2016-09-30 第203期 本期作者:江明华 方怡鹏 人跟帖

中介竟瞒着购房者强行为其办贷款 揭秘当中猫腻

导读

中介、按揭公司竟强行私自给二手房购买者办理按揭贷款,他们的做法是否违法?整个过程客户未提供身份证原件,未签字,按揭贷款为何能成功办理?中介、按揭公司和银行之前到底存在怎样的猫腻?

事件 中介竟隐瞒购房者 强行为其申请按揭贷款

近日,大粤财经收到报料,广州市民张先生向广州公积金中心提交公积金贷款申请材料被否决,原因竟然是已有某国有银行为其办理了一笔购房组合贷款,而他却毫不知情。到底是怎么一回事?

原来,张先生看上海珠区某处的一套二手商品房,和一家叫“德诚行”的中介公司沟通后确认购买。然而,中介公司工作人员竟在没有得到张先生授权的情况下,强行把张先生的材料交给按揭公司,按揭公司又立即把材料转交给该国有行。神奇的是,张先生并没有把他的身份证原件交给中介、按揭公司和该银行,这笔贷款竟然办下来了,而且,张先生在整个过程中并未收到银行的任何短信或电话通知。

直到张先生携另一商业银行前往广州公积金中心提交材料,准备申请贷款时,才发现事情真相。张先生表示,关于这笔贷款他完全蒙在鼓里,而且这过期中他并未签署过任何文件,中介、按揭公司和银行都没他的身份证原件,为何就能办下贷款?

随后,张先生立即联系中介公司的工作人员询问,并赶往为其办理该笔贷款的支行。一开始,中介还予以否认,然而,没多久,张先生就收到两条短信,短信中称,张先生该笔公积金贷款已被取消。张先生表示相当愤怒,办理的时候已经没有经过他的同意,现在取消也不经他同意!

张先生收到取消贷款短信张先生收到取消贷款短信

不过出乎意料的是,该国有行和按揭公司向张先生登门道歉并承认了办理过程存在不合规之处。按揭公司称,中介把买房子的信息交给他们,正好被公司的新员工接收了,没有对信息进行核实,以为张先生已授权。而该银行给出的解释是,这样做的目的是帮助客户预留额度。

在这事件当中,张先生实属相当幸运,未造成经济损失,仅耽误了时间。有业内人士告诉大粤财经,这并非个案,不少对业务不熟悉或较弱势的购房者,就只能被中介随意摆布。

中介、按揭公司和银行竟能在未得客户授权情况下为其任意办理业务,这实在让人惊恐。这当中到底存在怎样的猫腻?

剖析 银行高额“返点” 按揭公司与中介“分成”

既然说以上事件并非个案,那客户未授权的业务,又是如何成功办理的?是否存在银行“返点”,按揭公司和中介“分成”的利益链?

广东华富资产管理公司投资总监廖伟华表示,客户通过中介公司购房,肯定要提交相关材料,虽然没提供身份证原件,但只要有身份证复印件在,按揭公司可以代替客户向银行申请按揭审批。因为,大多数客户都不会在身份证复印件上标注“仅供XXX使用”等字样,那按揭公司就可以伪造代替客户签字。

廖伟华告诉大粤财经,该事件中按揭公司和银行的行为都属于违规行为。出现这种情况,反应了当下按揭公司和银行进行进行业务办理的流程或者说系统存在漏洞、风险,不少客户往往被套进这样的漏洞中,这种问题在很多二手房交易过程中时常发生。

北京市盈科(广州)律师事务所苏玉鸿律师表示,该事件中,按揭公司和银行的做法肯定是违法的,能成功办下贷款有两个因素。一是银行未严格按照银行规则进行操作;二是银行明知申请人并非本人,为了抢占业务,为客户预留额度,这也是违法的。

苏律师表示,这涉及到民法的无权代理问题,虽然说贷款表面是成立的,而实际上是无权代理。中介公司私自将申请人的身份用于按揭贷款,抢占业务的做法,本身就侵犯了申请人的知情权。在办理公积金贷款的过程中,如果遭受损失,可以向中介、按揭公司和银行主张损失。

一般而言,按揭公司常规直接收到的服务费用,标准是贷款额1%~1.5%;不同按揭公司执行的标准有差异,较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;有些甚至达到2%的按揭费。以一套200万元的房子为例,若收取房价1.2%的按揭费用,按揭费用就高达2.4万元,但是成本其实只有几百元,最多一两千元。

此外,廖伟华表示,银行和按揭公司还一直存在“转介费”,甚至各种业务办理转介到银行办理的体系,都会存在这一问题。

有媒体报道称,按揭公司和合作银行之间存在一定的利益共生关系,具体“返点”费用由银行和按揭公司私下讨论得出,与当时房地产市场的火爆程度和银行资金是否紧张有关。据业内人士透露,依据市价,按揭公司能获得的返点能够占到银行贷款额的1%~2%,而中介和按揭公司也会有利益分成。为获得这部分收入,中介通常百般阻挠客户自行办理贷款,以“小银行放不了款”等推辞吓唬客户,迫使客户跟中介指定的按揭公司合作。

2013年,也曾有过一案例,王小姐(化名)曾通过一家中介行找到一套二手房,并且决定通过该中介进行交易,当她去找银行按揭时,竟然被银行“拒贷”。银行的工作人员表示,需要中介行高层出具书面“同意证明”才可以办理贷款业务。这其中的利益链显然易见。

支招 购房者怎么做才不会被坑?

办理购房按揭贷款,找按揭公司还是“亲自上阵”?

实际上,在办理贷款时,可以中介代办,也可以自己办理。

消费者自己去银行办理贷款业务,银行不收取任何费用;若找按揭公司代理,所涉及的高额费用上文已详细介绍。

廖伟华表示,虽然中介代办需要缴纳一定的费用,同时他们业务熟悉,办理速度快,节省时间;而个人办理,大部分人往往对办理流程不了解,办理过程遇到的问题也比较多,花费的时间也多。

据悉,不少银行都有开设“直客式贷款”服务,但客户需亲自跑房管局、评估公司等相关部门,各项手续费加起来约2000~3000元左右。时间充裕、对贷款流程较熟悉的人士可选择直客式贷款。

也有按揭公司的人士指出,目前不少银行是伪“直客”,依然把按揭业务转给按揭公司。“银行不喜欢做直客,因为直客式贷款效率很低,还要跟客户仔细解释政策条款、流程,可能一天只能做一单”。

一般来说,中介公司推荐的按揭公司比起独立的按揭公司来说,收费确实偏高。因此,也有购房者自选按揭公司。有按揭公司人士表示,对中介来说,自己熟悉的按揭公司一般是长期合作,业务对接更加熟练,放款速度可以得到保证,也不担心中间出现“走佬”等极端情况。如果购房者提出自己找按揭公司,中介公司一般会签署一份免责声明,表示由于按揭方面造成的任何问题中介方不负责任。

认真看合同 注意保护个人信息

消费者通过中介买二手房时,一定要注意合同内容,若想亲自办理贷款,要写清楚可以自己去银行办理贷款业务。如果自己办理贷款未成功,不属于个人的原因,银行却拒贷,则需要中介负责。

同时还应注意,防止中介私自拿个人材料申请按揭贷款。

苏律师表示,消费者必须注意个人信息的保护,提交任何材料都该在身份证复印件上标明用途。未注明用途的身份证复印件,不仅按揭公司有机会“代理”客户在银行申请按揭贷款;不法分子也有机会向银行申请办理信用卡。

相关概念:纯商贷、纯公积金贷款、组合贷款,该选哪种?

个人住房贷款数额,各银行标准不一,总体看来,不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)。一般来说,贷款期限最长不超过三十年。

2015年8月起,广州执行最新版公积金贷款政策,贷款额度方面,个人最高贷款额度由50万元上调至60万元,夫妻二人最高贷款额度由80万元上调至100万元。

公积金贷款利率比商业贷款稍低。现行公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的,全国一致,五年以上公积金贷款利率3.25%,五年及以下公积金贷款利率为年利率2.75%。经过多次降息,2016房贷利率五年以上商贷基本利息为4.9%。

公积金贷款比商贷条件更严格,要求申请人必须正常连续交纳公积金。而且,申请公积金贷款需要个人符合条件和开发商同时符合条件才能办理成功。

公积金虽然对买房的个人属于最佳的选择,但是公积金办理速度慢,更严格、更复杂,但对开发商来说无法快速回笼现金,所以会出现部分开发商拒绝公积金贷款的情况。

组合贷款是商业贷款和公积金贷款组合起来的一种方式。组合贷款额度最高不超过房产价值的70%,其中公积金贷款额度不超过当地规定的公积金最高贷款额度。

按照目前商业贷款及公积金贷款的要求,组合贷款首套首付最低30%,已结清贷款的二套首付30%,末结清贷款的二套则需首付70%。

结语

总之,无论是购买一手房还是二手房,消费者一定要注意个人信息的保护,认真看合同,多了解购房按揭的程序和注意事项,避免陷入麻烦和纠纷。

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负责人:江明华 / 编辑:江明华、余颖诗

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