东莞土地开发强度逼近50% 房企纷纷入新“主战场”

[导读]前日,东莞东城和华润置地举行战略签约仪式,就东城8个城市更新项目进行开发合作,一时间引起极大关注。

城市更新发力

引入品牌房企

东莞土地开发强度逼近50% 房企纷纷入新“主战场”

开发商纷纷加入城市更新项目。

文/广州日报全媒体记者蒋幸端

图/广州日报全媒体记者卢政

前日,东莞东城和华润置地举行战略签约仪式,就东城8个城市更新项目进行开发合作,一时间引起极大关注。今年是东莞城市更新局成立后的第一年,不少房企顺应市场形势成立城市更新部门,积极与各镇街洽谈合作项目。随着东莞土地开发强度逼近50%,城市更新成为“主战场”,大型品牌房企纷纷主动入局。

房企纷纷入新“主战场”

去年底,东莞城市更新局在市国土资源局正式挂牌,东莞城市更新进入一个崭新的发展阶段。最值得关注的是,东莞城市改造由原来的单个“三旧改造”项目转变为“连片改造”为主的模式。

据东莞市国土资源局有关人士介绍,今年东莞将谋划推进广深高速创新带城市更新工程,开展存量土地排查、建立土地招商信息共享机制、设立城市更新基金等12项具体工作,同时发挥政府主导作用,引进大型开发集团,培育实施19个、面积合约4.2万亩连片改造片区,规划建设高标准、高品质科技创新承载平台,这意味着有实力的大型开发企业将有机会进入城市更新这一“主战场”。

前日,东城与华润置地举行战略签约仪式,合作包括火炼树旧村旧厂城市更新项目、同沙工业园城市更新项目、周屋土尾坑城市更新项目、牛山中心片区城市更新项目、东城体育中心综合体项目、周屋美丽乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发项目和东城街道榴花学校项目的开发建设。记者发现,这些城市更新项目涉及到金融、医药、科技产业、学校等多个领域。

除了高调亮相的华润置地,加入城市更新“主战场”的还有万科、碧桂园、卓越、保利、星河湾等房企,这些企业纷纷设立城市更新相关部门,在万江、莞城、黄江等镇街进行布局,在土地资源稀缺的情况下,借着城市更新,转型升级进入下一个发展阶段。

市国土资源局局长刘杰表示,东莞后备土地资源空间相对有限,东莞市的土地开发强度已经逼近50%的生态极限。但是,将近50%的建设用地总规模也没有完全用好,在节约集约用地上还有很大的潜力,比如目前闲置土地资源可以充分挖掘,每亩土地的产出相比深圳、广州还有差距。他表示,“要盘活利用好原有的建设用地资源,我们仍然有足够的土地资源支撑未来的发展,城市更新就成为以后的主战场。”

连片片区如何改造?

在东莞,单个的“三旧改造”地产项目自去年开始像雨后春笋般冒了出来,这些项目占据着较好的位置,定价相对合理,作为商品房成交也比较好。不过,单个项目并不是东莞城市改造的重点,片区的改造才是未来发展的方向。刘杰介绍,接下来东莞要着力城市规划管控和引导下的城市更新,把思路从过去由下而上的自发更新、相对零碎的更新,转变成大规模的集中作战,推进成片拆迁的改造,确保“改一片成一片、活一片”。

如何才能改造好成片片区?片区改造在东莞才刚刚起步,但是在深圳,却已有开发商在尝试,他们的经验教训值得我们借鉴。

深圳新老城西项目就是其中做得比较出色的旧改项目之一。该项目采用的是相对传统的方式,即除现状保留了一栋具有近200年历史、具有研究本地文化价值的民居之外,其他部分进行成片拆迁改造。把新西村、老西村两个自然村和厂房拆迁后,改造成集大型商场、高端写字楼、住宅、学校于一体的双地铁口百万规模物业,项目分为四期开发建设,目前一、二期已入伙。

而深圳的坂田岗头新围仔项目则是在原有的城中村基础上通过对城中村道路、房屋等进行重新设计和维修改造,将城中村变为万科泊寓等租住和商业场所,是一种“原地改造”的城市更新模式。记者了解到,岗头新围仔村周边是华为、富士康等知名企业园,首栋公寓改造招租后,很快就租满了。业内人士透露,这种改造方式相对而言成本较低,也更为快速,适合城中村等出租屋、商业的改造。据了解,这两种改造的方法未来或被借鉴到东莞片区改造中来,政府和企业正在探索适合东莞的城市更新方式,推动东莞城市更新进展。

城市更新不是“圈地”

东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为,城市更新让“三旧改造”从过去的单个项目旧改变成了现在成片的旧改,相对难度会更大,对开发商的要求也更高。他认为,成片改造或是改造成产业地产都是城市更新未来的发展趋势,目前已经感受到开发商在这方面的涉足和转型,开发商正在向城市运营商转变。车德锐介绍,政府也不希望开发商做单个的“三旧改造”商品房项目,因为这样对居民就业、产业转型都没有好处,政府希望开发商做运营商,多帮助地方的产业转型升级发展,未来的趋势也是片区整体规划。

车德锐还表示,由于片区改造对于开发商的要求很高,开发商可能会联合起来加入到城市更新当中,不过,不管是一家还是多家,都需要有一定的资格能力才会得到这个招投标资格,而且还要有一个很漂亮的立项方案,要站在政府的角度,帮扶产业升级,推动实体经济发展、创业税收、安置居民、企业升级找好路子等。

他特别提醒开发商,不要以为片区改造是在“圈地”,成片的“三旧改造”项目难度比较大,开发商要有心理准备。

今年重点推进三大片区城市更新

据介绍,除东城8大项目外,东莞今年将重点推进广深科技创新走廊,重点推进麻涌滨江片区、南城东华片区、长安科技商务区三大片区的城市更新工作。其中麻涌滨江片区总改造面积5100亩,今年,该片区计划完成珠三角汽车博览中心项目的5号库、二手车交易市场、文化创意园一期、原德广隆地块、原海珠地块等项目的改造方案送审和招拍挂工作,力争全年完成新增统筹土地300亩。南城东华片区总改造面积约620亩,今年,该片区计划将完成东华机械厂商住地块的招拍挂工作,继续做好2017年项目的后续实施监管工作,并启动包括打通车行道路及步行空间塑造、口岸局现停车场改造升级、机械式设备停车、创意园步行轴线塑造、创意园入口广场建设5个建设项目。长安科技商务区,总改造面积1267亩,今年,该片区计划将完成企业总部地块招拍挂工作,前期研究报告获得批准。

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