监制 | 朱大尉、刘烨

主笔 | 黄婉婷、张丽平

设计 | 李晓蕾

录音整理 | 黄婉婷

网络上关于叶檀的介绍报道铺天盖地,好评与非议并存。

 

财经女侠、“南叶北胡”、年度中国南方人物周刊青年领袖…外界给予了她太多标签,但,叶檀并不认同,并且会告诫大家“不要相信”。

 

面对公众,叶檀不喜欢过于曝光个人生活,更希望大家可以将目光聚焦在她的工作、专业域领上。

 

面对工作,叶檀时刻抱有热忱。细致、严谨已经深化沉浸成了她的习惯,尤其在工作中更是表露无遗,下午两点的正式演讲,叶檀一丝不苟修改PPT直至1点半才吃午餐;甚至在开始采访前一秒,仍然在语音、电话中不断沟通工作。

 

历史学博士出身的叶檀,怀揣着一股冲劲,曾两次进入体制内,又两次“出走”,现如今,叶檀已在财经界辟出了自己的一方天地。

 

谈及为何选择进入财经行业,叶檀颇具自信,“神话理论是站不住脚的,财富的创造分配及运行机制才能真正影响这个世界。”

 

如今国内经济形势云谲波诡,以粤港澳大湾区为背景开启“时代战场”,城市发展机遇与问题并存, 腾讯房产在碧桂园顺德未来城活动现场与叶檀同台论道,从理性周密的方位剖析中国经济发展的现状及存在的问题。

腾讯:今年一季度刚过,各大媒体就发出了《楼市小阳春?深圳一二手房销售同步回暖》等新闻,你怎么看待这次楼市回温的现象?

叶檀:楼市既不是小阳春,也不是新的上涨周期,而是进入了一个新的常态,在这个新的常态中,整个楼市会保持稳定并伴随区间震荡。

如果我们从全国均价来看,就会发现楼市其实是相对稳定的,没有报复性的上涨,也没有大幅下挫。不同的城市因为“千城千策”,或因为前冷后热前热后冷的现象存在,就会爆出不同的新闻,比如城市上涨进入阳春,或是城市下跌进入寒冬,这样的理解都是不正确不全面的。

这类说法虽然对楼市全局无伤大雅,但是我们不能依据个别城市的涨幅下跌,就下定论说楼市进入阳春或寒冬。

腾讯:过去三个月,房企融资市场跌宕起伏。1月份环比大幅上升,2月份融资总额又降了200多亿元,3月些许“暖意”让债务压顶的房企暂喘一口气,房企融资环境是否有放松趋势?

叶檀:我们知道融资量在增加,而且利率有所下降,现在起码有几十个城市的融资利率在下降,这对整个房地产市场和企业是有利好的。根据央行新报的数据,居民中长期贷款在增加并超出预期,80%左右的主要用途是用于购房,意味着居民的买房杠杆也在逐步增加。从这些数据来看,楼市确实是有回暖迹象。

但楼市不是一个绝对放松的状态,比如北京在融资的时候,也会对部分融资卡得比较紧,说明楼市回暖之后,价格一旦恢复到区间,相应的政策就会卡紧。所以我们还是要用“千城千策”来理解这个市场,用“稳定”来理解这个市场,才能得出一个比较准确的答案。

腾讯:今年到现在,楼市表现似乎并没有那么差强人意,你觉得中国房地产最艰难的时刻过去了吗?

叶檀:中国房地产最艰难的时刻,这个要看如何对比。如果跟一年涨幅50%比,当然算是艰难时刻;跟普通经济周期相比,楼市现在处于一个相对稳定的周期,还说不上是艰难时刻。

腾讯:你的公众号叶檀财经转发过一篇关于城改的文章,现在城中村改造的问题迫在眉睫,你觉得有哪些方面是值得再去研究探讨的呢?

叶檀:城改可以从两个方面来看,第一个方面是从城镇化的角度来看,首先城改之后,对城市尤其核心城市的区域面积会扩张,越来越多原来生活在农村的人会真正地融入城市。其次对于地方政府的意义也很重大,因为意味着该地方的工业、商业、经济将会得到进一步提升。

第二个方面,是广东跟不同的地方,城改目标和针对的群体是不一样的。比如像山东菏泽的城改面积就特别大,完全相当于是推倒了建一个新城,是因为它的城市人口较多,经济较为落后,所以需要通过城改的方式把整个城市翻新。

广州深圳的情况较为特殊,尤其广州有一些历史遗留问题,它一面在拓展城市群,另一面因为原有的市场经济比较发达,城中村比较多,这种难分难解的状态,如果不通过旧城改造,历史遗留问题无法得到解决。

另外深圳又不一样,深圳的城中村较多,并且区域面积较小,所以需要通过旧改的方式来提升城市的土地使用率。

腾讯:你曾经说过,在未来30年,中国最大的机会是在农村。以碧桂园的扶贫项目为例,是否表示房地产开发商未来的发展机遇是在农村或者四五线城市?

叶檀:中国最大的机遇是农村土地改革,之所以说是在农村,是因为中国的城镇化。这个机会不是单指在农村当地,事实上是由多个机会并进组成的。

一是在城镇化的拓展过程中,城市面积的扩大和卫星城的形成在珠三角体现得非常明确。珠三角边上城市的城市群就是机会之一。

二是土改的过程中,中国农村土地的性质会改变,土地的使用效率由低变高,向着工业化拓展,而且土地性质改变后会溢价,从原来不值钱的农村土地,成为值钱的城市土地。

并且农村土地还会有流转,我们知道现在使用权的面积是流转的,未来一定也会流转。很典型的还是拿珠三角来举例,如果珠三角的土地流转了之后,有一些土地的价值会增加,有一些农场会流入到使用权,长期的使用权流入到农场主的手上,农场主会因此来获益。

腾讯:粤港澳大湾区现在已经成为了各大房企巨头“血拼”的 “战场”,在你看来,在这之中哪类项目竞争最激烈?开发商该如何突出重围?

叶檀:我想该突围的开发商已经突围了。所以我们不是说他们应该如何突围,而是在这个战场中,头部开发商会更加集中,尤其是历经了开发转型的蜕变,今后能够留下来的都是一些头部开发商、品牌开发商。

珠三角有很多企业,竞争一直都比较激烈,除了房地产之外,所有你能想象到的白热化竞争其实都已经发生过了。对,所以我认为能够突围出来的企业,已经被证明是成功企业,并且进一步向头部集中。

接下来,真正面临着要突出重围难关的,是一些品牌溢价不高、技术溢价不高、没有护城河的中小企业。中小企业得到的资源和关注都较少,它们是要通过一定的资源整合才能完成转型,我相信有些企业会出局,有些企业会变成“小而美”的企业。

腾讯:湾区11个城市中,你最看好哪个城市?

叶檀:首先来说的话,珠三角的城市我都比较看好,那么我相对看好的是以前没有吃到红利的城市,广州深圳的城市定位非常清晰,机遇和发展也相对饱满,接下来珠三角城市的周边城市群,或许才能吃到最大程度的红利。

腾讯:你是历史学出身而且也拿到了博士学位,反而从事着财经方面的工作,是什么时候开始对财经感兴趣?这两门学科在你看来有什么相同之处?

叶檀:我对财经感兴趣的时候比较早,大约是在 90年代。怎么进入财经这个行业的,当时我权衡了几个方面,第一,哪个方面是最需要的?然后哪个方面是我想做、有能力做,同时发展空间比较大的行业?于是我选择了财经。

另外跟我的个性也有关系,我从来不相信神话,我相信财富的创造分配及整个的经济运行机制才能影响这个世界。

腾讯:你之前说过“这么多人读书越读越笨”,在网上也能找到你分享的很多书籍,近期有没有在读的书可以分享一下?

叶檀:读书现在对我而言已经是属于一个强迫症的范畴了,每天再晚我都要保证半个小时的读书。最近在看的书是《下一个倒下的会不会是华为》。

我读书只读三类,第一类是财经投资经济方面的书籍;第二类是历史方面,虽然我从事财经行业,但我依然没有放弃历史;第三类是科普方面。在我看来这就是人生打开了三扇窗子,也相当于活了三次人生,不仅丰富了知识层面,而且可以从多个视角来看待问题。

腾讯:2019年个人的计划和愿望是什么?

叶檀:一年公司的营收是多少?然后要出几本书,这些算吗(笑)? 我从来不给自己的财富找一个小目标,我更看重的是,必须要弄懂这个市场,不停的去做和复盘,以及复盘之后的结果,这些才是我今年要去完成的目标。

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