市场因素相反减弱?

【3】限售锁定流动性,是保护了楼市,避免房价下跌?

【4】从公布的均价来看,市场持续横盘,但也有分化。主要体现在哪些地方?逆袭上涨的板块有哪些?

【5】一年来,有高杠杆投资客亏本甩卖,有哪些片区和个案?

【6】最近一段时间一城一策信号强烈:有的城市适度放松,有的城市扩大升级。深圳下一步是否还有新的政策储备?
【7】商务公寓市场冰火两重天,后市如何展望?

【8】深圳史诗级土拍和深圳不再公布均价,是否预示着深圳限价令放松?释放了哪些信号?
【9】刚刚政治局会议再定调:重提“住房不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,这个最新表述传递出什么信号?

【10】受大环境影响,深圳写字楼市场特别是科技园片区都出现了一定的空置率,对写字楼市场有何预判?

Q1:731新政过去整整一年,深圳楼市发生了什么哪些变化?形成了哪些新的格局?

【李举明 】

首先,深圳受供需矛盾的影响比较大。从731政策的出台后,购买环节是严控,流动性的环节也是严控。在一定程度上降低了消费者的预期。同时,从去年下半年起,在政策跟宏观经济双重的影响下,房地产市场在阶段上有起伏。具体变化如下:

第一,加大供应量。第二,房价相对稳定。第三,成交受到供货的波动比较大。去年下半年看起来市场没那么好,但是成交量还是比较大,特别是供货比较集中。特别是去年的第四季度,是全年的主力供货期。第四季度是冰火两重天,一方面是政策影响与宏观经济的双重效应;另一方面是短期集中加大供应,造成市场供过于球的假像,但是网红盘在第四季度也确实红了一把。

今年3月的小阳春和传统的销售旺季和粤港澳大湾区规划有关。5月份调整主要受大环境的影响,消费者的信心不足造成观望,企业经营压力增大的时候,投资性物业的销售热度减下来了。

【戎青青】

731一周年,限售政策对投资客精准打击,持有周期的拉长几乎改变了整个投资逻辑,我认为是对整个疯狂市场恢复理性最有效的一个限制政策。

伤得最深得应该是2016年初后买进高位站岗的伪刚需,买房的本意不是买来住的,持有成本算下来几乎是亏本的。

未来几年,深圳房价应该继续维持稳定,政府零增长的要求不会改变,但豪宅板块里的二手房,带名校的学位房,如果拉出来这几年成交看,还是会发现一个比较明显的涨幅。

深圳供需失衡的状态并未得到缓解,相反因为湾区政策定位得利好,还有很多热钱在流入深圳。

在现在的主基调下,不管如何强调,刚需还是掂量好自己的现金,择区进场,把投资需求放在自住需求后,非要考虑投资,还是投资铁律,核心区域核心项目,好房子,自己愿意住的房子,未来才有市场和空间。

【李俊怀】

731新政过去的这一年,住宅市场成交量先跌后涨,当前基本回归去年同期正常水平。而价格上,小幅有波动,但整体平稳。

 短期内投资性需求一定程度受到打压,迎来了深圳市场18年下半年的阶段性低谷。即使19年上半年出现强势回暖,但都非整体性回暖,区域、板块,甚至是项目的分化都非常明显。热的区域、板块尤其热,例如深圳湾、蛇口,还有较多新货供应的沙井、光明部分板块;而相对平淡的区域例如龙华、龙岗、罗湖的部分区域。
新政之后,公寓虽然限售5年,成交价格出现了小幅下滑,但成交量只有短暂下降,很快12月就大幅回暖。说明大家很看好深圳这个城市,愿意长持这个城市的不动产。实际上,2019年上半年公寓成交套数占比为31.68%,在深圳楼市上起着不可或缺的作用。今年上半年供应量为去年供应量的29.85%,但价格同比上升11.94%。

【李宇嘉】

新政后深圳楼市发生了以下几个方面的变化:
第一,成交量仍旧在低位徘徊。新房、二手房成交量加起来同比去年只是增长6%,但是去年和前年都是低于300万平米的,所以今年也就300万平米出头一点点,仍旧是历史地位。 第二,新房市场两极分化。刚需人群向光明、沙井、坪山、龙岗中心区这些4万+的区域转移,成交占大概百分之六七十的份额。另外,就南山和福田8万+左右的楼盘成交也比较好,两极分化。 第三,商务公寓已经成为深圳供应体系不可缺少的一部分。商务公寓占到了成交量的三分之一,达到了住宅成交量的三分之一多,今年上半年40%。 新房子,大户型化趋势很明显。临深片区的成交量对于深圳来说也是一个重要的供应情况。还有的话就是说,深圳整个市场的需求主体呢还在400万以下350万左右的这样一个状况,还有就是二手房的成交从第一季度的刚需,以老破小。到第二季度的换房需求为主,下半年仍将以换房需求主导二手房市场。

【刘晓博】

731楼市调控,出台了一些针对“炒房客”杀伤力比较大的举措(限售,离婚2年内买房视作2套房,暂停企事业单位买住宅),比较成功地控制住了新房房价,让二手房活跃度有所下降。

 过去一年,楼市调控分三个阶段:

7·31到11月,是楼市调控继续收紧的阶段,市场成交量减少,趋冷。2018年11月到2019年4月中旬,货币政策再次宽松,去杠杆变成稳杠杆,甚至变成一季度的加杠杆。北上广深1月下调出租房屋税率,还有二手房增值税附加,而且同框出现在全国房贷利率最低10城市里,显示当时是鼓励买房子的。所以早就了深圳的小阳春,由于交易滞后性,小阳春延续到了5月份(新房套数新高),6月开始回落。

 4月19日,重要会议首次明确了楼市长效机制“一城一策、因城施策、城市政府承担主体责任”,重提“房住不炒”。 从4月中下旬开始,到7月30日重要会议继续强调“房住不炒”,楼市调控再次收紧,并明确了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 预计深圳楼市在2019年三季度会继续降温,至于四季度会如何,看到时候的财政政策和货币政策。 整体而言,深圳楼市是上一轮牛市以来,调整时间最长的市场,也是上涨压力显著的市场。未来只要稍微放松,或者不进一步加强调控,房价上涨压力会在2020年进一步显现。
此次重要会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,跟全球进入降息周期,担心房价异常波动有很大关系,这将让相当长一段时间里,开封取消限售这样的政策,更加难以出台。

【顾洪波】

从过去一年的市场表现看,7·31新政对深圳楼市没有产生特别明显的影响。去年底的成交萎靡、今年3、4月份的小阳春、以及5月份后重新进入调整期,核心原因都是中美大国博弈,而并非731新政。

7·31新政从长线来看,会进一步降低深圳楼市的短炒比例,使自住型需求、长线投资型需求成为市场主流。不过事实上,自从2016年下半年以来,深圳楼市中的短炒现象其实已经就没那么明显了。

【朱文策】

凡事都是量变到质变,过去一年的楼市,是在延续过去几年的特征,没有显著不同。主要的变化是分化,城市之间分化明显,城市内区域之间分化也很明显。

【符毅】

总体而言,市场心态变化明显。变得更加理性了。首先短炒客退场了;其次,长线持有收租的买家慢慢增加;第三,换房客户更焦虑了。

比如,去年打新的疯狂场面,到今年新盘尽管价格也出现了一些优惠,但资金非常谨慎,这是以往没有的。正是因为资金周期的拉长,使得投资客和一些家庭做资产配置的群体,也变得更加理性。

因为资金周期拉长,一部分投资客和做资产配置的家庭群体,入市也变得更加理性。但另一方面,外围的资金仍不断涌入深圳。

在二手房政策方面,基本上已经用尽了,深圳的新格局也还没有形成,政策和市场还在博弈当中,包括租赁市场、土地市场政策、银行政策不稳定,市场并没有发挥出作用。

所以真正影响到市场的,一部分是政策,但最核心还是银行信贷政策。从去年底出现的短暂下跌,就是在三价合一和731的合力夹击,再加上中美贸易战的背景,整体信贷周期过长导致市场信心不足所致。

Q2: 过去这一年,从去年底的低潮,到今年3月份的小阳春,进入5月份以后又重新下滑,深圳楼市的政策影响加大、市场因素相反减弱?

【朱文策】

政策可以改变市场波动的速度,但改变不了方向。底盘的因素,永远最重要。政策的影响更多是短期的,真正的决定力量还是市场自身的运动。短期市场由情绪决定,但长期还是看基本面。深圳也不会例外。

【符毅】

重要会议重新强调了房住不炒,未来的三到五年时间,调控目的在于稳市场,“一城一策”,房价一有抬头就受到打压。

尽管政策有保有压,但深圳在整个粤港澳大湾区表面上没有定位为龙头,但实际上对她的GDP和未来更高的预期,前段时间深圳还有了一个更高的使命——中国特色社会主义先行示范区,投资人已经投下最看好的一票,深圳未来基本面会越来越好。从市场的角度看,这个基本面其实也是给深圳楼市保了一个最大的底。

【李宇嘉】

现在政策对市场的影响更大了。主要原因是国家自上到下确立了稳定家门,房价稳预期的这样一个政策方针,在这个方针下,要确保楼市的开发、投资交易、销售价格的稳定。

在这种情况下,政策对市场的作用力量就明显的加强,所以我们看上半年,其实深圳楼市为什么交易量相对来说平稳,其实就是政策的力量在加大,比如利率的下调、大湾区规划的落地等等。包括重要会议确定了:不依靠楼市短期刺激经济,还包括六月份按揭利率的上调。

【李俊怀】

年底低潮最直接是受7·31政策影响,同时受严控资金流入房产、房贷利息不断提高的事实和预期。3月份小阳春,一定程度受春节后刚性购房潮,还有湾区政策的推动。5月重新下滑,主要还是购房需求的阶段性跟不上,和大家对市场上涨预期的减弱。

Q3:有一种看法,限售锁定流动性,是保护了楼市,避免房价下跌,怎么看?

【李举明】

关于锁定流动性的问题,到底是不是避免房价下跌呢?我倒觉得不是,任何一样有价值的商品,没有流动性,价值必须下降,而房子的流动性限制之后,确实让短期投资的客户减少,特别是现在资金短缺的时候,消费者的选择会更多一些。

房子的涨跌主要还是受宏观政策与市场需求为主要决定因素,当然现在发展商的融资工具减少之后,对资金需求大之后,发展商也会在阶段性调价的可能,毕境发展商会一盘棋来看问题,而非阶段性的问题。

“龙华还是前期透支太多了,配套没有跟上。光明近期涨的预期高。特别是光明科学城的规划,近期宣传还蛮多的”

【符毅】

本人不太赞同用限售这种方式来调控,因为这毕竟对市场交易公平性产生了严重打击。如果说一定要用限售这个手段的话,个人建议应该适当放松限购或者降低首套首付作为对冲,鼓励住房消费。

国内的一些城市,包括海南还有其他地方,近期对于限售政策的调整,说明了政策出来之前没有对市场做充分的预见,然后导致政策反复。

【朱文策】

限售更多属于行政干预,说是在保护楼市属于一厢情愿,它的目的是打击短期投机,和保护房价没有关系。

【李俊怀】

限售的确一定程度上保护了楼市,防止房子大面积抛售。但对于深圳而言,限售的这种作用不大,从过去两年来看,深圳的上涨压力整体大于下跌压力。对于深圳而言,限售的作用更重要是打击短期投机行为。

Q4:从公布的均价来看,市场一直在横盘,但也有分化。主要体现在哪些地方?逆袭上涨的板块有哪些?

【李俊怀】

主要体现在福田/南山/宝安三大区域,成交量有明显上涨,龙华、龙岗、罗湖三区成交量同比则有所下降。具体到板块来看,有旧改和规划前景,又以刚需为主打的沙井、光明等板块可以算是逆袭了,2019年上半年沙井片区共网签住宅3467套,为新房住宅成交最热片区,其次是光明区成交2702套。

【戎青青】

公布的均价其实更多是被平均吗?因为很多都是高低配,甚至是不同的项目,不同的搭配或者同一个项目,不同的产品户型去搭配。

 实际上去年之后,特别是年后很多项目的优惠其实都取消了,其实这个变相来看,它就是房价的回升,原来有一些利好一些优惠取消了,特价房取消了。但现在的情况是,网红盘他就是会有很好的成绩,还是会受到市场的一个认可,但好卖的楼盘,位置不好的楼盘,他就是卖不动。包括一些公寓,走不了量。

上涨最快的区域是深圳湾。从去年开始,很多的豪宅网红盘,吸引了全国的钱。这些项目还有学位的价值。拿二手房的数据来看,这些板块还是在在涨的。

【符毅】

只有几个板块是逆势上涨的,像深圳湾,香蜜湖这个片区对于后市的一个预期,房价确实有很大涨幅,而且形成市场共识。特别是深圳湾。第二,横盘的更多是关外,特别是龙华。龙华部分片区二手市场房价不涨反跌。第三,有一些区域,因为学位房出现了一些暴击的机会,所以出现学位房,板块逆势上涨。
在全国来说,深圳楼市是一个比较市场化的城市,尽快让楼市回归市场,这样才能改变楼市预期只涨不跌的预期,回归理性心态。深圳城市基本面越来越好,但住宅市场会分化越来越大,深圳湾未来房价没有天花板。

Q5:一年来,有高杠杆的投资客在一些片区亏本甩卖,有哪些个案和片区?

【李举明】

国家强调企业去杠杆,其实个人也应该去杠杆。过去投资客户用高杠杆买房,得益于价格的恰恰速上涨。但是在过去两年时间里,一手房价格的限制,二手价格的跟风与降低预期,贷款资金成本高,如果再用高杠杆去买房是基本不赚钱的,特别是放大正常杠杆的情况下,供楼压力大,降价出货也很正常,投资并不能保证包赚不赔。

Q6:商务公寓市场冰火两重天,后市如何展望?

【李举明】

关于商务公寓的问题:公寓一边是高端项目,如前海与后海片区,去化不错,外地客户的增加,大户型的产品用于自住比较普遍;其它区域的公寓走量不算快。

目前的公寓还是有投资价值,价格基本是住宅价格的7折左右。如果从长期持有物业收租的角度来看,公寓的投资回报是比住宅还高的。特别是7·31政策之后的公寓只租不售的话,会大大减少上公寓市场的流通量,价值还会有空间。

“商务公寓我倒觉得没能那么的悲观,商务公寓还有分化,有40年和70年的区别,有带阳台燃气和不带阳台燃气,还是有些区别的。”

【朱文策】

撇除奢侈型消费,纯投资看,我一直认为,除了一线城市极少数高端商务公寓能够超脱房屋属性限制外,绝大部分商务公寓都不具备投资价值,能避则避。非一线城市,更不能碰。

【符毅】

个人对商务公寓市场是偏悲观的,尽管7·31政策限制了新的供应,但是它同时也限制了销售,整个流动性会越来越差。虽然买住宅的房票减少了,但并没有催生本地更多资金进入公寓市场,应该更多来自于外地想进入深圳的资金。

整个商务公寓市场迷雾重重,出租市场不太乐观,市场存量也特别大。具有绝版位置的顶豪公寓,或许会担当深圳楼市冲击天花板的使命,不过完全要看地段,不用地段不同命。

在全国来说,深圳楼市是一个比较市场化的城市,尽快让楼市回归市场,这样才能改变楼市预期只涨不跌的预期,回归理性心态。

【李俊怀】

即便在深圳,公寓价值依然不及住宅。愿意买公寓,是因为深圳这座城市的价值潜力、地少人多给公寓做了强有力背书。即便如此,也只有一些最有价值的公寓才会受到青睐。 公寓的特点是不限购和门槛低,但核心价值是地段。深圳热销的公寓,要么在核心区域给有钱人做豪宅,要么在离就业中心近、交通方便地段给高净值白领提供上班便利,要么在有学区的公寓带学区配套,只有符合这3种情况的公寓,未来才有市场。

Q7:最近一段时间一城一策信号强烈:有的城市适度放松,有的城市扩大升级。深圳下一步是否还有新的政策储备?

【李举明】

深圳目前总体控制效果明显,政策已是非常严格,预计暂时不会有新的政策出台;但是租售并举的措施之下,预计对租赁市场的管理会相对更加规范。

Q8:深圳史诗级土拍和深圳不再公布均价,是否预示着深圳限价政策的放松?释放了哪些信号?

【李举明】

过去均价有些不合理的因素,不能真实反应楼市阶段实情。从成交量看,上半年深圳成交量较去年同期有大幅度上涨(23%),主要在光明,其它区域总体平稳。

 深圳各个板块的房价差异较大,供应不均衡,造成房价不合理。我认为,深圳的房价板块性太强,造成全市房价的不客观。

【戎青青】

深圳均价的消失意义大于实质,本身均价就不代表真实市场,取消了反而给房企提供了一些价格调整的操作空间。

Q9:昨天重要会议再定调:重提“住房不炒”,不将房地产作为短期刺激经济的手段,这个最新表述传递出什么信号?

【李举明】

首先,住房不炒是总调性。因有些地方财政吃力,对放松政策有幻想。其次,过去炒作的地方很多,炒房影响了实体投资,使很多做实业的企业转做房地产,造成国家长远竞争力缺乏的担心,毕竟实业兴国。

【朱文策】

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是首次提出。为去年此时“下决心解决好房地产的问题”之延续,说明对房地产的认识与主流观感(房地产依然是压舱石)不同,这点要正视。

不将房地产作为短期刺激经济的手段,主要意味着不会有过去两轮的货币刺激。只要货币中性,房地产就会稳下来,对买卖双方是最好的情形。

【李俊怀】

重要会议重提“房住不炒”,不将房地产作为短期刺激经济手段。一方面,表露出国家对中国经济增长的信心。经济增长有压力,但在掌控中,不需要靠房地产大幅的刺激。

 另一方面,也是明确表态,要从以往依赖房地产来推动经济的旧模式中逐渐脱离。说明国家不会对楼市调控进行大范围的松绑,一二线城市的调控政策依旧会延续,甚至还有更严的可能,比如不久前调控升级的苏州、西安。 未来1-2年,平稳下有小幅波动,甚至出现合理性的房价和成交量下跌都有可能。当然,分化之下的楼市格局,要具体城市具体分析。

【符毅】

【1】官方深刻意识到房地产对经济的双刃剑影响。

【2】夜壶论暂时休矣。

【3】地方仍然有灵活施政空间,但口子松得不会太大。

【4】货币政策保持流动性,这是楼市稳定的基石。

【5】重提了一段时间没提的长效机制,力促保民生和稳市场的政策法制化、稳定化。

Q10:深圳写字楼市场特别是科技园片区都出现了一定的空置率,对写字楼市场有何预判?

【李举明】

1、和写字楼的空置率本身与供应有关。一是旧改项目的写字楼供应,二是工改工项目的供应,三是综合整治的供应,三种渠道大幅增加了供应量。

2、与行业发展有关。过去金融行业效益较好,推动了中心区高端写字楼的租金,但最近几年金融行业管控严格,很多不规模的金融企业受到影响,倒闭的企业也很多,造成承租能力的下降,原来高租金原物业在租金下不来的情况之下,空置率升高是自然的事情。

出品人 | 符毅    监制 | 李超帆   主笔 | 陈慧敏 

执行 | 和妍子    视觉 | 胡承勇   编辑 | 陈凯健 姚晓璇

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