“犀利姐”卖掉越秀一套房,买入另外4套拿来出租

头条新闻羊城派2018-01-13 09:44

如何在横盘时期捉笋?这里要隆重请出一位犀利姐。

犀利姐的购房故事要从2017年年中开始讲起,为目前楼市中活跃的一枚“实操家”,其故事虽然具有非典型性,但是其中,一些经验对普通购房者会有启发。

主人公:犀利姐

职业将近退休年龄的中年“女生”

故事梗概:2017年年初,售出一套越秀区三房物业;2017年年中至今,用480万左右的资本,购入4套“老破小”物业,作为出租。

换房目的提高租值,为退休后生活获得较好现金流与稳定的资产配置。

犀利姐语录:高位售房横盘换房

不要认为老城区的“老破小”不好,租值分分钟秒杀“高大上”

首先,犀利姐说,她并非炒房者,因为她已经足足八年没有买过房子。

为什么萌发起“卖一买四”这么突破天际的想法呢?

其实也是一次偶然。

犀利姐发现,自己持有的这一套位于越秀区的物业,虽然市值达到400万元,但是租金只有6000元/月,回报率1.8%。而她发现,在越秀区一些批发市场、商业区周边,一套不到100万元的“老破小”,可能租金可达2500-2800元,甚至有些高达3000元/月以上,租金回报率达到3.6%以上,也就是自己手头这套物业的一倍。

一个大胆的想法萌发了,假如把一套物业换成4套,甚至5套、6套“老破小”,那么租金收益是否可以获得大幅度提高?

正值楼市横盘时间,楼市出现大量低于市场价7成的笋货,这无疑又给了犀利姐淘笋的机会。

于是,犀利姐开始了捉笋之旅。

“犀利姐”卖掉越秀一套房,买入另外4套拿来出租

“老破小”在犀利姐眼里是个宝突破天际的三个想法:一换四甚至一换六

犀利姐在扫楼后,定下以下三个计划:

第一:学区淘房。

比如中山三路板块,480万元可以买入4套40平方米以下的楼梯房,2017年年初售价约3万元/平方米,4月,大约涨到4万元/平方米,现在又回到3.5万元/平方米。4套房的租金收益约 12000元/月。

第二:商业区淘房。

比如老西关华林路板块,480万元可以购入6套40平方米以下的楼梯房,2017年初售价约2万元/平方米,现在大约涨到2.6万元/平方米。6套房租金收益大约是15000元/月;

第三:批发市场周边淘房。

比如北京路地段、一德路、十三行地段,480万元可以买入5套40平方米以下的楼梯房,2017年年初售价大约2.5万元/平方米,现在涨到3.5万元/平方米,5套大约可以租17500元/月。

无论哪一种计划,比起原来的6000元/月的出租收益,提高1倍甚至将近2倍。

“犀利姐”卖掉越秀一套房,买入另外4套拿来出租

犀利姐的目标锁定都在老城区最核心的物业

放弃“鸡肋”型大房,关注“老破小”

对于一个家庭来说,房子除了自住之外,确实需要更优化配置。犀利姐认为,自己本来持有的这套正在出租的物业就是“鸡肋”。

这套房子楼龄已经有20多年,对着高架桥,对应学位也不是名校。这套房子一直用于出租,一个月6000元的收益,在片区中已经算高的了,已经很难有加租空间。

“随着楼龄增加,这类房子的升值速度已经放缓,因为已经从次新房变成旧房了,所以它的升值潜力已经趋近于老破小”,犀利姐认为。

那么,假如换成多套“老破小”呢?

一方面,很明显,租金收益大大提升,而房子的升值是一样的,甚至有可能还更高;另一方面,假如突然需要现金流,可以拿一套出来卖,处置起来更方便。

“犀利姐”卖掉越秀一套房,买入另外4套拿来出租

“老破小”拥有高租值

横盘,给了犀利姐“捉笋”的可能

既然是要找笋盘,考验的不仅的目光,更重要的是抓住时机。横盘阶段,给了犀利姐更加从容的甄选时机。

“密切关注放盘信息,勤快踩盘,无笋不入”——犀利姐的经验也并没太特别,无非比别人更勤快一些罢了。“不要排斥中介经纪,他们会给你第一手信息;不要只做键盘上的功课,多一些时间去实地看房,因为大多数的笋盘并不会上网;更不要犹豫不决,不要纠结细节,看中了就要‘快准狠’”;

犀利姐的这些经验,其实适合大多数的购房者。

“犀利姐”卖掉越秀一套房,买入另外4套拿来出租

买老破小,更要快准狠

最后,犀利姐入手了四套“老破小”,综合租赁回报达到3.8%,这个回报率虽然可能不及市场上有些理财产品,但是却推翻了很多专家认为的“房地产租赁回报过低”、“租售比惨不忍睹”的结论。

而这种回报率,基本是十年前的楼市才会有的,据羊城派记者查阅十年前的楼市回报率,也基本只在4.1%左右。

犀利姐最后入手的房子,在使用杆杠后,基本做到以八九成的租金来抵扣贷款。

必须承认,犀利姐的这一系列操作手法很特别,在“房票”限制下,这种购房行为并不具典型性,很多人也不会去做,因为太麻烦,也不被政策所提倡。

然而,犀利姐所提出的“横盘捉笋”观点、以及对“老破小”价值的重新评估,值得大家深思。

文/图 羊城派记者 詹青

来源|羊城派

题图蔡红

责编陈玉霞

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