2016-06-24 第190期 本期作者:余颖诗 黄倚彤 李嘉埙 人跟帖

房产买入后升值过百万 却因卖家患精神病遭反悔?

导读

近年来,楼价一路飙升,深圳近3年楼价累计涨幅超过50%。一男子所购买的房产升值超过百万后,卖方却以患有精神病为由,向法院提出要求判定当时的房产交易无效。难道精神病患者就能随意“召回”那些年低价卖出的房子了吗?

事件 因卖家患有精神病,房产交易被判无效

去年“3·30新政”的实施,为深圳房价带来又一波冲击。在深圳奋斗多年的王先生,眼看着孩子要上学,终于踩中节奏,赶在暴涨之前在龙华买下一套学位房。万万没想到的是,去年8月王先生突然接到法院传票,卖家的儿子以母亲有精神病为由,诉上法庭要求判定交易无效。据了解,卖家刘女士早年与丈夫离异,两人育有一子郝某,1988年出生。不幸的是,刘女士在2005年曾遭打劫致头部重伤昏迷,在2006年4月,司法鉴定书作出结论,刘某桥重型开放性颅脑损伤后一年,目前突出的临床症状为颅脑创伤后遗忘综合征,个人日常生活自理能力及社会功能明显障碍,精神残疾评定为重度(一级)。

郝某诉指,母亲每月过万的退休金以及两套房产均被外婆及舅舅霸占。由于早年年幼,如今成年的他正通过诉讼拟成为母亲监护人。郝某诉称,他在同年4月8日已向法院提出诉讼请求变更母亲的监护人。外婆及舅舅此时变卖房产,实际是为占有他的财产。而宝安区法院一审认定卖房者有精神病无民事行为能力,且购房者在明知卖家有精神病的情况下仍进行交易,不属于善意取得,判决房屋买卖合同无效,要求王先生腾退房产。而王先生则表示自己不知道刘女士的精神状况,是在诉讼后才知刘母是监护人,交易过程中其也在场。王先生不服判决,目前该案进入二审阶段。

解读 与精神病患者订立的合同一定无效吗?

对于王先生的经历,有网友表示同情:“以后买房子得带房主先做一个精神鉴定”;也有网友支持法院判决:“去年4月房价已经疯长了,71个平方才卖170多万,逗呢~更倾向婆舅坑别人的财产”;还有网友认为此次“买房风波”是监护人之间争夺监护权的战争,卖家儿子应该起诉婆舅;但更多的网友则质疑卖方:“交易过程中没有录像,不好判断交易时业主有没精神病迹象”,“06年的病,10年过去了也是有可能治愈的”……毕竟楼市红红火火,前些年的卖房者难免心理会有不平衡,若房子等到如今才出售,说不定还能再多赚一套房,仿效此案说不定还能收回以前“低价”出售的房子。

那么,卖家是否有可能假借精神病为由,要求撤销以往的房产交易,坐享楼市升值的福利?买家真要提心吊胆,所购房产因此被追回吗?

对此,盈科律师事务所陈琛律师表示,据最高院关于《民法通则》若干问题意见与《民事诉讼法》相关条例,判断当事人是否具有精神病一般应当经过司法鉴定,需要司法精神病学鉴定或者医院的诊断、鉴定确认等证明材料,由法院作出判决。

陈琛律师指出,根据辨认自己行为的程度,精神病人分为无民事行为能力人和限制民事行为能力人。若精神病患者为无民事行为能力人,或者为限制民事行为能力人,但其所签订的交易合同为限制民事行为能力人依法不能独立实施的,无论买家是否知晓买家为精神病患者,其签订的交易合同均为无效合同,但使无民事行为能力人、限制民事行为能力人单纯获利的除外。限制民事行为能力人依法可以独立实施的民事行为,需要经过法定代理人追认后,合同才具有效力,在法定代理人未予追认期间,合同效力待定。限制民事行为能力人签订的纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认即生效。

此外,陈琛律师表示,若已购房者被卖家以患有精神疾病为由要求退还房产,应判断交易方是在交易后还是交易前患有精神病。若是交易后才患病,因为之前的交易是交易方真实有效的意思,合同成立有效。若是交易前已患病,则要判断交易时是否在发病期间作出的,若不是,合同成立有效;若是,则要进一步判断交易方为无民事行为能力人还是限制民事行为能力人。若是无民事行为能力人,则合同自始无效;若是限制民事行为能力人,则要判断所进行的交易是否能够依法独立实施,若不是,则合同自始无效,若是,则合同效力待定,待法定代理人追认后合同生效。

建议 与其事后补救,不如事前先打“预防针”

我国精神病患者数量巨大。早在2009年初,中国疾病预防控制中心精神卫生中心公布的数据就显示,我国各类精神疾病患者人数在1亿人以上。国家卫计委公布的数据显示,截至2014年底,全国登记在册的严重精神障碍患者达到429.7万例,96.9%的患者病情稳定或基本稳定。也就是说,在日常交往中,我们很有可能会与这类患者进行经济来往。那么,该如何辨别及规避交易风险?

遵义医学院第五附属(珠海)医院神经内科专家韩江全教授表示,重度精神病患者跟常人还是有所区别的,注意观察交易方的言谈举止,看是否会出现精神恍惚、眼神呆滞、意识障碍、痴呆遗忘等现象,从基本的交流中就能够初步判断对方是否有精神障碍,避免不必要的麻烦产生。

广东法制盛邦律师事务所律师钟铁蕙律师建议,在交易过程中,首先应当核对交易方身份信息,签署文书过程中,要尽可能跟财产所有权者做一些沟通交谈,尽可能地准确把握对方的身份真实性与行为有效性,确定对方的民事行为能力。

在签署合同的过程中,患者的监护人必须在场,并且参与签订协商,可以请公证人进行公证,因为公证过程中也需要公证人与双方进行交流,进一步保证了合同稳定生效的确定性,并且保障了双方权益。如果更加保险的情况下,也可以请求私人律师进行见证,通过公证和私证保障交易的成功。

广东创基律师事务所律师郭晓雄律师认为,监护人公证授权极其必要。购买精神病人等无民事行为能力和限制民事行为能力人的房产时,买受人需要在合同签订和履行中对代理权的合法性进行必要的审查,对委托代理人的权利来源进行核实,查清楚所授权限很重要,监护人处理被监护者(精神病患者)财产时,必须有公证处公证,授权于监护人处理房产的资格,方能将交易进行。如果没有确定监护人的监护权内容时,尽量不要与其发生经济交易,否则发生类似王先生的冲突时,合同随时都可以被利害关系人主张无效,并且被诉讼执行回转。

广东宝城律师事务所律师周争锋表示,因卖家精神病收回房产类似案件,有必要在签订合同时留下影像资料,保留下当时的现场,避免出现问题后买家举证困难,用手机录像应该不是很困难。

结语

并非所有的精神病患者签订的合同都无效,但是假以精神病为由而违背契约精神的,相信法律和医学都会给出一个明确的解释。

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