陈江洪:看尽楼市百态 洞悉市场机遇和风险

从2005年开始,他便带领团队扎根大亚湾,深耕深圳东十三载春秋,见证楼市潮起潮落。

他精准把握市场,是资深的楼市专家,操盘的大亚湾首个项目灿邦国际广场创下神话;他是远见卓识的企业家,由他创立的灿邦集团已从一个投资公司发展为集地产、商业、金融、工程、物业五大业务板块于一体的综合性企业,集团总资产已超300亿,旗下优质项目储备20余个;他是榜样,是地产行业的佼佼者,本次对话“2017年度大亚湾杰出地产——年度行业杰出贡献奖”获得者之灿邦集团董事长陈江洪,看他如何玩转深圳东楼市,面对严峻的房地产市场,他是如何带领团队突破重围, 对政策、对市场、对区域,他又有怎样独特的见解呢?

道经历:洞悉市场机遇和风险,精准择时

陈江洪,福建泉州人,厦大化学系毕业、深圳厦大校友会副理事长、深圳泉州商会永远名誉会长以及大亚湾房协创会会长,在房地产行业深耕几十载,熟悉房地产的各个环节,具有丰富的地产开发及运营经验。2000年便创立了厦门灿邦投资有限公司。由于看准深圳市场,认为大亚湾临深,靠近港口,又有自己的产业,资源优势明显,未来发展的潜力巨大,2005年便带着自己的团队来到大亚湾拿了第一块地。

陈江洪:看尽楼市百态 洞悉市场机遇和风险

陈江洪先生

到了2009年,市场逐渐好转,陈总判定大亚湾市场会有一个爆发期,便着手开发了灿邦国际的第一期, 灿邦国际于2010年入市,成为大亚湾第一个日光盘,也将大亚湾楼市推向了新的高度。此时市场一片良好,很多开发商乘胜追击选择开发入市,而陈总却恰恰相反,他选择退出转向观望。据陈总介绍,当时他考虑到大亚湾土地的特殊性,房地产市场被压制十多年,现在爆发,必定引起一大波人的无序开发,导致市场供过于求。果不其然,由于供应饱和,需求不够,市场遇冷,投资者纷纷退出大亚湾市场,市场遭遇冷却期。

2015年市场发展逐渐平稳,陈总开始开发建设新的项目—灿邦新天地,2016年入市,再次迎来楼市的高峰,创造佳绩。在陈总看来,大亚湾楼市直至2017年才迎来发展的元年,开始走向规模化、品牌化。如今随着诸多品牌房企的进驻,城市整体建设的规模和实力将进一步提升。对本地房企而言,良性差异化竞争也将更有利于大亚湾城市的建设。

说商机:万达吹响惠湾新商圈号角

2017年大亚湾商业发展迎来新格局,Coco garden、万达等新商圈陆续开业,吸引了一大波人流。但大亚湾人口有限,不少人认为这对即将开业的新商圈将产生不利影响,而灿邦新天地预计2018年开业,压力肯定也会不小,对此陈总却表示毫无压力。他反而认为这一现状对整个区域商业成熟进程的加快是一种推动,大亚湾商圈辐射的范围不单是靠行政区域的划分界定的60多万人口,还包括惠阳的一部分可辐射的一百多万人口。万达开业对商圈的影响是有目共堵的,最明显的就是对整个惠阳旧城区的商圈带来的冲击,由于惠阳旧城区的交通、道路规划、停车位等基础设施已不能满足现在人们的需求,在有新选择的情况下,人们自然会选择配备更加完善、设施更齐全的商圈。对于大亚湾的新商圈,在整体设施规划上都是按照最新的高标准布局,万达、灿邦新天地等新商圈定能满足现在人们的需求,它们将代表未来一种新的主流商圈消费场所。万达的开业只是吹响了整个惠湾片区新商圈形成的号角,之后随着灿邦新天地的开业,新的完整商圈将完全形成,这将对未来大亚湾的商业发展产生历史性的影响。

对于Coco garden,陈总认为它的定位更多是邻里中心,是对整个惠湾片区商业生态的一种补充。面对与万达商业大佬的竞争,陈总表示很淡定,万达虽然是大品牌,有标准配备,但是灿邦新天地与万达将进行错位经营,体现自身本土化的优势,提供一系列更加丰富的业态,像体验业态、零售业态、儿童业态、健康业态等,使两者形成差异化竞争,互相补充,提升整个商圈品质。

论区域:看好惠州市场,大亚湾发展潜力更明显

粤港澳大湾区规划提出,广东省的九大市迎来前所未有的发展契机,对比临近的东莞和中山来说,陈总更看好惠州的市场,认为大亚湾发展潜力更明显。东莞被定位为世界工厂,目前房价、地价都比惠州高,加上土地空间有限,更加制约其发展。深圳东进战略的推进,大亚湾是必定的辐射之地。目前连接惠湾的地铁14号线已经动工,16号线、8号线也即将动工,表示政府已经加快推动深圳东部基础设施的建设跟整个大深圳建设的融合,未来还将继续完善更多的基础设施,比如南坪快速路,直线缩短坪山到前海的时间距离,未来从大亚湾直通前海的时间距离也将大大缩短,这些基础设施的完善对整个东部价值的提升有极大促进作用。随着一系列深圳产业东移,以及深圳对坪山和深汕合作区的定位,都决定了大亚湾的重要性以及未来的发展空间。

未来的珠三角以珠江为界,将作为两翼发展,东翼以香港、深圳为中心,逐渐向东莞、惠州等地发展,西翼则向中山、江门、肇庆等地发展。虽然地理位置上中山也较为靠近深圳,目前深中通道也正在规划建设中,但深中通道造价成本高,出行成本也将随之升高,在一定程度上为置业者设立了门槛,再加上产业东进的可能性日益明显,人口东移趋势也会越来越明显。

谈政策:透过现象看本质

2017年房地产调控政策刷新了历史新高,限购、限价、限售等政策在全国范围内频频推出,给楼市带来了不小的影响。针对大亚湾楼市的限价、限售,陈总认为限价虽在一定程度上制约了开发商的收益,但对置业者却是一大福音,降低了购房成本,是刚需客入手的好时机。现在来大亚湾置业的多半是刚需客,投资客很少,因此限售对楼市影响相对较较小。陈总还表示为维持房地产市场的健康平稳发展,预计未来几年调控政策仍将持续,房价保持平稳态势,建议要买房的置业者,现在是最佳的入手时机。

展望未来,陈总认为,未来房地产依旧是国民经济的支柱产业,房地产还有很长的路要走。大亚湾的区域优势决定了这里是值得扎根,值得等待的。对于自己,他认为作为这个区域的建设者,推动区域的发展是不可推卸的责任,只有区域好,大家好,自己才能好。未来将和谭会长、房协一如既往地推动区域房地产市场的发展,共同维护市场的健康平稳。

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