我们该如何处理二手房违约纠纷

大粤法治频道2017-06-06 15:27
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由于房价飙升,部分售房人以种种借口拒绝履约引发的诉讼也呈上升趋势。有的售房人发现房价涨幅迅猛,甚至已超过支付违约金的数额,宁愿赔偿违约金,或按合同约定双倍返还定金,也不肯将房屋过户,而是高价另卖。

前段时间我买了一套二手房,然后卖家收完订金之后,要求收齐所有款项之后延迟三个月再给我交房。当时谈的房价是118万,我就和屋主约定了合同上两个点的税由他负责。但是他现在又反过来要我负责,我就不同意。现在房子放在那里有两个月了,中介也不管,我这个情况要怎么处理?

我们该如何处理二手房违约纠纷

如何鉴别卖房人是否违约

一些售房人挖空心思,不达目的不罢休。他们首先要求买房者加价,加价不成就想方设法毁约。售房人一般经常采取的一下几种毁约方式:

第一,共有人称房屋买卖合同未经其同意,主张房屋买卖合同无效。目前,我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面,是家庭共有房产,可能就登记在其中一人名下,签订合同时,共有人未签字,就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

第二,承租人主张行使优先购买权,要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通,伪造与第三人存在承租关系的相应证据,由第三人诉至法院,要求确认房屋买卖合同无效。

第三,售房人以房屋存在抵押,房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

第四,签订房屋买卖合同时,如果售房人尚未取得房屋所有权,就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有,售房人仅是以其名义购房,导致售房人根本无法交付房屋,房屋买卖合同只能被迫解除。

第五,售房人以各种理由称对方违约,要求解除合同。除此,还有称所售房屋是央产权,政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由,要求认定买卖合同无效等等,不一而足。

我们该如何处理二手房违约纠纷

我们该如何维护自身合法权益?

在整个二手房交易流程中,一般房主毁约分为四个阶段,分别是:

1、已交定金未网签;

2、已网签未贷款;

3、已贷款未过户;

4、已过户未入住。

房主在这四种情况下违约,购房者可以做什么:

第一种、已交定金未网签

从各种房产纠纷的结果来看,购房者如果只交了定金,主张继续完成交易的困难比较大。

第二种、已网签未贷款

这种情况下,购房者要求房主继续履行合同的成功率很大,但有一个大的障碍——全款支付。

具体来说,如果房主拒绝过户,双方必须走司法程序。在这个过程中,法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说,首付已经很艰难了,如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房,难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。

法院要求购房者全款支付,购房者可以先借钱,完成过户拿到房产证,然后办理房屋抵押贷款。

这种方式的难点并不在借钱,而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来,又要承担巨额的利息成本,普通购房者是难以承受的。

第三种、已贷款未过户

这种情况不在少数,多半是因为房子。房子产权还在房主手里,自己却要背负贷款,的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看,购房者获得支持的难度颇大,除非按照第二种方式处理:购房者全款买房。否者,购房者多能获得一定数额的违约补偿。

第四种、已过户未入住

这种情况下,房主不愿意腾房子也不现实了,房子过户完成,房产证都已经完成更名了,原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现,房主才有可能要求撤销房屋交易。

在二手房交易中,房价变动带来的交易纠纷多,购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况,是否产权人都同意卖房(现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况不在少数),在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。

(文中部分内容来源于网络)

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[责任编辑:wyeason]

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