2016-03-04 第175期 本期作者:江明华 黄倚彤 人跟帖

死守股市“坯胎”底,还是“卖股买房”不太亏?

导读

社会的注意力总在转移,一年多前的牛市氛围,人们不谈股市话题,都像社会的落后分子;而如今,朋友圈、地铁上、饭桌上,听到最多的谈论是房价,“卖股买房”的声音也越来越多。当前股市徘徊在“坯胎”底和“婴儿”底,你打算做长期股东,还是绝望清仓,赶进这波买房热潮?

现象 股价楼价反差剧烈 “卖股买房”声音纷纷传出

最近,在网上流传一对关于股价和房价的春联:“上联:‘傻傻’地来,‘傻傻’地买,‘傻傻’地挣了几十万;下联:‘精明’地算,‘精明’地看,‘精明’的一年又白干;横批:相信就买不相信就接着看。”更有一些段子引起网友关注:“有人算了算,进入 2016 年以来,A 股投资者人均亏 26.5W。如果你没买北京的房,人均亏损 21w,如果你没买上海的房,人均亏损 37w,如果你没买深圳的房,人均亏损 95w!没买房的感觉亏大了,买了几套房的赚大了,自住房卖的话住哪里呢?”

春节过后,在人们期待新的一年有好的开始之际,A股再次遭遇“寒潮”,一度下探至逼近前期最低位,再一次打击了股民的信心。相反,房价却在一路飙升。据市规土委最新公布的统计数据显示,2月深圳一手住宅成交均价为48095元/平方米,环比上涨3.4%,同比大涨72.1%。股价和楼价形成巨大反差,激发了不少资金从股市流向楼市,各种“卖股买房”的声音传出。此时,不少房地产开发商也在捂盘惜售待涨。

楼市的这一波上涨,主因是2016年中央大力推动楼市去库存,积极发布楼市新政,包括上调公积金利率、首套房首付比例下调、房产契税和业务税“双降”和下调存款准备金率等一系列措施。据悉,自2月22日起,国内除北京、上海、广州、深圳以外的其他地区,个人购买二套房,以面积90平米为界,可获得契税优惠。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

继中央发布楼市新政后,各省及地方市积极响应。广州首先推出契税优惠新政:在广州天河、海珠、越秀、黄埔、番禺、荔湾及增城等部分城区,购房者只要在该区无房就按首套房标准征收契税。沈阳市更下发22条房产新政,其中赫然对毕业未超5年大学生购房实行零首付的政策大大吸引市民眼球。不过,这两个新政策都遭遇了“见光死”。然而,广州的分区契税优惠政策的“见光死”并不影响市场人士对楼市的看好。

伴随房价迅速攀升,买房的人越来越多,买房的方式也日渐多样化,催生了“场外配资”市场。深圳一名地产中介人士透露,越来越多深圳人加入到众筹买房的队伍。据介绍,众筹炒房就是几个朋友联合凑足首付,准备好几个月到一年左右的月供,等房价上涨了再约定一个时点卖出,赢利按投入比例分成。除了众筹炒房,不少市民还运用首付贷、消费贷、按揭贷、过桥贷、赎楼贷等杠杆买房方式。例如,一套价值500万元的房子,如果首付需要150万元,通过首付贷,或许购房者只需要出50万就能买下这套房子,几个月以后再出手,按照上海、深圳近期的行情,或者可以赚个100多万元。

辨析 A股暴跌是“卖股炒房”所致吗?房价股价是何关系?

是否因为楼市新政出台,大量资金转向楼市投资,导致A股暴跌?据资料显示,上周沪深两市资金连续8个交易日流出,合计流出资金1243亿元。虽然这1243亿元不完全流到楼市,但是火爆楼市的激发下,在一定程度上确实分流了股市资金。

自从我国的股票市场和商品房市场迅速成长以来,二者的走势似乎都是一张漂亮的曲线图。房价与股价到底是怎样的一种关系,是跷跷板,还是神同步?

2002—2016广深楼市与股市走势对比2002—2016广深楼市与股市走势对比

替代效应:一笔钱总会厚此薄彼

楼市低迷,房价下调,社会资金流进股市推动股价上涨;楼市热,房价涨,资金跑向楼市使股市低迷和股价下跌。这在经济学里叫楼市与股市的“替代效应”。

2014年下半年,人们的兴趣从楼市转移到死气沉沉多年的股市,一方面是国家注意力更重视了股市,比如沪港通、深港通、注册制等,另一方面,人民日报等官媒也大力鼓吹,股市估值也应该修复。一旦价格上涨,人们的关注点就得到证实,并逐步强化,后来更是演变成炒股就是爱党爱国,就是支持“大众创业、万众创新”,就是中国梦。中国南车、创业板牛股的暴涨也成为话题。而当时,人们对楼市的态度及主流舆论是“房价泡沫严重,涨了十多年不可能再涨了,投资价值有限,获利空间越来越小”,连万科等大型房企的高管也承认“房地产进入了白银时代”,连统计局的数据也在证明,过去两年房价整体在下跌。难怪当时某券商分析师建议“卖房炒股”。

近几个月,大众注意力转移到楼市,同样很有道理。中央拍板“去库存”,各项利好“政策红包”出台,地方官员对房价睁只眼闭只眼,这让房子又流行起来。这轮房价上涨,必然有很多刚需的力量,人们往往买涨不买跌,跌的时候等着跌更多,涨的时候害怕买不到。但房价上涨的背后,投机力量也必然发生着重要作用。

市场上有大量的投机资金,这些资金是看不上货币基金和银行理财收益的。当年股市中动辄2万亿的成交量,如今只有几千亿,除了蒸发的资金剩下的去哪了?社会大量的货币之水必然从一个市场转战到另一个市场,实体经济的困难往往会加剧投机的力量。房价的暴涨发生在股市泡沫破灭之后,这不禁让我们怀疑,房价和股市是存在跷跷板效应的。

财富效应:牛熊牵动购房计划

股市兴旺,股价上涨,股民赚钱,财富增加,买房需求上升;股市走熊,股价下跌,股民亏钱,财富缩水,购房需求下降,这在经济学里叫“财富效应”。

天风证券广州营业部总经理廖伟华表示,股价和房价存在一种错位关系,股市牛市往后的一两年,楼市都会较好,不少在股市上赚了钱的投资者都出手买房。相反,近一段时间股市狂泻,许多本来准备买房的家庭金融资产大幅缩水,被迫取消原有购房计划。这些事实都说明,股市的财富效应确实会影响居民的楼市消费需求。

数据走势:楼市股市十年相伴涨跌同步

通过上图广深房价和沪指的简单对比,和研究房价指数与股指关系能发现,在过去十多年大部分时间段内,股价和房价的上涨下跌周期是同步的。股市上涨而楼市同步上涨,这一规律并非内地一线城市独有,宏观上的流动性增强,加上股市上涨带来的财富效应,都会投射到楼市上,从而带来房价的同步上升。

选择 你准备死守股市,还是卖股买房?

独立经济学家范棣认为,北上广深的房产去库存没有太大问题,只需要一点时间消化,因为有足够的流动人口和大小富豪在此集聚,此轮的政策宽松会刺激房价的上涨。而其它城市,特别是二三线城市,房地产去库存就没有这么容易。

廖伟华表示,社会上的大量投机客,在北沪深等大城市时投资房产是不需要贷款的,所以除了房屋的保养外,几乎没有持有成本,同时,他们也不需要巨大的资金流转,那自然就没有售卖房产的意愿和动力。因此,北沪深等城市房子空置率奇高,价格也没有大跌,所以房价是不会大幅下降。在楼市没有加杠杆的情况下,这次的“去库存”政策能支撑房价一两年。

在这种市况下,人们该如何选择?

廖伟华认为,未来一年,投资楼市和股市或相差不大,但未来三年以上,投资房子不及投资股票。如果国家不开征房产税,房价三年后可能持平或缓跌,而一旦开征房产税,投机客持有房产有成本,就有抛售的动力,房价可能有30%左右的跌幅。而股市目前处于历史平均估值低位,短期还将不断筑底。

他表示,由于房地产的流动性差,所以赶顶的时间较长,不像股票飙升一年半载就到顶。同样也因为房地产的流动性差,很可能有价无市,或不看好市场时不易变现,所以投资资金不能全放房产上。现在不少人运用杠杆炒房,如果杠杆放大至10倍,那结局可能是他们无法承受的。

也有内业专家表示,如果“去库存”造成一轮新的抢房运动,房子也会成为危险的投机品,只不过房地产泡沫的破灭比股市应该有更严重的经济后果。虽然,当前房地产市场有多大泡沫,是有争议的,泡沫进行到何种程度也是不确定的,但一定需要记住霍华德·马克斯的话:认为某种资产会一直上涨是极其危险的。

关于此观点,网上也在流传一个经典的段子。

当然,对于大多数人来说,也许买不起房子,那在低点逐步吸进便宜的好股票,说不定几年后,股票可以大丰收,还可趁机再抄底便宜的房子。也有业内人士认为,房地产的黄金时代已经逐渐消失,但是这并不影响股市中的房地产板块“火”一把。

结语

投资没有标准的答案,还得看个人的具体情况,但有个观点值得谨记,认为某种资产会一直上涨是极其危险的。珍爱生命,远离泡沫!

观点PK

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