壕!广州3千万以上的“顶级”豪宅去年卖了60套

南都2018-01-03 08:06

2017年,广州楼市受调控影响,成交量相比2016年大减。不过,调控并未影响到城市顶级富豪们买买买的欲望。

尽管2017年广州一手住宅网签成交88462宗,同比下跌31.1%。但是,总价3千万元以上的“顶级”豪宅成交量不降反升,同比大增7.6倍!60套3千万以上顶豪的总成交金额为24.3亿,占千万豪宅总成交金额的23%,而去年同期顶豪成交额仅占2%。

四大一线城市均颁布了相应的楼市调控政策。但上海、深圳受调控影响波动较大,其中上海去年总成交量为626万㎡,同比下跌54%;深圳去年成交230万㎡,同比下跌45%,反观广州在政策调控下去年成交同比下跌31.1%。

由此说明,广州楼市投机成分少,绝大部分买家以刚性自住为主,只要推货量保持相对稳定,市场成交不至于出现大起大落;此外,广州一手总成交量为四大城市之首。

2017年全市一手网签均价为16155元/㎡,同比回落3%。部分区域价格与往年持平,即使出现价格上调,上调幅度亦较往年低。

值得注意的是,2017年3月调控后由于首付比例提高、信贷收紧等原因,对部分改善、置换型买家造成误伤,市场中刚需型买家的主导地位更加明显,因此市场上大户型产品的成交能力减弱。

去年全市共成交614套千万豪宅,同比下跌56%;其中1千万-2千万的“入门级”豪宅下跌幅度最为明显,同比减少近六成,这一价格段楼盘主要为番禺、南沙等区大面积洋房或别墅及市区白云、海珠等项目,针对多为置换客,已有一套或多套自住房产,受调控影响该部分客户多处于观望状态,入市欲望不强。

但是!新政调控对于3千万以上“顶级”豪宅的买家影响较弱,该价格段豪宅成交量不降反升,同比大增7.6倍;60套3千万以上顶豪的总成交金额为24.3亿,占千万豪宅总成交金额的23%,前年同期顶豪成交额仅占2%,由此可见经济实力强劲的买家对广州高端项目的认可、忠诚度仍然较高,从侧面说明了高端买家对广州未来发展前景的认可。

去年3月调控出台后开发商开盘节奏明显放缓,7-9月份大部分意向买家处于观望阶段导致去化大幅下跌;从10月开始楼盘推货节奏明显加快,受供应量增加、实际市场需求刺激,买家亦明显加快入市步伐,四季度市场回暖信号明显。

根据监控发现,去年四季度市内主要一手板块部分项目通过特价房、优惠等形式小幅让利促进成交。经过2017年买卖双方的“博弈”以及调控大趋势,部分房企由于业绩、资金压力而回调价格,对于买家而言目前为入手的好时机。

较以往扎堆重点板块情况有所不同, 2017年Top10热销盘来自10个不同板块,随着近年广州各区基建、招商引资协同发展,以往资源倾斜某一板块、新城的情况不再,买家的选择空间亦随之增大,预计未来买家的购置热点将更加分散至各区,这将有利于各区人口均衡流入,从而反哺区域产业、经济均衡发展。

2017年广州一手住宅供应量为805.44万㎡,同比下跌19%。由于供应量下跌幅度低于成交量,造成供求关系相对缓和。但需要指出的是由于网签延迟等因素干扰,部分已成交未网签去化未能体现。因此广州中原研究发展部认为实际供求之间的缺口依然存在,供不应求的市场情况将持续。

每月新批情况呈现“V字型”走势,在政策、行政干预下5-8月迎来全年供应低谷,踏入金九银十供应节奏加快,11月更是创下全年住宅供应新高。

近一年广州整体库存基本维持在700万㎡上下,由于成交能力减弱,消化周期逐月提高,目前稳定在8.5个月水平。

由于中心区荔湾、天河等区出现“成交未网签”现象,由此实际部分热点板块如奥体、广钢可供应面积并未有库存量数据表现出来的多;外围区中花都受部分冷门区域如花山、炭步等板块存货积压影响,库存量较大,但实际上热门板块如区府、机场等供应量偏少;总体而言各区消化周期可保证大于6个月。

在广州中原研究部看来,2018年白云、天河以及荔湾为中心区供应主力,其中天河将迎来奥体珠江花城(油制气厂旧改)、小新塘两大全新项目,预计供应面积可达17.5万㎡,此外白云民科园、白云新城预计将有全新盘推出。

而供货大区黄埔主要依靠现有楼盘加推,预计知识城、长岭居将会成为供应主力,全新盘有望在二、三季度陆续面市,包括长岭居、香雪板块均有新盘推货,预计该部分供应量达26.5万㎡。

除推货量以外,新楼盘定价亦值得关注,市区2016-2017年多宗“标杆价”地块产品将入市,当年房企“一掷千金”投得的高价地项目市场反应如何,则有待持续观察。

外围区方面,2018年一手住宅供应将由增城、南沙领衔,增城主要以在售楼盘加推新货为主,供应板块集中在朱村东以及荔城,值得一提的是朱村于2017年12月挂出8K科技小镇用地,未来除教育城规划、21号线外,该区将迎来又一重大利好,预计买家将加快入市步伐,而开发商有望顺势加大供应。

作为2015-2016年供地大区之一,南沙多个新项目有望在2018年面市,预计将为市场带来53.5万㎡全新盘货量以及60万㎡在售项目加推。除上述两区外,其余区域将主要以旧盘加推为主;就整体推货形势而言,预计2018年二季度末-三季度初将会迎来高峰期,市场对调控政策的消化超过一年,预期届时成交将有望回升。

南都记者邱永芬

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