2015-05-29 第141期 本期作者:江明华 陈洁仪 人跟帖

住房公积金 看得见摸不透的私“房”钱

导读

北京公积金新政指出,公积金贷款租房提取也算二套,一时引起热论,不少网友表示新政奇葩。央行降息让公积金五年期以上贷款利率降至3.75%,让不少购房者跃跃欲试。但是,你可否知道关于公积金贷款的一些让你苦笑不得的规定和期间要经历的种种困难呢?

盘点 那些关于公积金贷款不能不知的奇葩规定

公积金贷款利率趋势图公积金贷款利率趋势图

央行连续两次降息,不仅让企业贷款减负,也令公积金利率达到近年来的最低纪录。目前五年以上的公积金贷款利率仅为3.75%,比余额宝的收益还要低。很多人想趁着这个时机用公积金贷款买房,但是他们是否能如愿呢?公积金贷款有一些规定会让你哭笑不得。

1、北京公积金贷款,租房提取也算二套

北京公积金贷款对于首套房的认定并不以“还清”为准,而是采用了“认房认贷又认提取”的标准(申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录)。

这里面隐含的其中一个意思就是,如果小B曾经使用租房发票提取过公积金支付房租,哪怕从未购买过住房,但在未来购房使用公积金时,都会被认定为二套。幸好,广州还未有如此奇葩的公积金新政。

2、银行挑选公积金贷款客户堪比丈母娘挑女婿

“找女婿得本科”,微博流传的丈母娘择婿十大标准之一,现如今买房想要公积金贷款也得有“本科”学历。南京一家银行对贷款申请人就提出“主贷人必须是本科学历以上,父母是公务员”的要求。这还只是冰山一角,父母必须在“优质单位”、离婚半年内首套上浮10%、流水差一点可“单独沟通”等奇葩公积金贷款政策,也不鲜见。

3、东莞公积金贷款要想多贷,每月要少缴,还要时间久

据了解,2014年9月中旬,东莞公积金中心发布了与个人贷款额度相关的收入调节系数和缴存时间系数,并且推出新的公积金贷款计算方法。其计算公式:公积金贷款可贷额度Y =个人公积金账户余额B×(缴存时间系数T +收入调节系数I)× 流动性调节系数L。

在计算公式中有一个系数为“流动性调节系数L”,此系数是根据东莞市住房公积金的个贷率(即存贷比)来调节,当公积金中心资金池中的资金越紧张,该系数就越低,在其他条件不变时,借款人可贷额度也越少。反之,资金池充裕时,借款人可贷的额度就越高。也就是说,想要贷款更多,每个月要少交免得资金池充裕,但是缴存时间要长,从公式可以看到这个缴存系数T时间越长,其他条件不变的情况下可贷额度就越高。

众多买房的人就吐槽,“现在每月存的多的,也要存四年以上吧,还要保证里面的钱不要拿出来。”买家小燕就对这种计算方式颇为不满,“存得少的,贷款倍数大,但余额也要存很久。”

4、全国住房公积金的使用率仅约为50%

据住建部发布的资料显示,截至2014年,全国实际缴存公积金职工1.06亿人,缴存总额6.47万亿元,缴存余额3.27万亿元。按照这一数据,全国住房公积金的使用率约为50%,有一半住房公积金处于闲置未使用状态。

屌丝的钱,屌丝却贷不出来。我国不同行业的职工收入差距较大,在公积金缴存方面也存在较大差距。

好不容易要求公司也给自己交了公积金的屌丝,却要看着80%的资金被不足一成的少数人贷走了。有网友就评论说,公积金是一个10%的人使用80%额度的游戏,是一个穷人补贴中产成为富人的奇葩玩意。

解疑 为啥公积金被抱怨“奇葩”?

冰冻三尺非一日之寒,“手续繁”、“到账晚”、“限制多”……一直以来,有关抱怨公积金的声音从未不断过。

1、申请手续繁复。广州公积金贷款采用轮后制的制度,7月公积金贷款额度已用完,所以停贷了;需要申请公积金贷款的,要等到8月1日开始才能重新“开闸”;而且已使用过住房公积金贷款的不予二次贷款;贷款额度与缴存余额相挂钩。

2、提取太困难。在老百姓与公积金中心打交道的过程中,公积金提取范围过于狭窄、手续过于繁琐是最突出的问题。比如在申请公积金贷款时就必须要办理好几道手续,跨过多个“门槛”,甚至必须先付齐首付款、办理完过户手续并拿到房产证后才可提取公积金。而完成前面那些步骤就要一个多月时间,之后再申请提取公积金,往往又要等上几天到几周的时间。有时候公积金发放速度还得碰运气,一两天是“惊喜”,一两个星期算“正常”,一两个月也“认了”。

3、公积金管理现状坑爹。住建部对各地公积金管理部门有监督作用,但只是松散的指导管理关系。广州的住房公积金管理委员30名委员大部分来自省、市直机关以及事业单位、大型国企,鲜有公积金缴存主体的普通职工,都是一些不吃人家烟火的人在管理着咱们的公积金。在整个公积金制度体系中本应处于核心地位的公积金管理中心实际上是个“三无单位”权大责小:无资本金、无风险承担能力、不是独立的金融机构,根本不具备承担经营风险和民事责任的能力。

此外,住房公积金实行属地化封闭管理,地区间的资金无法调剂使用,导致了部分地区有钱无贷,部分地区有贷无钱的局面。

4、公积金保值成难题。一方面设立了提取公积金的高门槛,导致公积金利用率下降、结余额攀升;另一方面,公积金管理中心又疏于管理,不善理财,导致大量公积金结余无法保值增值,面对连年上涨的物价和如脱缰野马的房价,住房公积金实际上每天都在贬值。

对于那些在退休前没有机会提取公积金的人来说,公积金账户里的钱就相当于低利息、强制性、超长期的存款,在退休时取出时必然会面临购买力的大幅缩水。

5、权力不明晰。属于职工个人所有的公积金,政府到底有没有权力挪用到保障性住房的建设上?早在2009年,住建部、财政部等七部委就联合下发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,表示在优先保证职工提取和住房贷款的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金用来支持保障房的建设。拿公积金搞保障房建设,存在“划私为公”、挪用他人财产的资金而造成错位嫌疑,混淆了公积金与公共财政的概念。

注意 住房公积金的五个理解误区

缴存住房公积金关系到每个职工的切身利益,为了避免奇葩事发生在自己身上,我们要知道的住房公积金的五个理解误区。

1、公积金账户余额不可直接用做购房首付

发生购房行为是使用住房公积金的先决条件。如果借款人通过住房公积金贷款购房,需要先消费后提取,也就是先用自己的钱支付首付款,然后再携购房的证明材料到住房公积金管理处提取其公积金内的存储余额。因为购买房屋要产生实际行为后,才能提取公积金,管理条例有规定。也就是说,用于购房的公积金只能用于支付房屋尾款。

2、公积金提取额不可以超出租房款或购房款

自取金额不可以超过房款总额。打个比方,如果贷款购买的房屋总价为30万元,而购房者的公积金存储余额有40万元,他只能提取用于买房的30万元公积金,剩余的10万元公积金不能提取,用作其他用途。

3、父母的公积金子女不可使用

子女用父母公积金来贷款的条件是子女必须未婚,如果已婚,成立了家庭,承担了社会责任,如果你对自己的未来预期都不能保证的话,还要使用父母的贷款,期限比较长,这样,公积金管理中心对偿还能力是有怀疑的。反之,如果父母使用子女的公积金来贷款,也是不被允许的。

4、个人不良征信会影响公积金贷款

公积金贷款也要考核借款人个人征信纪录。如果借款人个人征信较差,有超过“连三累六”逾期纪录,公积金管理中心可能会拒签。

5、装修房子不可以提取住房公积金

明文规定,公积金保证的是购房,解决基本是住房问题。按照规定,住房公积金仅用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房时可以提取。装修不在住房公积金提取范围内。

支招 住房公积金怎么用?聪明人不走“弯路”

招数一:组合贷款省万元

住房公积金个人购房贷款利率是,1~5年期年利率为3.255%,6~30年期年利率为3.75%。而购房商业贷款的利率是,1~5年期年利率为5.65%,6~30年期的利率为6.55%。

如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款,可以同时办理个人住房商业贷款,这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。

尽管同样是贷款,但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。商业贷款的利率是5.65%,而公积金贷款的利率是3.75%,这一笔公积金贷款一下可以省下了好几万元。

招数二:相当可观的"养老金"

据了解,目前很多人只知道"三金"(医保金、失业保险金和养老金)是必缴的,而没有"公积金"则问题不大。事实上,公积金也是法定必缴,员工放弃了"公积金",也等于放弃了一块很重要的福利,甚至可以说是放弃了一份养老金。

员工如果一直不动用公积金买房,在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力时,个人可以提取住房公积金的全部本息余额,这可是一笔相当可观的"养老金"。因此,随着生活节奏加快,跳槽、换岗已被市民普遍接受,你应该时刻注意保护自己的"公积金"。签订劳动合同时,员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工作时,住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下,员工住房公积金账号也作相应调整。这样,你才能充分享受到公积金给你带来的这些无形"财富"。

结语 公积金贷款虽槽点多,但是我们可扬长避短。能用好、用活自己的公积金,并且让它最大化地转化为实实在在的财富,确实可以让自己省下不少“银子”。

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