粤港澳大湾区规划即将出炉,作为粤港澳大湾区的重要城市,深莞惠将面临怎样的机遇?解读大湾区规划及产业,探讨规划政策对房地产开发、产品等的影响,分析深莞惠城市价值,是举办本次高峰论坛的核心目的。

粤港澳大湾区规划即将出炉,作为粤港澳大湾区的重要城市,深莞惠将面临怎样的机遇?解读大湾区规划及产业,探讨规划政策对房地产开发、产品等的影响,分析深莞惠城市价值,是举办本次高峰论坛的核心目的。

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圆桌论坛

城市战争创始人、华南城市研究会副会长 孙不熟(右一)

首先想请问五位嘉宾,粤港澳大湾区规划细则即将发布,各位猜想下都会有哪些大礼包?

资深财经媒体人、天天说钱创办人 刘晓博:大湾区的规划当中可能会有什么出人意料的东西?深圳特区报有一个头条,2020深圳要初步建成自由贸易港,自由贸易港提出来目前为止国家明确地说要建的,海南是一个,上海是一个,其他很多程度都在表态我们要争取,我们也想建,但是深圳的报道很有意思,说得很肯定,又说到2020年要初步建成,所以我猜测大礼包当中可能会有自由贸易港,而且深圳是会有,广州可能也会有,这可能一个大礼包。

城市战争创始人、华南城市研究会副会长 孙不熟:

我个人感觉大规划千呼万唤都不出来,我感觉它肯定是有一些突破,肯定不是一个平庸之作,如果是一个看上去大家都很满意,毫无锋芒的规划早就出来,迟迟不出来肯定有突破,具体怎么突破我也不知道,我们作为观察者给不出很具体的设想。但是我可以讲点宏观的感觉:

我感觉大湾区规划出台之后,对我们整个珠三角地区的首位度是大幅度的提升,过去我们珠三角是给长三角比下去的,特别是2000年之后,整个的首位度或者它的存在感,如果大湾区搞出来,会让珠三角重新扬眉吐气,重新作为中国的排名第一的头部地区。因为未来中国经济的全球化需要一个探路者,这个探路者到底由谁来做是最合适的?第一个大湾区选择是珠三角,我们想是不是珠三角比长三角更合适做探路者?过去在改革开放之初,珠三角已经扮演过这样的角色,这一次是不是又扮演这样的角色?我觉得可以持非常乐观的设想,最重要是这个,具体它有什么利好?肯定会有,肯定不会差,最重要的是珠三角仍然在往上走,离它历史的巅峰还没有到,我之前看过一篇文章用人口结构分析全国的经济圈,发现珠三角是最强的,我们人口的年轻化在所有的城市群当中最好的,这一点我感觉信心满满

腾讯大粤房产深莞惠总编辑、资深媒体人 符毅

好的,各位嘉宾都给出了自己真知灼见,那么假如给你500万,你会怎么在大湾区配置资产呢?

腾讯大粤房产深莞惠总编辑、资深媒体人 符毅:500万放到整个大湾区来说,500百万还是具备一定的实力,我个人建议可以考虑在深圳本地,靠近湾区的地方,大空港宝安西乡的地方可以配置一些深圳产权的住宅,再加上一套深圳的商务公寓的产权,或者另外一个模式,深圳一套住宅再加临深,中山或者东莞的住宅,这种配置可以这样操作。

邓志旺:我理解你讲的500万是总价吧,反正我离500万差距很远,总价500万还可以接受,付三成还可以接受,如果我建议是向西买,我个人首选往沙井、大空港这个方向走,如果还多一点点钱还考虑去玉总管的中山买一套房作为资产的搭配,买房可以选择中原地产,谢谢。

中国房地产报执行总经理、中国房地产网、中房报新媒体执行总编辑,中国房地产总裁会秘书长 肖勇:500万我就在罗湖买一套,罗湖是深圳的老城区,500万可以买100平米的房子,学区和医疗条件不错,我在北京和上海待过,这种老城区的价值都是差不多,罗湖的房子已经远远落后于南山和福田,所以我认为罗湖目前还是最有投资价值,主要是学校好和医院好,年轻人可能不太看重这些东西,我举个例子,某一个楼盘我在网上看到五万多的房子,小三房90多平米,总价500万出头,他的配套中学是翠园,这样要在北京的话就要十几万一平,因为它的学校还不错。

孙不熟:我觉得是看你的需求是自住还是投资,自住肯定是买城市的核心区,如果是投资的话我会买便宜的地方,投资要看趋势,关于趋势我之前写过一个文章,湾区高高耸起,大湾区的内部它的差距会慢慢缩小,它的隔阂会慢慢地磨平,便宜的地方才是最大的风口。所以你可以看到我观察最近半年有很多外地来的开发商,广东省以外的开发商,大量在佛山三水的地方拿地,像融创在佛山都拿了很多地,我如果是开发商我肯定会把整个大湾区所有的低于一万的地全部圈起来,可以大地赌一把,作为个人投资者,不是大资金的话,小资金是不是可以赌一把,最大的机会是在大湾区内部的便宜地方,大湾区之所以是大湾区,最关键是看它能不能把大湾区作为整体来配置,我们以后买房子不要讲买广州还是深圳,买东莞还是佛山,就应该说就是买湾区,湾区就是一个配置的单位,这个东西可以建立起来,大湾区才是真正的成功。


中国房地产报执行总经理、中国房地产总裁会秘书长 肖勇

肖勇总,我们知道您是从北京飞到深圳来参加我们此次的峰会,在这里想问一下您个人是怎么样看待大湾区房地产未来的发展前景?

肖勇:三大城市区我还是看好大湾区,我在这三大城市区都工作过,长三角的整体发展均衡性是比珠三角要强一些,但是从现在来讲,现在大湾区的机会来了。现在北京上海是严控人口,减量发展,这是蔡奇同志讲的,就是GDP增幅肯定是下降的,就是稳中求进。四个一线城市人口涨得最快的就是深圳和广州,但是我们也有弱点,我们的城市公共均等化的程度不够,比如说教育,我们大湾区缺少好的大学,为我们大湾区一亿多人口提供的教育公平机会还不足,我们的中学也是一样,考学升学比较难,我认为年轻人涌入珠三角成为我们大湾区的人口数量遥遥领先,真正抢人的大战,金字塔的顶部在一线城市,广州和深圳遥遥领先,抢人大战的优势上遥遥领先,我们的房价在四大一线城市里面,深圳也略占优势。因为我离开深圳还有一些日子,上次有朋友说龙岗四万块钱卖不动,我说龙岗在北京就是五环左右,在北京是八万的价格。我们四万块钱还卖不动,  怎么推都卖不动,在北京早就抢光了。

广州的番禺还有两万多出头的,80平米可以做成三房,起步价还在200万以下,我们现在买房子是六个钱包,拖累三代人,绑架30年,以这个置业门槛来看,广州和深圳的置业门槛往往低于上海和北京,所以对优秀的人口还是有强大的吸引力。我觉得深圳和广州还有强大的吸引高端人才的机会,得英才就有天下,我们的创新发展,我们的创新创业就有机会。

请问一下邓志旺博士,我们看到粤港澳大湾区它是定位为世界级的湾区,湾区背景之下房地产未来肯定是有无限的商机,与此同时我们看到这些年的调控政策不断加码,作为在场的开发商朋友,房地产商面对机遇与挑战并存的局面?

邓志旺:其实你看一下世界三大湾区就知道,都是世界房价最高的地方,比如说纽约、旧金山、东京,因为既然湾区发展得好,汇聚最高端的资源,必然会带来土地的生产力很高,集聚的人口生产力很高,就会带来房价的上涨,房价的上涨是必然的趋势。目前来看,房价上涨的速度太快了,所以导致了国家在这一轮出台了最严厉的政策,我想调控是有必要的,但是大湾区的发展更是不容置疑的。我觉得要看的更长远的趋势的话,毫不犹豫继续拿地投资,尤其是孙不熟讲的,尤其是价格比较低的洼地,湾区的发展最大的特点就是高度一体化,不太在乎你住在哪个城市,它的公共服务是均等化的,这里面还有很多的机会,毫不犹豫继续努力干,谢谢。

谢谢邓博士的精彩分享,孙总您好,在世界级湾区的背景下,我们看到深莞惠三个城市都有自己的一些建设成果,比如说深圳的前海自贸区,东莞的环滨海新区,以及惠州的环大亚湾新区,在大湾区的背景下各自将扮演什么角色?以及大湾区的背景下如何找准自己的定位?

孙不熟:在大湾区的背景下这个问题的格局小一点,在大湾区这个时代三个城市应该扮演同一个角色,大湾区的未来应该是平的,把行政隔离完全磨平,如果做不到的话就没有搞头。我们可以说未来的大湾区没有中心区,因为所有的地方都是中心区。我觉得应该有这样的大格局,有这样的大的梦想做大湾区,深莞惠加起来就跟广州、北京、上海的面积差不多大,东莞放到广州就是番禺,惠州相当于广州的黄埔,现在他们之间已经拉平了,你会去问天河跟黄埔怎么分工吗?南山和福田怎么分工吗?大家都是湾区人民,不要去问,我觉得未来一切会磨平,机会就在洼地,人和资金会向低洼的地方流动,他们的隔阂和差距会慢慢磨平。

深莞惠三个城市会趋向一体化,想进一步请问一下您怎么看待老大哥的广州和深圳的竞争与合作呢?

孙不熟:刚刚跟刘老师谈了这个问题,其实如果我们打开地图可以看到整个珠三角或者整个粤港澳大湾区地段最好或者地盘最好的地方都被省城霸占了,广州经常讲的一句话青山半路城,广州这个城市为什么2000年前成为一个城市?肯定从地理、风水各方面,整个珠三角最好的位置都给广州霸占了。但是我们看到现在广州很多地方搞得没有深圳好,所以有时候地段或者地理位置是不是没有那么重要,事在人为,是不是说位置没有那么好的地方,只要把人才搞过去了,一样可以非常精彩和厉害?这个就是我对广州和深圳的看法。广州虽然占最好的位置,但是深圳我们跟你差异化竞争,我们在吸引新移民这一块能不能超过你,从整体上看,我觉得广深它还是一个双子城的感觉,它不是一个竞争关系,应该是一个合作关系,就像浦东和浦西的关系,珠三角的南沙跟深圳的前海,地下打一个海底隧道就是十公里,就是浦东和浦西的关系,这两个城市应该合作大于竞争,我们应该更多谈怎么样拥抱起来,共同去跟北京上海竞争,跟纽约、东京去竞争,而不是我们两兄弟互相竞争。我觉得格局应该更大一点。


资深财经媒体人、天天说钱创办人 刘晓博

谢谢孙总,在这里也想请问一下刘总,年初开始银根政策持续收紧,在大湾区的背景下,您对我们现场的朋友甚至是置业者在投资置业方面有什么自己的建议?

刘晓博:我想谈谈广深的关系,我曾经在一个文章讲过,我曾经拿过一个大数据,我发现广深是夫妻关系,广深有15万对夫妻,要么他们周末聚会在广州要么聚会在深圳,就是有15万对夫妻在广州和深圳两地之间流动,这是很有意思的数据。

这些年广州的发展有一个过程,它现在看到深圳和香港的区域越来越重要,我们可以算一笔帐,深圳和香港的面积加起来是3000平方公里,不到广州的一半,也不到上海的一半,但是这里汇聚的资金是18万亿,北京只有15万亿不到的资金,上海是11万亿,深港区域是中国资金密度最大的地方,事实上也还是人口密度最大的地方,在大湾区的A字型的区域当中,实际上是人和钱汇聚的中心。随着横琴、南沙和前海的设立,整个广东的最优秀资源在进一步向珠江口汇聚,当然最早大湾区的概念是由深圳率先提出来的,就是由许勤市长提出来逐步把它扩大,获得省里面的认可,又获得国家的认可。广深之间的广大已经从对视的关系进入握手的关系,南沙的最前端距离深圳只有十公里。

接下来说一下你提的问题,今年的货币政策实际上在过去的六个月当中有很微妙的变化,不知道大家有没有变化,这一轮的金融去杠杆在一季度达到顶峰;从过去两三个月以来,央行的货币政策已经发生了很微妙的变化,比如说国务院常务会议最近的常务会议对于流动性的提法已经从合理稳定到合理充裕,使用充裕这样的字;昨天傍晚央行公布了定向降息,这是针对小微企业,降低是央行再贷款,而且降息的幅度高达0.5个百分点,这是正常降息的两倍,而且释放的资金是2500亿,现在我们的货币成熟度5.4;所以央行的货币政策已经在微妙,已经在强调充裕,强调降息,当然指的是定向降息。

大家买房感觉很困难,但是你们要看一季度央行的货币政策资金报告,你会发现一季度的全国房贷加起来的利率5.42,我们给实体经济的贷款是5.96,中国的货币政策是支持你买房子,不是支持你实体经济的。

最后给投资置业的建设,加息周期不是第一次遇到,美元的加息周期不是第一次遇到,人民币的加息周期也不是第一次遇到,而且央行不愿意加,而且小微企业还在定向降息,央行一季度的货币报告提到的也是我们的公开市场的利率下降多少,而不是增加多少。所以我觉得在深圳这样的城市,国家使出那么大的力气,给你压的房价不买,只能说明你傻,还有一个很重要的消息,这两天地产股大跌,因为我们的货币这一块要收紧,收紧的原因就是三四线城市去库存已经完成了,所以可能会做一些调整,有一些财政状况不行的地方就会收一手,这个背景下会产生现象,热钱会从三四线城市回流到一二线城市,对于深圳的刚需改善来说,你的按揭能够保证五年我觉得可以赶快买,五年可以走出一个新周期,它会涨一波,哪怕到时候供不了卖掉也是赚了。

刘总从宏观政策方面给置业者一些指导性干货性的建议,想问一下符总,我们看到大湾区背景下您从微观的角度给我们现场的朋友置业者分享一下您觉得哪个城市的投资机会更大?以及您给东莞、中山、惠州的临深城市的房价做一个预判,您分享一下您的观点。

符毅:这两个问题也比较大,也问得比较细,开始想回应你刚刚说的第一个问题。大湾区究竟有什么大礼包,因为现在很多的买家很关心这个落地,因为很多网上的观点海南自贸区的横空出世打乱了粤港澳大湾区的阵脚,甚至有人说是利空,我在想整个国家的层面在构思一个更大的开放格局的时候,它同样除了海南自贸区自贸港之外,更会对粤港澳大湾区这样的格局下了更大的做法,毕竟粤港澳大湾区有香港、广州、深圳,这是在其他很多湾区是没有的,这一块我觉得对于粤港澳大湾区的大礼包的出来,我是保持非常高的乐观期待。

你刚刚的问题说买房的具体策略或者片区,其实我非常赞同孙总的很多观点,我谈谈自己的观点:

第一,我觉得湾区很多细则出来以后,买房片区选城市会打破按照城市边界,我比较赞同孙总的看法,以后会更加讲究格局,城市和城市之间的格局会被打破,城市的边界被打破,因为湾区很多产业包括很多的政策利好的落地,在各个城市的分工会改变每个城市的城市定位,包括它对未来的房价、资产价值的估值。

第二,我们现在都讲临深,湾区规划出来之后可能会讲临湾的片区,去年深圳的前海片区出了一个规划,以前海自贸区为核心,周围50公里的半径范围内做一些比较好的配置和规划,以后按照我们湾区的马鞍型的状况,就是构成湾区的沿线,以后我们买房会不会沿着两条线,一个是沿着湾区的海岸线去置业,这是湾区的核心。这里面有很多包括从珠海、南沙、中山、深圳、东莞很多海岸沿线的地方,目前从市场的结果来看,实际上越靠水越靠海湾的地方房价往往是最高,这在深圳和香港都可以看得出来。

第三,还有沿着沿湾的洼地可以去布局,这些洼地距离湾区海岸线50公里范围内的比如说惠阳、东莞、中山,特别是中山,南沙很多地方都还是比较好的标的。

第四,我们觉得买房的时候应该高度重视二手房市场,湾区很多城市现在很多二手房市场不够成熟,这里有很多指标,特别是中山和东莞,我刚刚看到玉总的数据,好像超过一手房,这是非常震惊的消息,因为很多人会买新房,这些二手房是谁去买?如果二手房市场是否健康评估我们之后湾区置业的评判标准的话可以作为比较好的评判标准。

回答你的第二个问题,房价是非常难预测的,说以后湾区的房价会怎么样走?也是有两条线:一是湾区的整个龙头资产,包括深圳、广州,前海自贸区的龙头,可能这个价格会是非常高的,没有天花板的,深圳的豪宅标准跟普通住宅的差距目前还没有那么大,可能现在也就是一倍多到两倍,以后参照很多湾区的发展,价格会不会越大,这一块湾区的龙头的资产会不会把普通的资产包括很多的伪豪宅距离拉得很开,有实力的话可以关注这里面的头部资产。

二是沿湾线的多中心布局,东莞可能是更加明显的多中心布局,我觉得整个湾区就像洛杉矶的湾区一样,可能多中心的资产价格会慢慢趋同,所以这一块比如说多中心的地方或者有洼地的,我觉得可以提前去做一些布局。


谢谢符总的分享。我们接下来把时间交给现场的朋友,如果各位有疑问可以举手跟嘉宾互动。

提问:刚刚有嘉宾提到,现在市场以住宅为主,刚刚有嘉宾说提到商务公寓,在住宅和商务公寓怎么选?

符毅:商务公寓这一块其实政策目前看的到还是会收紧,因为北京上海在收紧,目前深圳、东莞、惠州很多地方还是有很多这样的产品,如果是想投资商务公寓还是要考虑自己的财务成本,比如说自己的资金是不是自有资金,如果是自有资金在配置好一线的住宅,有多余的钱可以配置商务公寓,但是有一些现在的伪商务公寓,包括30年产权,40年产权的公寓,只要是它目前所处的周边情况,因为目前这个市场产品还是很多的,只要它所处的片区一些产业、人群流动性比较好的话可以做一个长期的租赁性公寓,我们买商务公寓可能不会太看中它的长期持有,而是它的租赁回报,只要是合理,我觉得可以投资的,不过在你的资产包里面可以先配置住宅还是先配置住宅。

孙不熟:这个问题也是我最近想的问题,如果从过去的经验来看,公寓的升值的幅度很差,特别是广州,深圳我太了解,广州的公寓市场最近几年升值的幅度连住宅的一半都不到,从投资不回报率肯定有办法就买住宅。我们投资是不是不能往过去看?我们看纽约的城市,如果大湾区未来是纽约、伦敦、香港 ,是不是意味着我们的商办物业被严重低估,商办物业的租金价格更高,每平米的议价是远远高于住宅,商办物业比住宅从租金的回报率,长期持有的价值是更高的。

但是因为我们国内有一个特殊的情况,每个城市都有一个产业空心化的恐惧症,现在的大趋势就是朴明批商办用地,把住宅用地降到极限。比如说广州最近批的已经看不到住宅用地,一方面是商办用地是阶段性过剩,而且每次调控首先打击的就是商办物业,打击力度非常大,可能广深还比较吻合,所以你买公寓它的供应是公升,它面临调控的风险是很大的。

我不太喜欢问买住宅还是买公寓,因为这个问题还是太绝对了,还是要具体问题具体分析,宏观的角度来看公寓不如住宅,但是从微观的角度,一些地段特别好,租金价值特别高,租售比超过5%,这种公寓是不是值得考虑,比如说广州的珠江新城有一些小公寓它的每平米单价只有同地段住宅的60%不到,租售比超过5%,又非常好租,像这种是不是值得考虑呢?我们不要一刀切,我个人的感觉未来小创业者或者自由职业者会越来越多,因为人类社会的原则化的现象会越来越明显,过去大家都要有一个单位、城市,未来的都市人会不会原则化,可能一个人就搞一个工作室,两三个人搞一个小公司,这对那些公寓是不是一个机会,这也是我一直想的问题,当然现在还没有完全想清楚。

刚刚各位嘉宾也分享了自己的真知灼见,接下来最后下一个问题。

提问:想问一下几位嘉宾刚刚提到大湾区的利好,一直说沿珠江口两岸的规划,比如说沙井那一块或者是宝安都比较好,既然提到深莞惠它是属于湾区的东部,比如说像坪山的深圳东部,或者说再更大的范围,惠州或者是深莞惠偏东一点的区域,关于大湾区的东部几位嘉宾看有什么观点呢?因为刚刚很少提到。

肖勇:它有一个一线二线之分,西部是财富的方向,东部肯定会弱一些,但是东部也有东部的机会,海南限购之后,中国的海景房对其他又有好的机会,比如说大亚湾,北海是利好,因为中国的经济中心和人口向南移,有钱要到温暖的地方生活,机会还是的。北方的大佬到惠州收楼,是整栋整栋地收。

对于上车族来讲毫不犹豫去东边,坪山甚至从布吉开始到惠州城区可以在你的考虑范围,一体化以后它的公共交通会健全,将来的发展教育条件也会越来越均等,这些都是没有问题的。

孙不熟:大湾区时代去哪里买房这个问题比较实际,我个人的感觉就是说只要一个地区它仍然在做增量,仍然在快速发展,其实买哪都不会太差,买哪都是有机会的,其实你看最近这一波的房价上涨,特别是广州、深圳这样的大城市,地段理论是失效了,什么狗屁地段都可以涨起来,你买哪都不会太差,但是前提是说它在上升,这个地区在做增量,但是一旦这个城市它要做存量的时候,不再变大的时候,像纽约、伦敦可能几十年都这么大了,没有变大了,这种城市才会分析它的地段,现在我感觉大湾区还是在粗放式增长,所以买哪,买坪山、福田,可能会有一些细微的差别,但是没有本质的差别,都有机会。这是我个人的感觉。

第二,我和刘老师的观点比较一样,珠江口现在是一个洼地,未来会成为一个高地,如果你去看旧金山、东京这些湾区有一个共同特点,就是湾区的滨海地带是高密度的人口聚集区,但是我们现在大湾区还是荒地,南沙、中山的滨海地带非常荒凉,意味着这些地方是不是被填满,这个机会还是很大,大家可以去看一下地图上,导航一下看东京湾区的海滨地带跟珠江口的海滨地带差别是很大,一个是人口非常稠密的地方,一个是人口非常稀薄的地方,这个地方就是机会,我们要多看看东京、旧金山、纽约这些走在前面的城市群他们的情况是什么样的,这是我个人的感觉。

刘晓博:深圳的东进肯定是早晚要发生的事,虽然说将来深中通道包括最近突然冒出来的深珠通道,深圳刚公布的交通规划,突然之间提出深珠通道,就是我们南坪向西延伸,延伸到前海就下沉,在水里面跟沿江高速相交,南坪快速向西延伸到前海中心区的水底下和沿江高速相交之后继续向西,延伸到珠海。最早的时候深圳和珠海规划是城市轻轨,很有可能有轻轨又有公路的通道,它是复合型的通道,可能将来会比深中通道还要高效,这样珠江口就会出现两个效率最高的通道,一个是深中一个是深珠,当然港珠澳大桥那个主要是用来看的,能通行的车辆毕竟比较少,这两个通道打通以后对珠江口西岸非常好。

我曾经整理过过去六七年的广东省所有地市的小学生人数的变化,用这个来研究人口的变化是我最早提出来的概念,现在大家也普遍接受了,统计局的人口数据永远就那么回事,你看那个数据没有什么变化,你看小学生人数,幼儿园人数你会发现很多秘密,还有居民用水用电量的情况,你看了之后就会发现很多的秘密。

在过去七年当中,整个两侧都是人口下降的,就是茂名、湛江,人口下降最惨就是汕尾,汕尾离深圳还是比较近的,下降了34%,六年当中小学生人数下降34%,其次是湛江下降得很厉害,增长的中心一是深圳,二是东莞,三是惠州,四是中山和珠海,这几个组团当中深莞惠是人口增量的组团,资金量也是这样的,深圳虽然有这两个通道,但是深圳东进也是不可避免的,深圳的趋势偏西南的,未来深圳要发展,要辐射更大的区域必须要东进,而且我一直认为中国的行政区划改革可能很快就会实现,为什么?你研究一下中国的历史地图就会发现,我们现在的所谓汉帝18省,其中绝大部分的边界是在600年前形成,600年前中国人只有一亿人口,我们就有这样的行政区划边界,我们现在人口14亿,广东省应该是1.4亿,宝安区拆分之前人口是1100万,超过葡萄牙的人口,我们宝安区拆分之后的保安区人口六百万,超过新西兰的人口,GDP参加国家的排名是第15,越南那么小50个省,日本也是50个省,所以中国的行政区划改革已经研究了很多年,但是一直没有实施,我觉得时机越来越成熟,比如说海南现在已经在酝酿一个计划,就是海南将来只有六个地级市,当时是以省直管县著称,但是它有一个文件说得很明确,要分五个地级市,我猜测应该是海口、三亚、琼海、儋州等等,可能会简化,形成东西南北中五个行政区。海南的行政区划调整给我们一个暗示,一切都有可能发生改变。当然这个大礼包未必会在改革开放40周年的时候兑现,它很有可能在深圳建立特区40周年的时候兑现,深圳从战略上必须要东进。

符毅:这个话题越变越清晰,刚刚有网友问到东进买房,今天来了很多是开发商的朋友,在惠州有地做开发的开发商一听到东进都笑了,我推荐一个地方大家可能会忽略,就是东莞甚至是东莞市区的一些房子可以在这里多说两句,因为东莞这几年来正在复制,这十年来深圳发展的故事,东莞可以做到弯道超车,在座各位可能不知道,在这两年东莞的现在得了称号,东莞是中国最具包容性的城市,已经超过深圳,因为它的外来人口占了74%左右,所以这个城市它有很多的亮点,我们今天就说东莞的市区,包括深圳客很多没有去东莞的市中心买房,因为我们忽略了一个很大的问题,东莞市区本地的老百姓消费力非常强了,因为当时在广东经济四小虎当中东莞应该是排第一位的,东莞本地的房产包括市中心特别是南城区,东莞市政府正在陆续出台很多,包括这段时间东莞地区的拍地,很多土地频繁出让,彰显出这个城市越来越自信,因为它未来的发展趋势不一定紧跟着深圳走,因为它周边有三个一线城市,一个香港一个广州一个深圳,所以它所获得的未来土地红利和未来的区域规划红利想象空间要比其他城市大。在这种背景下,东莞市中心的房子往往是被很多人做资产配置忽略了,目前从很多轨道交通,未来高铁在东莞这个区域内都会有落脚点,包括东莞长安、塘厦站、很多的城轨在东莞都会有交叉,大家可以多关注一下东莞市中心的房子,可能会有一些惊喜。

嘉宾演讲

深圳中原二级市场总经理兼中山中原总经理 玉家雄

深莞惠城市价值研究报告分享

大家下午好,接下来我会用15—20分钟的时间跟大家分享一下我们对于大湾区未来的发展以及主要是集中在深莞惠这三个地方的房地产情况。

前面第一部分我会过得比较快,因为有一些内容跟刚刚邓博士的内容是比较类似的,首先我们看整个大湾区9+2的概念,我们会把它分为三个大的板块,第一个板块就是香港、深圳、东莞以及惠州,就是我们珠江口的东边。第二个部分就是珠江口的北边广州、佛山、肇庆,最后就是珠江口的西边,中山、珠海、江门、澳门组成的组团。为什么会把它分为三个组团?我们发现整个粤港澳大湾区11个城市他们都会分成两个梯队,第一个梯队就是比较发达的一些城市,比如说香港、澳门、深圳、广州等等,也有一些是发展中的城市已经发展了一段时间,比如说东莞、佛山等等,相对来说比较落后是惠州以及江门、肇庆三个城市,可以看到每个组团包含了这三个城市。

第二,11个城市里面每个城市都有自己的定位,比如说深圳是粤港澳大湾区建设的新引擎,全球科技产业创新中心,“一带一路”的交通枢纽等等,这些都是每个城市原本已经有的一些定位,但是在粤港澳大湾区的大格局下,每个城市都有自己的定位,每个城市都希望根据自己的定位来走,在粤港澳大湾区的整个格局下,很多的事情不是由一个城市来定,而是由整个大湾区的相互比拼来定出最后的结果。【详情】

国际商务策划师/工学硕士、清华大学特聘讲师 崔元星教授

粤港澳大湾区城市土地价值及开发商拿地策略分析

感谢邓博士开了一个头,接下来我就继续往下走,大湾区里面城市价值,说得可能会得罪人,你说深圳的价值高,惠州就有意见了,你说中山的价值高,江门也有意见,我们今天的话题最终是讨论产业可能会往哪去,房地产商往哪个地方投可能有空间,我今天讲的话题是地产商往哪里买地,因为产业往哪聚集带来的土地价值。

用一句话概括我的自己论断或者说的意见,产业集聚是提升城市土地价值的根本原因,我们谈什么都是因为产业往哪里集聚带来的土地价值的提升。

第二,产业故事是最具说服力的拿地工具,我们谈什么方式都没用,你得会讲故事,而且是产业故事才能拿到地。

第三,产业地产是最简明地揭示了产业与地产的微妙关系。因为我个人也是清华大学产业地产总裁班的讲师,这个学科的创立和产生正好给我们解决产业和土地之间的关系,这样的关系既是宏观上便于我们判断哪个城市有价值,也是微观上便于我们个人在买房的时候你看哪个地方的产业集聚可能带来的房地产增值。【详情】

 

深职院房地产研究所所长 邓志旺

粤港澳大湾区规划及产业解读

非常高兴今天来到腾讯大粤网跟大家做一个分享,首先我想从几个方面给大家做一个交流:

一是来自于区域战略的需要,我们在2015年的时候国家发布了京津冀协同发展规划纲要,这是在北部。在2016年发布了长江经济带的规划发展纲要,南部地区之前是缺乏一个战略的着眼点,从区域发展的角度来看,2018年要出台粤港澳大湾区的发展规划纲要,也是势在必行。这样就形成了我们叫做1+3的格局。

二是代表国家最高开发水平的战略平台,我们国家要进一步加大改革开放的力度,改革开放也不可能一蹴而就,肯定有先有后,同时要有一些着眼点,发展水平最高,最具有开放水平就是我们这个区域,我们区域有几大优势:三大自贸实验区,两大经济特区,深圳跟珠海,两大自由贸易港,香港跟澳门,还有一大国际科技、产业创新中心,这是国家赋予深圳的使命。在5.6万平方公里的地方聚集这么多的国家资源,所以选择我们这个地方进行打造大湾区也是要推动改革开放迈向新的水平。【详情】


  • 14:00-14:30

    论坛参与人员签到

  • 14:30-14:40

    活动开始

  • 14:40-15:00

    主题演讲(一):解读大湾区规划及产业方向

    演讲嘉宾:邓志旺

  • 15:00-15:20

    主题演讲(二):粤港澳大湾区城市土地价值及开发商拿地策略分析

    演讲嘉宾:崔元星

  • 15:20-15:40

    主题演讲(三):深莞惠城市价值研究报告分享

    演讲嘉宾:玉家雄

  • 15:40-17:00

    圆桌对话

    参与嘉宾:邓志旺、孙不熟、刘晓博、肖勇、符毅

  • 17:00-18:00

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